房贷新政涉及敏感问题整顿市场须从源头入手

http://www.sina.com.cn 2003年07月07日14:10 新华网

　　央行最近发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称121号文件)。该文件一出台，房地产业界立即通过电视、报纸等媒体用激烈言辞表达了自己的意见，有人惊呼，“房地产的冬天来了”，有人认为，121号文件“使得房地产企业突遭最冷峻的信贷严寒”等等。反映之强烈，似乎令人始料不及，难怪央行官员一天之内两次出来做解释工作。

　　对于房地产业的强烈反映，笔者暂且不做评论。因为，任何一种政策的出台，都是利益关系的调整与重新分配，当利益受到影响时，总是会有人出来表达意见。但其表达的意见是否在理，却并不在于反映程度的强烈，同样，房地产业对121号文件强烈的反映，也并不说明其利益受损程度之大小。正如业内人士称，房地产代言人表达的只是一个行业或者某个利益集团之意见，并不代表整个社会及民众之利益。

　　道理很简单。从福布斯全球富豪榜来看，500名富豪中只有6%来自房地产业，而2002年度中国大陆100名富豪中则有40%的人与房地产有关。也就是说，通过房地产业，社会大量的财富转移到富豪手中，这些人利用其掌握的话语权优势大呼小叫，也就不足为奇了。

　　当然，121号文件的出台，有其深刻的经济背景，即国内房地产泡沫的出现。2002年下半年以来，国内多数地区出现了房地产投资增长迅猛、商品房空置面积增加、房价上涨过快及商品房结构严重失衡的局面。而一些商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，助长住房投资过热。如果对此不十分警惕，一旦泡沫破灭，其对国内经济的打击是非同小可的。因为有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%至30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%至40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中61%的资金是来自于银行。一旦支持房地产开发的资金链条断裂，它对银行造成的风险、对国内金融系统以至整个经济体系的影响都会是十分严重的。上个世纪末，日本的房地产泡沫破灭，使得日本商业银行迟迟无法走出巨大呆账的危机，也使得日本经济的复苏遥遥无期。笔者认为，出台121号文件，应该是政府对国内房地产泡沫的一种警觉。

　　当然，整顿国内房地产市场秩序、挤掉其泡沫，就得从源头上入手。一是，切断廉价土地的暗箱操作。在这方面，去年国土资源部公布并已开始实施《招标拍卖挂牌出让土地使用权规定》，并有相关的制度安排。同时，121号文件对土地储备机构发放贷款的规定，也有利于减少用银行资金来圈占土地；二是，不要让暴利者轻易地获得国有银行低成本的资金。地产商获得暴利的一个关键因素就是利用银行低成本的资金以小博大。比如，地产开发商获得土地后，就以土地作抵押到银行申请贷款，而建筑企业则带资金入场进行项目建设(因为建筑业是一个完全竞争性行业)，开发商向社会公众预售期房，回笼资金进行滚动开发。这样，开发商只要有很少资金就可以开发一个总投资规模巨大的项目。而121号文件对房地产企业的开发贷款和流动资金贷款的明确限定、对建筑施工企业流动资金贷款用途的规范、对个人住房贷款及商业用房贷款的管理等等，都在资金源头上全面规范了房地产信贷的投放，使得开发商以往的那种“以小博大”甚至“空手套白狼”的非法经营基本上行不通了。

　　可以说，121号文件实施之后，一些不按规则经营的房地产企业必定会遭受到严重的打击，甚至可能会使一些企业的资金链断裂，不少房地产项目会停建或缓建，一些企业会破产与倒闭，即房贷新政也许会使房地产市场付出很大的成本。但是，市场必须整顿，这不仅可能会挤掉一些泡沫，而且有利于房地产业步入健康发展之轨道。

　　正是从这个意义上说，121号文件的实施将对国内房地产市场产生巨大的冲击，一些较差的企业一定会被淘汰出局。而那些实力较强、信誉度较高的房地产企业则会保存下来。

　　此外，121号文件的发布，既是整顿国有银行内控机制、减少钱权交易、调整银企关系的契机，也是为各银行金融产品创新、金融市场拓展提供了机会。因为，在未来一个很长的时间内，对房地产的贷款仍然是银行业竞争最为激烈的市场，而对该市场某些限制会迫使其他市场产品的开发。比如，民生银行推出的“不指定楼盘按揭贷款”、房屋超市等等。

　　121号文件的新规定也会促进国内住房结构的调整。该文件对住房产品的户型、面积等方面的适当限制，也就是向房地产市场传达了一个明确的信号：政府将通过金融政策导向，力促房地产市场结构的调整，鼓励开发适应中低层民众购买的住宅项目。其实，在一个竞争性的市场体系下，商家追求利润的最大化完全是无可厚非的，但问题的关键是，中国的房地产市场不是一个完全竞争的市场，而是政府管制下的市场。其实，无论发展中国家，还是发达国家，对中低层民众住房的补助一直是政府应该承担之责任(如香港的公屋)。121号文件以新规则的方式要求房地产企业的产品结构满足广大民众的需求，这应该是情理之中的事情。有人把这种以新规则促进房地产结构调整视为“仇富行为”是毫无道理的。实际上，这种住房结构的调整既是市场的要求也是社会的需要。

　　目前房地产业为什么融资渠道仅集中在银行，并由此导致了一系列问题。这可能与中国的金融市场开放度不高有关。由于国内金融市场的开放度低，金融瓶颈严重，使得企业融资没有选择的余地，也就无法比较出融资成本的高低。121号文件对一些融资条件与方式的限制，将会迫使一些房地产企业为了生存，必然另辟融资途径与市场。在这样的情况下，新的融资工具与融资市场也会慢慢地在这一夹缝中生发，从而可能促进国内金融市场的新发展。

　　这次的房贷新政策，由于基本上涉及到了房地产业以及相关行业的最敏感问题，它的出台将对中国的房地产市场产生巨大的冲击，而房地产作为中国的支柱产业，它的异动也将会对国内经济产生很大的影响。（易宪容）（来源：经济观察报）

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