业主大会期间，业主们因事情没有进展而疲惫地坐在路边。

　　上周六，北京玺萌小区内的数百名业主集中在小区外，业主维权的标语就挂在路边。

　　近日，玺萌小区的部分业主打算炒掉现有的物业公司，但他们发现，想炒掉物业其实很难。

　　玺萌小区共分三期入住，入住后他们很快分别组织了维权小组。6月8日，《物业管理条例》出台，条例中明确业主大会有权选聘解聘物业。他们马上组织小区居民学习新条例，召开业主维权大会，并与开发商和物业公司谈判。他们打算通过法律程序将为该小区服务的物业公司炒掉。

　　这里的业主想炒掉物业的主要原因是，开发商在这个小区留下了许多“烂尾巴”，业主多次找开发商要求兑现承诺，但有很多问题始终未能解决。而本来应该为业主服务的物业这时也同开发商站在同一个立场上，不替业主说话。

　　本来，新的《物业管理条例》给了业主炒掉物业公司的权利，但记者采访发现，具体操作起来并不是那么容易。

　　难题一：成立业主委员会手续太多

　　作为业主要想最有效地利用《物业管理条例》维护自己的权益，最重要的是成立业主委员会，但是朝阳园业主委员会主任舒可心认为成立业主委员会并不容易。

　　首先，成立业主委员会，要由所在街道办事处牵头、组织和指导。但是街道办事处目前从人员的组织上、对物业管理的支持上还没有做好准备。而且要从街道找个牵头人也是很困难的。

　　其次，北京市文件中规定业主委员会的成立需要在街道办事处、政府的指导下进行，因为各方面原因，业主委员会要获得指导非常困难，而且政府指导毕竟不是领导，这就会出现一些业主委员会不听指导，就认为自己的做法正确，从而发生纠纷。

　　再次，业主之间也存在矛盾，有的互相怀疑，特别是在筹备阶段，在谁来当筹备组成员以及管委会委员的推选上还会出现纠纷。

　　成立业主委员会非常困难，要经过数道程序，每个程序都有所不同。先要组建一个筹备组，筹备组由街道办事处、居委会、派出所、开发商、物业管理公司、业主等几方组成；筹备组成立之后要进行选举工作，在这个期间要制定选举方案，制定物业管理委员会章程，成立管委会后到政府备案。这样，业主委员会才能以组织的形式开展工作。

　　这样一个程序，少则也需要三四个月的时间。据朝阳园业主管理委员会主任舒可心介绍，单以朝阳园为例，从业主第一次去小区办咨询成立管委会到最后获得备案，用了18个月的时间。

　　经历了很长时间的酝酿，业主委员会终于成立了，但是业主委员会在行使权力的时候麻烦又出现了。

　　难题二：弄齐2／3选票实属不易

　　业主委员会成立之后，要召开业主大会，但是联系所有的业主本身就具有难度。据玺萌小区二期维权委员会负责联系业主的田女士说，第一次给业主送调查表，真是磨破了嘴皮子，但是发出去的千余份调查表却只收回了300多张。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

　　房地产领域著名律师秦兵说，对于有2000户居民的社区来说，物业公司基本上不可能被炒掉。如果业主委员会采用书面形式征求业主意见，业主委员会就只能挨家挨户敲门，但业主不在家又怎么办？即使有一天业主们给了2／3反对票，物业公司也可以说：你们不是一天写的吧，每一天的反对票都不到2／3,所以每一天我都不能离开，既然这样，我必须待下去。

　　中国政法大学法学教授洪道德认为，《物业管理条例》中所说的“物业管理区域”到底是多大，没有确定。这个区域到底谁说了算，也没有确定。如果物业不断将其范围扩大，要得到2／3选票的难度又会增加。

　　看来，想得到2／3业主的选票并非易事。

　　难题三：老物业不腾地新物业难管家

　　目前，新的《物业管理条例》出台后，还没有哪家物业被炒掉。但在此前，北京中海雅园的业主们通过招投标的方式找到了新物业。现在很多物业公司和开发商同属于一个集团公司，一般开发商会因利益关系而阻挠新物业进驻。

　　业主找到新物业又有什么用呢，老物业不走，新物业当然不能来“管家”。新物业等很久，终因不能进驻小区行使管家权力，以合同违约为由将中海雅园业主管理委员会告上了法庭。

　　但《物业管理条例》中并没有规定新老物业如何进行交接，也没有规定新物业选举出后，老物业何时撤离。

　　业主一旦选择了新的物业公司，新物业公司进驻面临难题时，业主委员会又会面临新的难题。（文/孔琳）（来源：北京娱乐信报）

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