物管新规直面网民———《物业管理条例》座谈会网上问答精选

　　本报记者 李立

　　面对网民一个接着一个的提问，无论是政府官员还是专家学者，都尽可能给予网民详尽的解答，这是6月27日召开的《物业管理条例》座谈会上网民和与会嘉宾精彩互动的一幕。

　　由本报和中国普法网主办、国务院法制办公室和建设部协办的这次《物业管理条例》座谈会，吸引了众多网民踊跃参与在线问答。记者精选其中一些问答刊出，以帮助大家更好地理解、掌握《物业管理条例》。

　　应邀答疑嘉宾有：国务院法制办农业资源环保法制司副司长王振江、国务院法制办农业资源环保法制司处长左力、建设部住宅与房地产业司副司长陆克华、建设部法规司法规处处长王瑞春、中国社会科学院法学所研究员孙宪忠。

　　地方物业法规不得与条例抵触

　　网友：我们这里已经有了自己地方的物业管理条例，国家的条例9月1日就要实施了，我们究竟该执行哪个呢？

　　王振江：条例出台以后，已经制定了物业管理地方性法规和规章的地方，按照国务院条例的规定，应尽快对现行的地方性法规和规章，包括一些规范性文件进行清理，对不符合条例规定的，应进行修改。

　　考虑到我们国家地域比较广阔，物业发展也不平衡，各地的差异比较大，条例对一些问题仅仅是做了制度性、原则性的规定，各地在制定或者清理相关立法过程中，可能还需要从自己的实际情况出发，对一些具体的问题作一些详细的补充和规定。这里要掌握一个原则，既不要和国务院的法规相抵触。

　　条例配套规章文件至少有6件

　　网友：一部法律法规出台后，需要许多相关的配套规范性文件才能有效实施。那么，《物业管理条例》的配套规范性文件有哪些？比如物业管理人员的执业资格证书的获得办法等是否已出台？

　　陆克华：条例出台之后，确实需要一些配套的部门规章或者规范性文件配合实施。我们正准备出台一些规章和规范性文件，如《住房专项维修资金管理办法》，建设部、财政部以及有关部门正在抓紧制定，争取尽快出台。还有《物业管理企业资质管理办法》，也是个部门管理规章，也正在制定过程当中，争取在条例正式实施以前能够出台。

　　还有几个规范性文件，一个就是《业主大会规程》，还有一个《前期物业管理招标投标管理暂行规定》，我们建设部门正在和国家的价格管理部门就物业管理的收费制定办法。

　　至于网友问到的物业管理专业人员执业资格的文件，我们已经有一个方案了，这还需要和人事部一起商量颁布执业资格的有关规定，目前正在抓紧协商当中，也会很快出台。

　　楼顶广告收益归全体业主

　　网友：今年春节我刚买了房，小区的物业公司要我签协议，允许他们在房顶做广告。我买的是顶层，当时我没细想也就签了。请问各位专家，我这么做是不是亏了？我是不是应该提出分成？

　　孙宪忠：关于在房子上面做广告的问题，从法学角度来讲，房地产商在小区的楼上做广告，并不是说在某一个具体的比如说谁家的房顶上做广告，应该是在整个大楼上做广告，住房的基础是全体的业主，对全体业主设定一个负担，这个广告是设置在全体业主的房子上的。这个道理很清楚。那么，如果只要说这个设置广告没有对你的居住造成损害，应该来说只要业主大会同意就可以了。当然从法律上讲，设置广告的肯定不是业主委员会，肯定是其他人，其他的人在这里设广告所产生收益也应该归业主委员会，在这个方面，当然你也应该从中获得自己的部分收益。

　　发生被盗依据合同承担责任

　　网友：物业管理公司如何才能称之为尽到安全保障的义务？如果物业小区每一件被盗事件都让物业公司承担赔偿责任，是否无形中把政府的某些职能强加或转嫁到物业公司的头上？

　　王瑞春：我认为物业管理公司在安全防范方面的义务主要有两个方面，一是法律法规的规定，比如根据民法通则第125条规定，物业管理企业在物业管理区域内的公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施时，就应当采取相应的安全措施。二是物业服务合同的约定。业主和物业公司可以在服务合同中就物业管理在安全防范方面的义务及相应的责任作出详细的约定。《物业管理条例》第36条规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应该依法承担相应的法律责任。根据这一规定，当物业管理企业不履行约定是盗窃事件发生的惟一原因时，毫无疑问，物业管理企业应该承担全部的责任。当物业管理企业不履行约定，是被盗事故发生的原因之一时，则应当根据具体情况来依法确定物业管理企业承担的责任范围。

　　物业管理企业对小区内被盗事件的赔偿责任来自于法律法规和物业服务合同为其设定的相应的业务，因此不能认为这是政府在将某些职能强加于物业管理企业的头上。

　　停车费收取应按标准

　　网友：停车收费的问题是我们大家都关心的，条例里没有规定，究竟是为什么？

　　陆克华：关于停车收费，根据我们了解，一般各地的价格主管部门和房地产管理部门基本上制定了相应的收费标准，应该按照这个标准来收费。

　　这个问题为什么没有在条例里面来明确呢？因为，停车费的收取，主要还是一个合同问题，业主和物业公司根据本小区的实际情况，综合考虑停车场产权归属、物业管理责任大小、设施的完备程度等因素，遵循当地规定在合同中加以约定，因此条例不宜对其作出统一规定。

　　物业公司无权停水停电

　　网友：我所在的小区物业公司老是以不交物业费就停水停电相威胁，我想知道他们有这种权力吗？如果他们这样做，我该怎么办？

　　王瑞春：这个问题首先应当明确，物业公司没有停水停电的权力，就像停电话的权力在电话局控制一样，停电、停水的权力应该在自来水公司和供电公司。现在一些小区只不过是在一个相对的小区内，一般有水、电供应的可控制的阀门和配电室，所以现在物业公司能够控制。但只要业主交了水、电费，物业公司是没有权力来停水停电的。而且现在许多小区已经实行了预先买水、买电插卡的消费形式。

　　如果物业公司真用停水停电的手段，怎么办？业主可以去相关的自来水公司、供电公司反映情况，也可以去县级以上房地产行政主管部门投诉。对由于停水停电直接造成的财产损失，还有权依法向人民法院起诉。

　　条例重在确立相关的法律制度

　　网友：第一个问题，请问国务院法制办领导，现在有些律师认为条例对一些应该规定的问题却没有规定，条例究竟从哪些方面入手进行规范的？第二个问题，我刚刚看到，有人说这个条例太原则。不知道各位专家对此有何看法？

　　左力：我感觉这个网友非常关心《物业管理条例》出台以后的一些声音。事实上，条例是一部行政法规，其他涉及到一些基本民事方面的规定，是由相关的法律作出规定的，本条例就不能涉及到。至于一些其他双方之间通过合同约定事项，是由双方在合同中约定，条例也不能作出规定。

　　有些人提出这个条例有些规定不够具体，操作性不强。我想说明一点，业主和物业管理企业是一个双方平等的民事主体，他们之间在物业管理服务中的很多事项是通过合同来进行约定的。条例是国务院通过的行政法规，重在确立相关的法律制度。所以，条例对一些具体的操作性的东西没有作出规定。另外，条例确定的一些制度还需要通过一些配套的部门规章，或者地方根据当地的实际情况，通过制定当地的地方法规作出具体的规定，因此条例对这些方面没有作出具体规定。

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