京城房价是涨是跌 房地产大腕纵论央行121号文 | ||
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http://www.sina.com.cn 2003年07月10日08:46 新华网 | ||
央行121号文件出台后,京城楼市震荡激烈,业界议论声四起。有人说,北京楼市将面临资金链断裂的危险;有人认为,121号文件将使一批中小房地产企业面临考验;有人说,121号文件将抬高房地产企业入市门槛,最终导致供应量的减少而使房价上涨;有人说,121号文件最终打击的是北京房地产的需求市场……121号文件出台后,到底影响了北京楼市什么,有可能给北京楼市带来哪些变数? █121号文件核心内容是什么 刘晓光:有一些条款是重申过去的规定,如四证齐全、商业物业六层按揭等都是以前的规定。新内容只有两条,一条是封顶才能做按揭,另外一条就是第二套房的70%的贷款。 潘石屹:八条内容只有两条是新的:第四条是主体结构不封不发放按揭;第五条是商业用房———指写字楼、商铺等要竣工验收才能卖,这是影响最大的两条。 陈长春:121号文件涉及两个方面的内容,一个方面是面对开发商的“贷”,另一个方面是面向买房人的“按揭”。从贷的情况来看,某种意义上相当于建一条有规则的高速公路,有一些能提速的车就上了这条高速公路,上不了的车就从辅道上走,而怎样建立相应的辅道是目前最需要考虑的问题。我们要着重考虑的应该是按揭这块,即需求这块,显然,121号文件堵住了需求这条路。 █121号文件是否抑制了住房需求市场 刘晓光:121号政策对首创置业没有什么影响,但是对很多地产商应该有很大的影响。房子明明可以预售,却不让它预售,让它延期按揭,这是浪费资源,是打压投资环境,是降低消费需求。 任志强:按照121文件,北京楼市将没有二级市场和三级市场———没有第二套房,怎么会有二级市场呢?把二级市场消灭了,三级市场也就消灭了。没有二级市场、三级市场,也就没有住宅梯级消费市场,北京的房地产市场又将回到计划经济时代。 █121号文件对谁影响最大 姚军:121号文件很显然是在打击中小开发商。我们属于典型的中小发展商,现在不慎做了高档房,进了121号文件的“重灾区”了。北京4000多家发展商,绝大多数是中小发展商,121号文件意味着中小发展商所得到的金融政策扶持力度将非常差。中小发展商要尽快跑,跑慢一点就要死了。 潘石屹:有一个特别有意思的问题:我们这个年代的人,想想前十年、二十年,大家吃的、穿的是什么,就能得出市场经济是好东西这个结论。而市场经济就是公平竞争,如果竞争规则对中小的东西起到危害了,不能充分竞争的话,我们就会失去竞争能力。121号文件出台后,几乎所有的媒体、有关部门的人都在讲,中小型开发商要找死了。其实,这样的腔调是不了解市场经济的精髓。我们这么多年就是因为按邓小平制定的市场经济的路线走过来,我们才富裕起来了,但是今天,如果我们要违背市场经济规则,我们可能会倒退。 刘晓光:房地产行业最可怕的就是所有权的价值降低。如果中小企业给打压掉了,房价势必受打压,出现价格战,就有可 能出现老百姓买了房后出现贬值现象,而一旦这些年大家买的房子成了负资产,损失可能就是几千个亿的事。 █121号文件是不是有关方面对房地产行业的“预警” 任志强:我不认为是“预警”。政府的责任是公正地公布信息指数。美国银行贷款,先请一个评估机构来评估,评估机构认为可以,就给你贷款。而现在我们的银行没有评估能力,只看财务报表来作贷款决策,这是不符合国际上通行的做法的。 田占雄:121号文件调整经济,调整的点是对的,但是调整的杠杆是不对的。个人消费的法律关系和经济关系是个人跟银行所签订的关系,并不是跟房地产商发生关系。银行并没有把钱贷给开发商,现在通过限制个人按揭来把这条资金链弄断,是不对的。 █房价是涨还是降的 潘石屹:121号文件出台以后,北京房价在涨。因为121号文件通过七个途径不给房地产行业资金,一定会影响北京楼市的供应量。当供应量降下来,而需求量保持一定的情况下,房价应该上涨。这里说的是现房的价格会涨,因为现房毕竟没有风险。而期房,随着购买人的风险的加大,期房有可能会出现打价格战的趋势,这是121号文件出台以后对房价的影响。 谢强:121号文件的出台,大宗土地的拍卖也会受到影响。根据已经出台的规定,以后土地都要搞拍卖、挂牌等公开交易,但是谁会去买?买土地的钱怎么办?这也将影响到供应量。 任志强:房价不但不会降,反而会上升。土地供应少了,中小开发商退出了,市场供应总量一定会缩小。供应量缩小以后,房屋的价格一定会上升。 █北京城市品质的提升会不会受央行政策影响 陈长春:从某种意义上看,建什么样的房子,就是建什么样的城市。从121号文件看,有关方面显然是在抑制高档住宅项目,鼓励中低档住宅项目。现在上海、北京等地都在谈论提高城市品质的话 题,我想大家可以思考一下有关城市品质和发展商之间的关系这一问题。不妨设想一下,如果CBD区域用2500元、3000元的房价建设,未来北京CBD区域会是什么样?CBD这样的区域发展究竟要发展四五千元钱平庸的楼盘,还是应建设八九千元钱甚至上万元钱的高品质的楼盘?不难看出,城市品质受很多政策的影响,这里面包括银行政策、包括税收政策,也包括现在各个区域的产业支持政策。未来CBD能不能做起来,做成什么样,不是发展商单方面所能解决的。 我们究竟要打造一个怎么样的北京,要把北京建设成什么样?方方面面都应该认真思考。 任志强:121号文件实际已经告诉我们,北京的城市品质不能升级。拿今年经济适用住房最集中的南城来举例,本来南城的发展就相对落后,现在建大批经济适用住房,住了一大批中层收入者,带动的是比较低的购买力,南城的财政收入不会因此提高多少,而财政支出会大大增加,以后南城会怎样?大家可以想一想。 刘晓光:一个城市有高品质的形象,必备具有三个条件,第一,物价高,消费市场发达;第二,高级人才聚集;第三,城市发展前景如何,即明天会怎么样。从这三方面看,央行的新政策对北京城市品质的提升显然是有影响的。 谢强:作为一个国际大都市,北京房地产的发展应该符合国际大都市的发展。国家提出发展信息化、城市化,其中,城市化是最基本的。而房地产商在城市化的道路上起着不可磨灭的作用,但房地产商需要各行各业,尤其是金融界的支持。 李世恒:北京市奥运工程正在启动,许多项目都在上马。今年年初,北京市政府就提出了要优化投资环境,北京的城市品质也面临升级。应该说政府的职责要充分体现,首先要充分尊重市场规律,其次是要保证政策的持续和稳定。《北京青年报》作为主流媒体,举办城市论坛的目的是集各方智慧来论证城市发展过程中,各方所应该和能够承担的责任,全面促进城市发展提升城市品质,谢谢各位参与我们的活动。(文/余美英)(来源:北京青年报)
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