最新统计数据表明，南京人均收入首度被挤出了长三角的前十名。而与此同时，南京的房价指数却高居全国第二。

　　“密密麻麻的高楼大厦找不到我的家，在人来人往的拥挤街道浪迹天涯。我身上背着重重的壳努力往上爬，却永永远远也赶不上飞涨的房价”。苏芮的这首老歌，在房价高涨的南京，正在成为越来越多人的心声。

　　高房价严重抑制其他消费

　　“房地产市场的兴旺可以有效拉动消费市场，极大地刺激消费。”长久以来，这几乎已是定论。然而，在房价“发疯”似的一路飙升的情况下，这种“拉动”作用却逐渐走向反面———房价和整体物价指数的比例、房价和居民的收入比例等严重失衡，房价过高引发的透支消费已开始对居民在其他领域的消费能力表现出相当的抑制作用。

　　专家指出，只有当以上三者关系回到科学、合理的位置时，房价才是真正合理的，房地产市场也才能真正实现健康发展。

　　在房地产高增长的状况下，它对消费市场拉动的“龙头”作用往往被一味地放大了，自然也忽略了在房价过高情况下，房地产消费和其他消费领域的“跷跷板现象”。

　　南京经济学院经济研究中心主任李全根教授认为，房地产消费确实会刺激装潢、家电等行业的消费，这是客观存在的正面效应。不过，整个内需的拉动决不是仅仅靠一两个行业就能起效的。当房价过高，超过一般家庭的承受能力时，这个家庭通常都会形成以房屋为中心的消费。例如平时30万元就能买到一套房子，一个家庭在40万的预算中可能还会留出其他消费计划。但是，一旦房价涨到了45万元，那么这个家庭通常都会在教育投入、旅游支出、休闲娱乐，甚至饮食等方面节流。可以想像，一个家庭买房借了钱，收入又不见增多，怎敢“乱花钱”了！

　　全国政协委员张圣坤、鲍敏中提出，房价过高已经成为抑制消费的重要原因。房价的上涨直接导致居民“供楼”负担的加重，影响了这部分居民的后续消费能力，这对于扩大内需、增加消费、治理通缩都会带来不利影响。

　　事实上，上述影响已经在物价指数上得到了充分的印证。据物价部门介绍，2002年南京的物价指数持续走低，全年都处于负增长的水平。但是，相比之下，商品房价格指数却惊人地“独树一帜”，高达104.7。有关人士分析说，各项价格指数之间有着不可分割的联系。在整体物价水平处于负增长的情况下，唯独房地产价格指数“超常规”上升，这一方面说明南京市的房地产业发展兴旺，但另一方面也说明南京房地产行业有非理性的地方。市民们把大把的资金全部投入到房地产中，使得房价指数、房屋销售价格指数大幅度攀升，而其他消费领域却难有起色。物价指数仍然长期走低，说明除了房地产之外其他消费行业的日子普遍不好过，相应的就业和收入状况都不堪高房价的高压。央行将严控贷款实际上正是希望借此消一消房地产市场的虚火，使之真正健康发展。

　　高房价加大市民还贷风险

　　由于南京房价不断攀高，老百姓的购房梦想也只能通过不断增加贷款成数、贷款额度来实现。据了解，目前不少银行的贷款客户中，贷款成数达到最高限度8成的已经占到80%以上。由于贷款额度增加、月还款压力不断加大，老百姓因种种意外而蕴藏的还款风险也在悄然增加，据专家介绍，一旦还贷资金“断供”，老百姓面临的就不仅仅是房子被没收的损失了。

　　刘先生一年前在房价较高的鼓楼附近买了一套总价近60万的住房，其中向银行贷了40多万、期限20年的商业性住房贷款，每月还款近3000元。如果没有任何意外，刘先生也许不会遭遇任何损失。但不幸的是，刘先生的母亲今年突然患了绝症，需要支付高额医疗费的刘先生立刻失去了正常还款的能力。此后的结果便是按照一系列法律程序，银行没收房产、法院拍卖、拍卖所得资金先偿还银行贷款、然后支付5%%的拍卖费用，剩下的才能归还给刘先生本人。经过这一变故，刘先生的房子没了不说，前后损失的资金也有2万多元。

　　据民生银行南京分行个人住房贷款中心负责人王晓明介绍，虽然银行贷款无形之中“放大”了个人的购买能力，但实际上个人所面临的隐性的还贷风险一直都存在，比如经济状况、职业生涯突然发生重大变化、下岗失业、生意受挫等；或者像刘先生这样突遇疾病，甚至有的是突遇死亡变故的。

　　种种隐性风险也因为贷款额、月供还款压力的不断加大而“水涨船高”，据了解，截至今年5月份，南京市个人住房按揭贷款余额已增至151亿元，仅今年前5个月就新增了25.4亿元。而在一些银行的个人住房贷款中，贷最高限额8成贷款的客户占比已经超过了80%%，尤其是年轻客户，由于工作时间不长积蓄不多，几乎清一色地选择8成贷款。而为了降低贷款风险，防止客户因为意外情况而出现还贷风险，目前南京几乎所有的银行都推出了贷款展期服务，也就是客户可以根据需要申请延长贷款期限。

　　“尽管目前个人住房按揭贷款的逾期率不到1%%，对于银行来说损失不到1%，但是对于每一个个人来说，损失是百分之百的。”据银行人士介绍，一般客户还贷资金连续3个月“断供”，银行就会向业主发放催收通知书，如果连续6个月“断供”，银行就会通过法院诉讼，强行收楼，强制拍卖。房子没了不说，而客户的首付款多半也不会“完璧归赵”，而会大大“缩水”，因为拍卖所得首先得用来偿还银行贷款，然后还要支付5%%的拍卖费用，剩下的资金才能退还给客户。

　　高房价苦了众多拆迁人家

　　提到南京房价高，应该说拆迁户们的感受最深。在城市大规模拆迁改造过程中，城市土地通过拍卖得到增值，但拆迁户却没能从中受益，相反，不得不以较低的拆迁补偿款去承受高昂的房价，令他们叫苦不迭。

　　在房地产开发中，拆迁被打上了浓厚的政府行为色彩。据了解，南京的拆迁补偿款至今仍是根据1998年的地籍标准制定的，而土地拍卖与此同时早已完全市场化，价高者得的规定使得地价一路飙升。以刚刚卖出的“地王”———下关宝善地块为例，共需拆迁47万平方米，总拆迁费用约10.8亿元，而土地则卖了18亿元，差价达7亿多。在这样的地价上盖起来的商品房，即便是开发商一分钱不赚，拆迁户也要多掏7亿多元才能住进这里的新房。

　　政府拆迁改造的用意无非是改善市民居住条件和环境，然而拆迁户不但没能从地价拍卖中得到好处，相反，高地价推动了房价上涨，而大规模拆迁改造带来的短期集中购买力，更是对房价起着推波助澜的作用，加大了被拆迁户的购房负担。

　　南京主城拆迁多数是三四类地区，以平均面积70平方米为例，每户补偿费用平均只有20万元至23万元，新区多为五六类地区，每户平均补偿费用也只有12万元至16万元。拆迁居民绝大多数需要购置住房来解决居住的问题，而这些老城区的拆迁户大多属于住房并不宽敞的中低收入者，其居住条件和经济实力又大多不符合经济适用房申购条件。一位家住长江路的退休工程师黄老告诉记者，他家尽管属于一类地区，按政府203号令的拆迁办法，也就4000元/平方米左右，乘以60平方米的面积，只有24万元拆迁补偿费。用这笔钱，因为已过了可以贷款的年龄，很难买到合适的房子。一来房价飞涨，二来开发商建房时大多是大户型，100平方米以下的很少，这使得拆迁居民在几十万元的总售价面前望房兴叹。

　　一类地区如此，对于河西、石门坎等五六类地区而言就更明显。以五类地区五成新的砖混结构住宅为例，拆迁补偿费用只有2300元/平方米左右，而六类地区更少，只有1730元/平方米左右。再看看这些地区的商品房售价，都要到4000元/平方米左右。

　　有关人士呼吁，房价太高严重伤民。城市是开发商投资的热土，更应是市民安居的乐园。土地等城市资源作价升值，这与全体市民长期辛勤的付出是分不开的。面对高房价，政府完全应该对拆迁居民帮扶一把，不要让他们成了土地市场化后高房价的牺牲品。从房地产市场角度看，数万户居民因为拆迁而购房本身仍属政府托市，交易的繁华背后人为因素很大。据介绍，有关银行正密切关注南京拆迁户购房现象，以期正确分析市场走势。（记者郑春平王海燕 鲍铭东）（来源：现代快报）

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