物价部门称，新办法有许多新变化和新特征，对业主和物业公司都更有好处。物管名称变了

　　称谓变了：“物业管理”变成了“物业服务”。

　　这种变化直接体现在法规名称上。1999年制定的叫《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》，正在修改的叫《重庆市物业服务收费管理办法》。正文中，以前的“物业管理”概念均被“物业服务”取代。“打分制”评定物业收费等级

　　采用打分制来评定物业的收费等级。此招主要针对物业多样化的现状。

　　把各个物业具备的硬件（设施、设备）和软件（服务）细化为分值，然后算总分，再确定对应的收费等级。等级不同，收费标准也不同。

　　硬件和软件各为50分，各有若干细化指标。多层住宅、高层住宅、写字楼、商场等不同物业，细化指标也有差别。

　　60分以下为等外级；60分以上，每个10分段为一级，共分四级。需要特级服务的别墅、住宅等其它物业，标准另行制定。按建筑面积确定收费标准

　　新办法将按建筑面积确定收费标准，据说这是各省市的普遍做法，可解决很多计费纠纷，特别是按户收取等方式导致的纠纷。

　　此外，同属一个物业，因面积不同，计费标准可能有差异，面积大者，标准低些。100平方以内均按一个标准收费；100-200平方米又属一个标准，并且比100以内略低；200-300平方米再低一点。以此类推。总收费水平有所下降

　　老《办法》在全国处于中上水平，与成都、西安基本持平；新《办法》在总体水平上有所下降：普通住宅与原来持平，写字楼、商场等略降。

　　物业服务费拟为（元/平方米）：多层住宅，一级0.45-0.5元，二级0.38-0.43元，三级0.31-0.36元，四级0.28-0.30元；高层住宅，一级0.55-0.60元，二级0.48-0.53元，三级0.41-0.46元，四级0.38-0.40元；写字楼，1.5-5元；商场，2.5-8元。写字楼和商场最高收费标准约降2元。未入住者减半收取

　　业主已购买并办理验收交接手续（以验收并接钥匙为准），但尚未入住，须交纳50%的物管费。

　　在房屋未卖完以前，开发商是最大业主，也须交50%的物管费。区别对待电梯费

　　电梯费包括电梯运行费、日常维修（小修）及保养费、年检费、电梯司机工资等费用。

　　普通住宅物业服务费中不包括电梯费。电梯费实行月票或次票，具体方式由物业公司和业主协商决定。

　　商场、写字楼等物业服务费中包括了电梯费，不得再额外收取。路灯等开支不列入物业服务费

　　业主共用部位的各项开支，不列入物业服务费，如：楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水、清洗水池用水等产生的水电费，应据实分摊。谁给物业打分？

　　新《办法》拟采用“打分制”评定物业收费等级。该由谁来打分？这引起了代表热烈讨论。

　　一是分值的构成，即硬件和软件的比例问题。一些代表建议，硬、软件不应各占50分，而应压缩硬件比例，占20-40%为宜，因为硬件是开发商创下的，“服务”才是物业公司的根本。

　　二是“服务分”该由谁来打？是物价部门，还是业主？一些代表认为最有发言权的是业主，反对政府部门打“服务分”。

　　三是全市物业公司上千家，如果由物价部门一手打分，如何忙得过来？如何在提高效率的前提下，保证打分的客观性、准确性？新标准到底是涨是降？

　　针对申请人“总体下降”的说法，有代表表示赞同，也有代表质疑，认为标准仍然偏高。

　　反对者把重庆与上海、杭州、苏州、大连等城市对比，这些城市GDP、人均可支配收入、最低工资等指标均高于我市，但物业费标准却低于我市。

　　有代表则建议，应鼓励物业公司规模经营，降低运行成本，从而降低物业费。谁是收费主体？

　　谁是真正的收费主体？物业公司还是业主委员会？

　　来自市消委的代表认为，必须明确物权关系。应借鉴北京的做法，明确业主委员会的收费主体地位，而物业公司只是全体业主聘用的。业主委员会可以委托物业公司行使收费主体的职责，定期支付佣金。网络编辑：王敏

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