———实施物业管理条例应关注的细节①编者按

　　居民居住小区已成为城市重要细胞，这个细胞涉及千家万户，牵一发能辐射全社会。长期以来因为缺少科学有效的法律规范，各种矛盾重重，直接影响到社会稳定和行业的健康发展。

　　物业管理条例的出台无疑给社会带来了福音。但是，由于其中涉及的问题是多领域的，单靠一个单项行政法规不可能解决所有的问题。因此，很多难题要靠各地地方立法或地方行政规章来解决。我们试图通过对一些事例、一些观点的探讨，引起有关方面的注意，也期望对各地加强有关立法、立规的科学性和可操作性等方面有所帮助。本报实习生陈晓英闫燕

　　“5000人的业主大会上哪儿开？难道要上人民大会堂开去？”家住北京市望京西园四区的赵先生急了。

　　站在马路边上，远远看见“望京新城”4个大字呈环状屹立在楼群中。据业主们介绍，望京西园四区是望京新城规划中的居住区之一，是望京新城开发区的起步区。小区内高楼林立，达19幢之多，粗略估计有四五千户人家，其中约有一千四百多户租给了韩国人。按最新颁布的物业管理条例，业主大会必须有二分之一以上业主参加。也就是说，参会人数至少也要两千五百多人。召集人员，开会时间、地点的选择，意见的统一，困难如大山。

　　“开几千人的业主大会，这在实际中根本无法操作。”同住望京西园四区的夏先生无奈地苦笑着。

　　夏先生、张先生和杨先生是望京西园业主委员会筹备组的成员，都是上了年纪的老人，凭着一颗公益心，为了小区尽快成立业主委员会牵线搭桥，四处奔波。

　　这是他们第七次来到朝阳区“小区办”了。“业主代表大会不行，得改成业主大会，不改绝对不行。”“小区办”一位负责人的口气很坚决，毫无余地。第七次备案申请在这两个看似平常却关键的“代表”二字下夭折了。

　　望京西园四区物业管理委托合同上写得明明白白：首届业主委员会的“委托管理期限为3年，自1999年2月14日零时起到2002年2月14日零时止”。自2002年1月8日物业管理委员会筹委会成立以来，历时18个月，第二届业主委员会的诞生如犹抱琵琶的少女“千呼万唤难出来”。业主大会难以召开，“小区办”不给备案，新的业主委员会就无法成立，筹委会成员的热情被冻僵在这里。

　　对此，朝阳园业主委员会主任委员舒可心颇有感触，他在文章中提到业主委员会筹备组建立的“五难”：

　　筹备组成员中的业主代表选择，难。

　　筹备组成员政府方面代表工作时间保障，难。

　　筹备组工作决议产生，难。

　　业委会委员候选人产生，难。

　　业委会备案所需资料整理、汇集，难。

　　“这就像我家雇的保姆让别人操纵着，自己想当回主人咋就这么难？”夏先生笑着叹了口气。

　　夏先生翻出《北京市房屋土地管理局关于开展组建居住小区物业管理委员会试点工作的通知》京房地物字〔1997〕第485号文件（以下简称“485号文件”）和《北京市房屋土地管理局关于全面开展组建物业管理委员会工作的通知》京房地物字〔1998〕第308号文件（以下简称“308号文件”）两个文件，文件中指出业委会产生的两种方式：

　　召开产权人大会，产生业委会。业委会对产权人大会负责；

　　召开产权人代表大会（注意，多了“代表”二字。适用于产权人总数超过两百人的社区，见485号文件），产生业委会。业委会对产权人代表大会负责。

　　“望京西园四区显而易见是产权人总数超过两百人的社区，为什么就不能召开产权人代表大会呢？”夏先生十分疑惑。

　　带着这个问题，记者咨询了朝阳区“小区办”，小区办的白云主任说：“以前采取推选代表的方式其实是对产权人权益的侵犯，几个人不可能代表全体业主的权益。新颁布的条例规定要召开业主大会，但目前我们可以采用书面产权人代表大会的形式，让业主代表、政府代表和物业管理公司带着文件和选票挨家挨户征求意见去，全程公开，互相监督。”

　　记者仔细翻阅了新颁布的物业管理条例，该条例确实从头到尾没出现“代表”二字，而条例的开始实施日期是2003年9月1日。

　　同是中国人民大学公共政策研究所社区治理项目研究组研究员的舒可心对条例的改动作出了自己的解释：“设立业主大会的本意是建立业主之间的协商机制。对于人数较多的业主组合，没有业主大会这种民主协商的机制，要就共同利益形成一致意见显然是不可能的。特别是像修改《业主公约》等特别重大的事项，如果不用‘业主大会’而用‘代表大会’的形式产生决议，显然无法从合法形式上代表多数业主的意愿。”虽然深知其中的艰难，舒可心仍然赞成召开业主大会而不是业主代表大会这种方式。特别是条例中规定了业主大会“也可以采用书面征求意见的形式”和“业主可以委托代理人参加业主大会会议”两条，就使得业主大会的召开变得不那么困难。但是，他又强调：“随之而来要特别注意的反倒是代理人委托书的合法形式和征求意见过程的合法程序和形式问题了。否则‘会议’结果很有可能并不是多数业主的意愿。”

　　“民主就是多数人法则，民主是需要成本的。”为了筹建业主委员会，舒可心就曾和其他成员一起，采用了一种聪明的“笨”办法：坐电梯到每幢楼的顶层，然后挨家挨户地敲门，一天下来，屁股痛得难以落座。

　　业主大会设定的限制导致业主委员会成立更加困难，有些居民提出了变通的办法：比如采取问卷调查的方式，然而问卷的合法性和公正性的取得仍然是个不好解决的问题；又比如对大型社区进行分区治理，但是这样又增加了问题的复杂性。

　　由于附带的规章制度没有出台而出现无法实际操作的“真空”阶段，望京西园四区的业主委员会的成立似乎遥遥无期。

　　订阅新浪新闻冲浪 足不出户随时了解最新新闻
　　新浪邮箱雄踞市场第一 真诚回馈用户全面扩容
　　新概念英语 口语 出国考试 考研暑期限时优惠
　　无数人梦寐以求的境界，亲密接触，激烈搏杀，包你爽上“天堂”