小区车库卖的就是“黑”字

http://www.sina.com.cn 2003年07月17日09:18 现代快报

　　快报记者郑春平一“房”易得，一“库”难求。随着私家车的暴增，小区车库的价格也“水涨船高”——“巴掌大的地方，竟然也要十来万块钱！”新闻索引

　　一“房”易得，一“库”难求。随着私家车的暴增，小区车库的价格也“水涨船高”——“巴掌大的地方，竟然也要十来万块钱！”可是，如此高价买来的“空间”，竟然没有产权证———小区车库究竟能卖不能卖？比这个问题更让业主们头疼和不解的是，小区的车

库究竟能不能“卖两次”呢？———作为商品房公共基础配套设施的一部分，当初物价部门在核定商品房售价的时候，车库的建设成本早已纳入其中并且打入了房价，全体业主购房时已经掏过了车库的钱，开发商还有权利把车库再拿出来另外卖给少数业主牟利吗？

　　最近，小区“车库买卖”正受到越来越多的质疑。特别是在国务院最新制定的《物业管理条例》出台后，再次对小区车库是公共基础配套设施作出了肯定，也使得业主们的质疑声越来越大。美林苑业主委员会6月4日向全体业主发出公开信，号召抵制开发商私自出卖小区车库的行为，可视为其中有代表性的事件。那么小区车库“买卖”究竟合法与否？到底是否重复收费？南京的小区车库将何去何从呢？在南京房价居高不下的今天，也许车库的“二次收钱风波”只是给我们提供了一把从不同角度解剖高房价的手术刀。卖车库的钱喂饱了谁

　　眼下，一个车库的价格从5万元到10万元不等，按一个小区拥有30多个车库计算，车库卖出去了，开发商可以有150万元至300万元入账。这笔钱都用到哪里去了呢？有些小区业主提出，既然买房时大家都出了钱，那么车库就是大家的；既然是大家的，那么卖掉得来的钱就应该是大家的，也就是说业主都有份……那么，这种说法可行吗？相关规定又是怎样表述的呢？

　　从2002年5月31日发布的《南京市物业收费管理实施办法》中可以找到相应的文字。其中第十四条称：“物业管理企业经批准利用物业设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业相应成本费用后，应当将收益的30%%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%%纳入物业维修基金，合同另有约定的除外。”这项规定明摆着的意思是，开发商通过业主们共有的设施挣到的钱，是不能纳入私囊的，应该“取之于民，用之于民”……不过，现实情况是，规定是规定，从有关部门掌握的情况来看，真正能做到的似乎很少。小区业主一怒为车库

　　在近期所有的小区车库之争中，以美林苑最为典型。今年6月4日，美林苑业主委员会给全体业主发出一封公开信，就开发商私自出卖小区车库问题，公开号召全体业主群起抵制。业主委员会在公开信中这样写道：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。小区的车库无销售许可证，也拿不到产权证和土地证，进行买卖、转让均属违法行为。部分业主认为，买房时开发商把车库面积分摊给他们，现在开发商不经过所有人的同意就私自卖起车库来了，这明显侵犯了他们的权益。

　　且不论美林苑的车库究竟是否计入了商品房分摊面积，该小区业主委员会的做法起码说明了居民们对自身权益的维护意识正越发增强，车库问题乃至公共配套面积权益之争已成为业主和开发商之间矛盾的又一个新的焦点。多数小区车库已纳入房价

　　据介绍，目前南京市的小区车库主要有两种类型，一种是作为公共基础配套设施的一部分纳入了房价，物价部门在审核普通商品房的销售价格时，将其作为商品房建设成本的一部分，和其他成本一道，按照8％的利润率来核定平均售价。在1999年实施的《南京市商品房作价办法》中，第五条“面积计算方法”明确：“公共配套面积，按列入项目规划图、规划要点；列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施面积计算。如，地下自行车库、门房或公共物业管理用房等。”照此规定，物价部门在核定该市商品房的售价时，一般都是参照规划部门的核定，只要列入规划的车库设施，都会计入开发面积并计入成本。

　　另一种是“专门车库”，这种车库的产权属于开发商，在核价的时候一般也是单列的，但目前南京这种情况较少，仍然以第一种情况为主，即大多数小区的车库都列入了房价。

　　但这种车库的产权不够明晰，由于人防原因，在销售时只卖个“使用权”，而无法办出产权证。虽说现行的车库使用权转让都是通过在购房合同上约定进行的，这也是合法的，但一种商品拥有者通常享有占有、使用、收益、处分商品的4种权利，如只有使用权的车库是无法抵押的，权益也是不完整的。哪些能卖？哪些不能卖？

　　按道理来讲，一旦车库成本平摊到了房价里，那么车库的使用权就是所有业主都有份，可现实问题是“僧多粥少”，往往是几百户人家“眼巴巴”地盯着有限的几十个车库，没车的人家给有车的人家用，不公平；有车的人家要用也得再花钱去买，还是不公平！另一方面，不论是否已经从房价中收回了车库的成本，一些开?⑸桃舱昭芄淮臃坎棵攀种心玫匠悼獾南坌砜芍ぃ鄢悼獬闪死硭比恢佟?

　　最近，很多人在感叹小区“车库价格赛房价”之余，总是设想着要是“一个房子一个车、一个车子一个库”就好了，可惜，在目前的小区建设中，停车库要想达到发达国家1：1的配套比，即一家一个车库显然是不可能的。南京的小区车库问题要想达到“卖者合法、买者满意”的目的，该采取什么样的政策呢？

　　相关政府部门的一位官员分析说，按照社区规划，我们习惯将地下车库称为配套设施，是为小区房屋的居住目的而建设的，但是地下车库绝非一套房屋之必需，如现代城市之于水电、高层楼宇之于电梯。地下车库是相对独立的建筑物，与房屋是主次关系，而不是法律上的主物与从物关系。在法律上地下车库是一个独立存在的有独立价值的建筑物，在房屋买卖合同中如无特别的约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的法律效力。

　　尤其是在南京现行状况下，有车的毕竟不是全部，对有车的人来说，使用了就要付钱，这没什么不对，但是如果要付两次钱，那就有问题了；对没车的人来说，平白无故多花了一笔买车库的钱，那也是有问题的。所以，小区车库应该明确哪些能卖、哪些不能卖；哪些需要买、哪些不需要买，一旦这些关系明确了，矛盾自然也就解决了。同时，随着物权法的进一步修订，车库结构的特殊性和产权的模糊性终将透明化，车库应该显现出它真正的市场价值，届时，购买者可拥有其单独产权，并进行自由交易。据悉，小区车库日益突出的矛盾也引起了相关主管部门的关注。近期，南京市物价、房产等部门已着手进行专门的研究，并将适时出台相应的政策措施。新闻链接

　　北京市国土房管局《关于室内机动车停车库销售、测绘、产权登记有关问题的通知》解决了多年以来车库无产权的问题。该《通知》明确了销售室内机动车停车库可单独核发房屋所有权证，也可与购买的商品房合并核发房屋所有权证。按其规定，室内机动车车库销售以个为计价单位，面积可按停车库的实际占有面积计算，也可按实际占有面积加分摊的公用建筑面积计算。销售的室内机动车停车库可单独核发房屋所有权证，也可与购买的商品房合并核发房屋所有权证。

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