小区车库买卖有“黑洞”

http://www.sina.com.cn 2003年07月18日12:27 今晚报

　　随着私家车的暴增，南京市居民小区车库的价格“水涨船高”。小区车库究竟能卖不能卖？开发商有权力把车位拿出来卖给少数业主牟利吗？

　　随着私家车的暴增，南京市居民小区车库的价格“水涨船高”——“巴掌大的地方，竟然也要十来万元钱！”可是，如此高价买来的“空间”，竟然没有产权证——小区车库究竟能卖不能卖？比这个问题更让业主不解的是，小区的车库究竟能不能卖两次？——作为商

品房公共基础配套设施的一部分，当初物价部门在核定商品房售价的时候，车位的建设成本已纳入其中并打入房价，全体业主购房时掏了车位的钱，开发商还有权力把车位拿出来卖给少数业主牟利吗？

　　最近，小区“车库买卖”在南京受到越来越多的质疑。国务院最近发布的《物业管理条例》，再次对小区车位是公共基础配套设施作出了肯定，这使得业主的质疑声越来越大。

　　在全国许多大城市房价居高不下的今天，南京车库的“二次收钱风波”给我们提供了一把从不同角度解剖高房价的“手术刀”。卖车位的钱喂饱了谁

　　眼下，南京居民小区一个车库的价格从5万元到10万元不等。按一个小区拥有30多个车库计算，车库卖出去了，开发商可以有150万元至300万元入账。这笔钱都用到哪里去了呢？有些小区业主提出，既然买房时大家都出了钱，那么车位就是大家的，卖车库的钱也应业主都有份……

　　2002年5月发布的《南京市物业收费管理实施办法》明确：“物业管理企业经批准利用物业设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业相应成本费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入物业维修基金，合同另有约定的除外。”也就是说，开发商通过业主们共有的设施挣到的钱，不能纳入私囊，应该“取之于民，用之于民”，但现实情况是，真正能做到这一点的很少。多数小区车位已纳入房价

　　目前南京市的小区车库主要有两种类型，一种是作为公共基础配套设施的一部分纳入了房价，物价部门在审核普通商品房的销售价格时，将其作为商品房建设成本的一部分，和其他成本一道，按照8％的利润率来核定平均售价。另一种是“专门车库”，这种车位的产权属于开发商，在核价的时候一般也是单列的。目前南京以第一种情况为主，即大多数小区的车位都列入了房价。

　　但这种车库的产权不够明晰，在销售时只卖“使用权”，无法办理产权证。虽说现行的车位使用权转让都是通过在购房合同上约定进行的，这也是合法的，但一种商品拥有者通常享有占有、使用、收益、处分商品的四种权利，只有使用权的车位无法抵押，权益也是不完整的。哪些能卖？哪些不能卖？

　　按道理来讲，一旦车库成本平摊到了房价里，那么车位的使用权就是所有业主都有份，可现实问题是“僧多粥少”，往往是几百户人家“眼巴巴”地盯着有限的几十个车库，没车的人家给有车的人家用，不公平；有车的人家要用也得再花钱去买，还是不公平！另一方面，不论是否已经从房价中收回了车库的成本，一些开发商照样能够从房产部门手中拿到车库的销售许可证，销售车库成了理所当然之举。解决小区车库矛盾，盼相关政策出台

　　最近，很多人在感叹小区“车库价格赛房价”之余，总是设想着要是“一个房子一个车、一个车子一个库”就好了，可惜，在目前的小区建设中，停车位要想达到发达国家1：1的配套比，即一家一个车库显然是不可能的。南京的小区车库问题要想“卖者合法、买者满意”，该采取什么样的政策呢？

　　有关部门的一位负责人分析，地下车库是相对独立的建筑物，与房屋是主次关系，而不是法律上的主物与从物关系。在法律上地下车库是一个独立存在的有独立价值的建筑物，在房屋买卖合同中如无特别的约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的法律效力。

　　在南京现行状况下，有车的毕竟不是全部业主。对有车的人来说，使用了就要付钱，这没什么不对，但是如果要付两次钱，那就有问题了；对没车的人来说，平白无故多花了一笔买车库的钱，那也是有问题的。所以，小区车库应该明确哪些能卖、哪些不能卖；哪些需要买、哪些不需要买，一旦这些关系明确了，矛盾自然也就解决了。同时，随着物权法的进一步修订，车位结构的特殊性和产权的模糊性终将透明化，车位应该显现出它真正的市场价值，届时，购买者可拥有其单独产权，并进行自由交易。

　　小区车库日益突出的矛盾也引起了相关主管部门的关注。近期，南京?形锛邸⒎坎炔棵乓炎攀纸凶诺难芯浚⒔适背鎏ㄏ嘤Φ恼叽胧?郑春平据新华社南京7月17日电　

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