如果说房展会是上海房价的风向标，那么7月份刚刚结束的几个重要房展给业内人士的感觉是，不少还未开的新楼盘价格比该区域的房价又上升了500元左右。这两年上海房价高速上涨，预计今年房价涨势依然猛烈，然而种种迹象表明，未来2－3年内上海房价一路上扬的态势将会出现调整。高价位楼盘未来三年内“跳水”的可能性非常大。

　　2001年，沪上房地产媒体为新结婚的年轻人作过这样的选题，“搜索内外环线之间30万元住宅”；两年后，这个搜索指标定格在“50万元”才合时宜。

　　2002年上海全年住宅预售成交均价为4803元，而今年一季度，住宅预售成交均价为5158元。依据市房地交易中心“预售价格指数”分析可以看出，从2000年到2002年，“指数”比上一年的涨幅分别是3.36%、7.85％和13.13％，这说明上海房价涨势呈现加速度的增长。

　　投资购房掀起楼市泡沫

　　虽然目前还难以统计“投资性住宅”占整个楼市的比重，但从有关小户型购买者的分析中可以看出，有的项目70％以上是由投资客购买的，而且几乎一半是外地和境外人士。

　　小户型项目并非特例，房价上涨自然会引起投资客的注意，而投资性购房的增加也为市场真正的有效需求蒙上了一层泡沫。荒岛工作室研展部负责人冯伟认为，有两个现象非常值得注意：一个是“空城”现象，在浦东某些大型社区，交房已经有很长一段时间了，而入住的业主仍然很稀少；另一个现象是，在三级市场中，新建商品房的寻求转让和出租的比例在增加。

　　这说明，虽然目前上海开发商手中的空置商品房在减少，但购房者手中的“空置房”却在增加。

　　如果越来越多的房子没有进入到“消费”领域，而是像奢侈品一样为增值和投机获利而倒手，那么二级市场是到了应该放慢脚步的时候了，尤其是在房价上升，买涨心理膨胀的时期。

　　上海房价“吸引力”渐弱

　　摩根士丹利亚洲区董事总经理谢国忠前些日子表示，上海的房地产行业隐藏着过度投资和投机的征兆。他认为，“上海市的房价应该基于本地居民的购买力，上海房价现在的相对价值已经不再那么吸引人了”。

　　据荒岛工作室研展部的调查显示，今年6月份，每平方米7000元以上的新盘已占到市场上总供应量的50％以上。而在静安区，有个项目圈地68万平方米，加上旁边建工集团的28万平方米项目，仅二者加起来就有100万平方米，如果商品房建起来，估计这个地方的房价不会低于12000元每平方米。再加上黄浦、徐汇等市中心区域的高档商品房项目，短期内市场有足够的吸纳量吗？已有业内人士认为，随着央行货币政策以及目前市场供应量的现状，高价位楼盘未来三年内“跳水”的可能性非常大。

　　房价调整是大势所趋

　　国务院研究室宏观经济司副司长丛明，日前在暨南大学作学术报告时透露，国务院近期将针对房地产、汽车和钢材三大领域投资过热的现象出台相关的严控措施，对此三大领域的投资进行结构性调整。

　　事实上，上海的房地产界人士也有人认为，上海房地产业如果想到2010年一直保持健康发展的态势，必须要有一个“调整期”，这期间房价会适度“回调”。可能会出现这样的局面：由于中低价位楼盘供应比重的增加，从而使上海整体楼市均价下降；在局部，新开盘的楼盘房价低于该区域房价，或是有些楼盘因滞销而跌价销售，但同时可能在某些区域、某些楼盘的价格仍在上涨。

　　上海房价将从快涨到稳涨

　　目前，政策面除了央行已经开始着手宏观调控，上海市也计划将土地供应的内环、内外环、外环比例由原来的33：45：22调整到20：50：30，增加外环土地供应是间接平抑房价的举措。

　　从本次调控的力度分析，荒岛工作室研展部负责人冯伟认为，为不影响宏观经济、为保持房地产长期良性发展，无论从央行还是地方，采用的将是“软着陆”的方式，这与1993年的调控政策明显不同，所以调控的结果不会当年就产生效果，随着政策对市场价格缓慢的产生影响，预计2－3年内上海房价将回落调整。

　　房价的回归调整对挤掉市场泡沫、增加市场有效供给将大有裨益，这与上海房地产业长期看好并不矛盾，上海房价将由“快涨”到“稳涨”。

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