开发商闯法律红灯强行接管物业选择物业管理公司谁说了算

　　———实施物业管理条例应关注的细节②

　　本报记者 真东 实习记者 陈晓英 实习生 白帆

　　“你带着近百名保安来，想强行替换物业公司人马，是想让广州的事在北京重演啊？！”北京大西洋新城的业主王燕滨激动地质问一位身穿白短袖衬衣打着领带、看上去文质彬彬的高大男子。

　　广州一小区刚上演了两物业公司保安集体械斗事件。7月18日下午两点多钟，北京地区大西洋新城小区就来了一位带着近百名保安的“不速之客”。

　　这位高大男子自称是开发商委任的大西洋新城物业管理公司新任总经理马先生，要求大西洋新城物业管理公司现任总经理罗先生马上带着人马走人，一刻也不能停留。

　　而依法对于物业公司是否需要“大换血”具有绝对发言权的小区业主们事先却毫不知情。

　　大西洋新城108楼门前的空地很快就挤满了业主。天上飘起了细雨，业主们在雨中七嘴八舌地指责马先生。

　　“开发商想要强行接管物业，开发商没这个权利，小区业主绝对不能答应！”

　　“天底下哪有这样的道理，开发商把房卖给业主，还强逼业主用他们派的‘保姆’，业主不同意，他们就来硬的！”

　　“不合法不合理你就想强行接管物业公司？我们不欢迎你！”

　　雨越下越密，业主们拦在物业办公室门口，不让马先生等人进去。当马先生想带着人强行进入时，现场响起了一片嘘声。

　　7月18日上午，北京市政府相关负责部门刚开过会议，决定组织一个工作小组来调解大西洋新城业主与开发商的矛盾问题。业主们想不到下午就有人来强行接管物业公司。

　　这位马先生一会儿说自己是均豪物业管理公司的人，一会儿又说自己是开发商张家华派来的。据业主们介绍，“均豪”是北京一家知名的物业管理公司，而张家华则是大西洋新城的开发商之一。业主们多次要求会见张家华，而张家华则从来不曾露面。

　　“开发商是想先下手为强，赶在9月1日物业管理条例实施之前把他们的人安插进来。因为物业管理条例生效后，他们想随心所欲就难了。”一位业主义愤填膺地说。

　　“我来是真心实意为你们服务的。”马先生尽可能地笑着说。

　　“你说服务的对象是业主，那你和我们商量了吗？开发商叫你来你就来了？”业主张先生的话一针见血。

　　另外一位业主小声对记者说：“开发商请来的人能为我们服务？笑话！是给我们身上插吸血管来了。”

　　业主王燕滨激动得满脸通红，他给记者举了几个开发商垄断物业的例子：

　　以待售房屋为例，国家规定开发商必须按全额缴纳各项费用，但由于开发商一直控制着物业公司的财务，开发商给自己规定物业费仅付1／3,取暖费仅付1／2。

　　开发商的欠款刚拨到物业管理公司的名下，随即在没有物业公司总经理的签字的情况下又拨回开发商的账上。

　　大西洋物业管理公司向全体业主发出的物业费缴费通知函同样没有经过物业公司总经理的同意，而是由开发商擅自发出的。

　　“开发商是想闯红灯！”王燕滨说，“物业管理条例9月1日才实施，红灯亮了，开发商的第一反应不是停车，而是加大油门冲过去！”

　　即将实施的物业管理条例规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。另外，条例特别规定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，业主大会可以作出选聘和解聘物业管理企业的决定。

　　“聘用哪个物业公司，聘用什么人管理物业，这是条例赋予业主大会的权利，其他人都没有这种权利。”社科院著名民法教授孙宪忠非常肯定地说。

　　即使在1994年颁布的《城市新建住宅小区管理办法》里也规定只有产权人和使用人选举的代表组成的物业管理委员会才有决定选聘或续聘物业管理公司的权利。

　　当天晚上七点半，小区业主在业主委员会筹委会的召集下举行了聚会。不大的空地挤满了业主。业主们高喊“坚决反对开发商垄断物业管理！”等口号，并唱起了《团结就是力量》等歌曲。

　　业主们在夜色中等待了将近三个小时，终于等来了街道办事处的调解结果：

　　开发商的做法是不对的；

　　大西洋新城F区施工项目全面停工；

　　给“街道办”3天时间，继续调解。

　　业主们对调解结果不太满意，因为结果中没有要求“均豪”的人退出大西洋新城，马先生带着几个人依然固守在物业办公室和保安处。

　　凌晨3点，部分业主代表来到北京市信访办反映情况。

　　市信访办相关负责人表示：他们将在第一时间向市里反映情况；“均豪”的人暂时撤出大西洋新城，小区的物业管理暂时维持原状，由更高一级行政部门主持下一次调解。

　　业主们带着满眼血丝回到了家，小区里恢复了往日的平静，业主们期待着各方面应参照即将实施的物业管理条例严格执行依法行事，小区的风波才能真正平息下来。

　　《法制播报》将在近期的中国教育电视台第3套节目和一些省电视台的节目中播出。

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