据新华社电　冲着小区楼房间距有50米、小区绿化率为50%的宣传广告，上海一些市民先后购买名为“静安丽舍——恒辉阁”的商品房入住。岂料两年后开发商又改变建筑方案，楼房的间距仅为30.4米。为此，38户业主于2003年3月下旬以商品房预售合同纠纷提起诉讼，要求开发商支付擅自改变小区规划的违约金共约40万元。

　　最近，上海市静安区人民法院作出一审判决，要求开发商分别赔偿各业主违约金或损失数千元至数万元不等。这是上海首例因商品房销售广告和宣传资料不实，业主状告开发商赔偿纠纷案。

　　开发商大玩“缩地法”

　　2000年、2001年间，上海某房产开发商将自己建造的“静安丽舍———恒辉阁”(即静安丽舍一期)房产对外预售。期间，房产开发商分别以1997年和2000年版《上海市商品房预售合同》与购房业主签订合同。合同约定：开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，否则开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金。

　　合同签订后，业主们先付款后入住。2002年2月，开发商又开始建造“静安丽舍”二期———“容辉阁”，并于同年2月28日张贴小区规划平面图及开工敬告。业主们这才得知，拟建的“容辉阁”与“恒辉阁”的间距从原来约定的50米缩小为30.4米。业主们对开发商擅自变更小区规划表示不满，纷纷要求开发商赔偿违约金损失费。

　　擅改小区规划违约吗

　　在法庭辩论中，争议焦点集中在：房产开发商是否擅自改变小区规划而导致对业主们的违约？业主认为，尽管双方未将该小区规划平面图附属在合同中，但开发商在宣传资料中所附的平面图应视为对整个小区业主的承诺。

　　房产开发商则表示，在对二期房屋申报建设工程规划许可时，发现原规划不科学，故整合统一合并建造；宣传资料中的标图属不特定的，仅属一种方案；宣传资料中的平面图，没有作为合同附件附属在合同中，应认定双方对小区规划并无约定。

　　违反销售广告即是违约

　　上海市静安区法院审理后认为，房产开发商在销售广告和宣传资料中所附的小区规划平面示意图，对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响，亦应视为合同的内容之一，对当事人双方均产生约束力。开发商擅自将“恒辉阁”与“荣辉阁”的间距从宣传资料中的50米缩小至30.4米，明显属于违约行为。

　　审理此案的法官告诉记者，售楼处的广告附图及模型宣传，是房产开发商对购买楼盘业主的一种承诺。今年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”（侯颖／编制）

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