“跛脚”业主难当家本报记者 谢远东

　　从起草到完善，再到向社会征求意见，酝酿4年之久的《物业管理条例》（以下简称《条例》）终于摆到公众面前。《条例》标志着我国物业管理进入了法治化、规范化发展的新时期，建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾如是评价。

　　近期，关于物业的好消息接二连三，建设部制定了《业主大会规程》等规范，并于9月1日起实行。这意味着业主大会和业主委员会的活动将会得到进一步规范。

　　不过，来自北京市小区办的一条消息不能让人乐观：该市现有小区只有不到两成成立了业主委员会。与此相比，业主委员会手中的权力更是微不足道。

　　人们发现：物权是解决物业纠纷最核心的问题，毕竟，《物业管理条例》作为行政法规不可能去规范物权这样的民事权利。

　　有人形象地说，光有条例只能去规范物业公司和业主的权利义务关系，而没有物权法保障的业主，只能是“跛脚鸭”。一旦出了问题，除了尴尬和束手无策，业主们要“当家作主”其实很难。堵上门来的幼儿园

　　北京望京花园小区是中国最大的高校教师住宅小区，4000多户居民多为各大高校中青年教师。近来，这些老师们一直在为子女教育问题闹心。

　　6月上旬的一天，刘诗昆幼儿园通知业主开家长会。也正是在这种情况下，这些老师才第一次知道：这家幼儿园要进驻望京花园。据称，这是一家从事专门音乐艺术教育的民办学前机构。然而，家长会却让老师们不平：这家幼儿园对小区普通班和艺术班进行等级划分。有老师愤称：连孩子的厕所都分三六九等！艺术班的卫生间有男女宝宝区别，分坐式和蹲式；而小区普通班就是一个长槽子。

　　会后，家长在小区内贴出公告，全面质疑这家幼儿园，认为高教小区的配套幼儿园，应服务于小区。

　　在一次次的对话中，问题被引入更深层次：幼儿园的产权到底归谁？该幼儿园未经招标为何可以直接进驻小区？

　　业主们认为，居民所支付的住房价格中已包含了配套公共设施的成本，此外，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市房地产开发管理暂行办法》，小区公共配套设施的产权应在征地之前由房管部门进行界定，所以产权应归全体业主公有。此前公司和幼儿园的协议并未通过业主会议，主体无资格，是一种越权行为。

　　根据《北京市学前教育条例》第20条规定，为居住区配套建设的学前教育设施竣工验收后，应当在3个月内交付区、县教育行政部门管理，由区、县教育行政部门商社区管理机构举办或者向社会公开招标举办学前教育机构。而北京市高校房地产开发总公司负责人承认，在这一过程中，没有进行过任何公开招标或者是不同主体之间的比较鉴别。

　　物业管理委员会向业主们发出的意见征询表中，有261份属有效问卷，其中88.5％的业主要求公司按照公正、公开的民主程序，进行重新招标。

　　7月14日，业主代表们要求公司对幼儿园能否公开招标的问题予以明确答复。如果有关方面不按照法律程序行事，业主们表示将最终诉诸法律手段解决此事。千鹤，哪里是我回家的路？

　　刘先生每天都要为回家费尽脑筋。他的家在北京北四环边上。这是一个很显眼的高档小区，离这个小区还有老远，就可清楚看见：千鹤家园。

　　“我们小区维权的新闻点就在：哪里是我回家的路？门难找，路难走，难于上青天。”刘先生是一杂志的总编，即使回到了家也没有忘记从业务角度谈问题。记者随他好半天才找到千鹤家园很隐蔽的门：门藏在另一个小区的角落里。而进入小区要更加艰难：道路很窄，车辆又多。

　　路不顺，心里自然撮火。导火索最终还是因为车位费由300元提高到480元点燃。7月的高温，更激发了业主们的斗志。连续几天，入住的业主们在小区内召开大会。

　　记者在现场获得他们散发的一份小区现存问题纲要：要求发展商告知小区基本情况；要求发展商书面告知工程质量，出示各项正本检验合格证书，同时编制证书目录及证书内容梗概提供给临时业主委员会备查，复查工程设计施工的缺陷，并公开全部隐患；要求书面告知售房面积的公摊部分和小区配套设施的完善情况，履行小区住户每户一个车位承诺的规划。

　　对于矛盾集中所在的小区内停车场规划及建设和管理问题，业主提出：小区内人均绿化面积未达标，小区内地面只能设置临时停车位，不能占用过多的小区的道路和绿化面积。地下车库设施完备以前，每车位月租金按150元收取。

　　就业主反映的这些问题，开发商北京住总一分公司的马军向记者透露，住总作为一个国有知名品牌，对业主提出的问题，进行了认真的研究和解决。由于这个小区还在进行后期开发，许多问题的解决要待以时日，还有许多沟通工作要做。但停车费已经降到150元。看似知情权，其实是要有明确的物权法保障

　　其实，无论是望京花园的老师们，还是千鹤家园的业主，甚至更多的小区业主往往发现，在维权过程中，地位往往被动。生米都做成了熟饭，给你端上来了。你要，还是不要？不论是要，还是不要，业主的利益都已受到了一定的侵害。在采访中，业主们呼吁，谁来保证我们的知情权？

　　有专家说，知情权在业主维权过程中的作用至关重要。不论是找消委会、仲裁委员会、国土房管局，还是最后告上法庭，举证都是相当关键的一环。而这些关键的证据都是掌握在开发商手中。

　　这位专家说，只有明确的物权法律保证，才有业主权利的充分行使。专家指出，应该从以下几个方面尽快完善有关立法：修订《城市房地产管理法》、《土地管理法》和制定《物权法》等，在法律层面上构成我国房地产法的基本法律体系；系统规定产权登记的原则。比如小区内会所的归属、绿地、地上车位的产权等焦点问题，通过对《城市房地产管理法》的修订或物权立法把产权的问题切实加以解决。此外，要通过立法规定业主委员会是物业管理的基本主体，明确业主委员会的诉讼主体地位。

　　也许，只有到了那一天，至少从法律上讲，业主们才真正拥有业主的权利和地位。

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