应对全国范围内出现的房地产泡沫，2003年6月5日，央行出台“121号文件”，对房地产开发贷款等做出了很多严格的规定。然而，闲置土地少、操作规范的上海房产业却陷入了尴尬局面：上海的土地本来就不够用（连续两年求大于供），再实行“总量控制”是否可能使房价进一步虚高？

　　央行下“猛药”欲治“顽疾”

　　总量控制

　　上海房价是否进一步虚高

　　李扬/文 彭辉/摄

　　上海：房价上涨

　　全国“总冠军”

　　“121号文件”限制了地方政府出让土地。但上海则因为闲置土地少、操作规范，受到的影响可能比较大。

　　7月18日，国家发展改革委发布消息：根据对全国35个大中城市房地产市场调查显示，今年第二季度与去年同季相比，房屋销售价格上涨5.0%，土地交易价格上涨7.1%。全国房地产价格持续上扬。不出意外的是：上海以18.1%的涨幅当了房屋销售价格的“总冠军”；土地交易价格涨幅为14.0%，是全国平均涨幅的一倍。

　　上涨趋势还在继续。

　　“大家都在拿地。从南京、杭州、香港可以知道，拍卖本身就会使地价升高。”一位不愿透露姓名的房地产商对记者表示：“尤其是在‘121号文件’出来以后，拿地之后将来出手肯定赚钱。”

　　他所说的“121号文件”指的是2003年6月5日由中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷的通知》，该通知对房地产开发贷款等做出了很多严格的规定。

　　“当前的各项房地产政策鼓励优胜劣汰。”同济大学城市规划学院的袁雁博士预测：“将来在这个领域可能只剩下几个大的地产商。”

　　“上海是城市土地制度改革的领头羊，全国都看着上海。”基强联行的总经理陈基强对记者表示：“‘121号文件’限制了地方政府出让土地。但上海则因为闲置土地少、操作规范，受到的影响可能比较大。”

　　难为无米之炊

　　现在上海的土地明摆着不够供应，连续两年求大于供，地价房价一齐升，地价升得更明显。

　　从1988年起，上海从香港引进了土地管理政策。当时内地城市与香港的相似之处是：由于是租界，香港的土地只有使用权；而内地的土地以前都是行政划拨，也只有使用权而没有产权。

　　香港土地管理的基本思路是由城市政府的委托机构如土地储备中心，通过征用、收购、置换等方式，将分散的土地集中起来进行整理和开发，然后根据城市土地年度计划投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的经营管理制度。

　　相比之下，上海土地储备制度本身就不带强制性。土地使用者有充分的处分权力，增加了土地市场供应的不可预见性。上海市土地发展中心成立六年来共收购储备土地200多公顷，而上海市每年经营性用地有500公顷～600公顷。土地储备对市场的影响力颇为有限，土地储备中心的力量需要加强而不是削弱。

　　“121号文件”对土地储备运作的规定是：审慎发放此类贷款；贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

　　“现在上海的土地明摆着不够供应，连续两年求大于供，地价房价一齐升，地价升得更明显。康桥那边以前每亩三四十万元，现在要超过100万元。”

　　“熟地拍卖”将打折扣？

　　熟地变回了生地，实际上是一种倒退。

　　“121号文件”对土地储备的严格控制可能影响上海推行的“熟地拍卖”。 2003年4月28日下午，上海市土地管理工作电视电话会议召开，会议宣布：推进土地招标挂牌出让制度和土地储备制度，将旧区改造地块出让纳入招投标范围，并逐步推进“熟地”招标出让。

　　“今年最重要的政策是：土地批租将由协议转让全面转变为公开招标。上海将实行‘熟地拍卖’，把未经整理的‘生地’做成‘熟地’提供给房产商。”市建委法规处的周竞对记者表示。在“协议转让时代”，地价是收购方与使用权所有者坐在会议室里“谈”出来的。

　　“生地”是指由企业自行负责土地开发（包括拆迁、配套）的用地，而“熟地”指的是政府把拆迁、配套工作提前做好，发展商办完手续就可以开工。

　　“‘熟地拍卖’是国际惯例，上海要成为国际大都市，肯定会这么做。”基强联行投资管理（中国）有限公司总经理陈基强对记者表示。国外的大部分土地都是熟地拍卖。“熟地拍卖”减低了楼盘建设的不确定因素，发展商拿到的不再是“原材料”，而是“半成品”，只需要知道容积率和土地面积，马上可以计算成本和工期。

　　从“生地”到“熟地”，政府为企业“减负”，与企业自行完成配套相比，熟地招标使建设周期更加透明。据陈基强介绍：以前内地的发展商要把“生地”变成“熟地”，要盖一百二十多个章。

　　采用“熟地拍卖”，等于是政府通过土地储备机构先行“垫资”开展拆迁、配套工作，这部分的投资由政府进行，意味着在土地整理（生地 - 熟地）工作中的风险由政府来承担。然后通过拍卖从开发商手里拿回这笔投资；开发商也乐得由政府出面完成这项普通企业难以协调的工作。

　　提高土地储备机构的借贷门槛对于“熟地拍卖”有不小的影响。“羊毛出在羊身上”，如果土地储备机构不能从银行得到足够的资金来从事土地储备和整理工作，这部分费用一定会转嫁到开发商头上，一种可能的操作是：在拍卖土地的时候号称“熟地拍卖”，但当时还是生地；拍卖后签约的开发商垫上一笔资金，然后政府组织拆迁。如此加大了房产商的负担，把“熟地”变回了“半熟地”甚至“生地”，实际上是一种倒退。“总量控制”之争

　　“121号文件”的严厉政策直接降低开发商的生产能力，可谓一剂“猛药”。

　　“121号文件”再一次引发了业界对于土地资源“总量控制”的争论。 土地费用大约占了房产成本的三分之一左右；而且随着房价的上升，这个比例稳步上升。2003年1月7日，国家计委经济研究所发布的《中国行业景气分析报告》指出，土地价格高涨是房地产泡沫的“罪魁祸首”。

　　面对上海市房价上升的现状，一些人担心实行“总量控制”有可能使房价进一步虚高。

　　“当前的总量控制可能起到适得其反的效果，扭曲供需关系。土地供应放开，不能把供应链卡得太死。”安邦咨询的分析师张宏认为。

　　“土地资源的总量控制不是需要特别强调的问题。GDP的增长、土地供应、产品的生产……都需要总量控制，但是我们提倡‘按比例协调发展’，这个提法比较科学。”市建委法规处的周竞认为：理想的房地产市场应该是供略大于求，老百姓有选择余地，也能促进开发商竞争。目前上海住房供应的结构不是很合理，连续两年供小于求。

　　“控制土地批租量是任何政府都会做的。”基强联行的总经理陈基强认为：“政府影响房地产市场主要通过两个工具：利息是金融手段，影响买房需求；另一个就是控制批租量。”而“121号文件”的严厉政策直接降低开发商的生产能力，可谓一剂“猛药”。众多房地产企业的“体质”能够承受吗？

　　“搞土地储备，关键是维护土地市场供需的平衡。在目前市场还比较平衡的情况下，如果单方面的削减供应或者单方面的抑制需求，都有可能破坏市场的良性循环。”周竞表示。

　　上海将变成“第二个香港”？

　　防止房地产价格高速上涨是降低商务成本的重要手段。

　　内地房地产市场的“启蒙老师”是香港。

　　中英联合小组曾经规定了香港每年批租土地的数量限制，“物以稀为贵”，高地价政策使土地价格不断升高。1997年，地价收入占香港财政收入的百分比超过 10%。高地价政策使政府有更多的钱投入公共建设。但是从今天来看，“高地价政策”使得香港的商业运作成本大为增加，不利于参加国际竞争，而房地产市场也持续走低。越来越多的跨国企业把总部设到了上海。

　　香港土地稀缺性强。内地城市的资源禀赋完全不同，上海的人均土地是香港的两倍。上海的发展很大程度上是因为商务成本低廉，房价只有竞争对手的四分之一，但是上升势头令人担忧。人们开始担心高歌猛进的上海成为“第二个香港”。

　　香港经济的发展很长一段时间靠两个市场：股票市场、房地产市场。长期稳定的房地产业产生了“面粉比面包贵”的理论：“面包”比喻的是现楼，“面粉”比喻的是地块。假如每次拍卖的地块成本加上建筑费用，当它推出来的时候比现楼的价格贵，房地产的价格就会持续上升。人们预计到房子的升值，他们不断去换房子，使得投资有非常大的增长。

　　“121号文件”可能使得内地的“面包师”（发展商）被夹在价格交错上升的“面粉”（地价）和“面包”（房价）之中而投机，而不知所措。如果土地价格不断高升，上海有可能会步香港的“后尘”。

　　防止房地产价格高速上涨是降低商务成本的重要手段，审视“121号文件”对上海具有重大意义。周竞认为：房地产管理的目标就是保持城市规划的协调发展，政府应该优先保证规划的实现。

　　据悉，全国工商联住宅商会目前正组织有关人员对《通知》的有关实施细则征求意见，并将在整理后上报给有关部门。

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