瞒着房客卖房　房东赔偿三万

http://www.sina.com.cn 2003年07月25日00:03 东方网-上海青年报

　　本报讯 /记者钱炯

　　房东秦老先生把一套房屋租借给了律师蒋先生。今年6月，秦老先生因故出售该套房屋，并很快与下家顾小姐办妥一切手续。

　　不料此时，秦老先生却被房客蒋先生以侵害其优先购买权而告上法庭。后经庭外和解

，秦老先生支付蒋先生3万元。

　　遭遇此事的秦老先生虽然觉得冤枉。但是根据有关法律规定，秦老先生的确侵权了。

　　法律专家说，本案极具普法意义，广大市民应该补上这一法律知识。

　　秦老先生拥有一套位于本市市中心的高档物业。去年6月开始，秦老先生把房子租给了沪上某知名律师事务所的律师蒋先生，月租金为1万元。

　　由于要出国去和子女团聚，秦老先生打算出售这套住房。今年6月，经亲戚介绍，秦老先生将该物业以130万元的价格出售给了顾小姐。可在整个过程中秦老先生并没有告知房客蒋先生。

　　不久，秦老先生和顾小姐去房地产交易中心办理了产权过户手续，取得了以顾小姐为所有权人的新产权证后，顾小姐也付清了全额房价款，于是，双方到该物业现场办理房屋交接手续。

　　没想到，房客蒋律师意外获悉了秦老先生卖房一事。蒋先生当即向秦老先生提出交涉。“我是这间房屋的承租人，现在房子要出售，按照法律规定我应该具有优先购买权，最起码事先你应当先征询我的意见。在不告知我的前提下你现在就把房子卖给别人，侵犯了我作为房客的权利，所以我要索取赔偿。”

　　由于秦老先生与顾小姐的房屋买卖已经完成，该物业产权人已经易主，所以秦老先生抱歉之余，却也表示已无能为力。“我绝非故意，因为我从来不知道还有这条法律规定。”

　　既然交涉无果，蒋律师一纸诉状，将秦老先生告上法庭，要求秦老先生支付侵权赔偿金10万元。

　　近日，经过与蒋先生的再三沟通协商，双方达成庭外和解。秦老先生答应支付蒋先生人民币三万元，而蒋先生则相应撤诉。

　　记者走访了上海中原地产法务经理罗亚东先生，罗亚东解释说，首先我们要明确法律并没有禁止附带租约的房屋进行买卖，也就是说秦老先生把有租赁关系的房子卖给顾小姐，这本身没有问题。但租客作为房屋的实际占有和使用人，与其承租的房屋的关系比其他人更加密切，所以法律给予了特别保护。

　　根据《上海市房屋租赁条例》的规定：“房屋在租赁期间出售的，出租人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”因此，本案中的秦老先生虽无恶意，但的确侵犯了蒋律师的优先购买权。

　　专家还提醒市民两点，一是法律规定的“通知”在实际操作时出于举证需要，最好采用书面形式，以便今后有据可查。二是基于“买卖不破租赁”的一般民法原理，房屋易主之后，只要尚处在租赁期限内，租客依然继续享有承租权。对此，《上海市房屋租赁条例》也有明确规定：“房屋在租赁期间转让的，房屋的受让人应当继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同”。

　　特别提醒

　　采访中，法律专家强调，房客拥有优先购买权的前提是“同等条件”。当这个同等条件不存在的时候，优先购买权自动消失，房东不再有任何责任。

　　举个例子说，秦老先生出售这套房屋的出价是130万元，在这个价位上如果蒋先生和顾小姐都有意购买此房屋的，那么根据优先购买权，由蒋先生购得此房。但是假设顾小姐愿意出价140万，而蒋先生难以接受的，那么优先购买权就不存在了，房屋还是由顾小姐购得。

　　友情建议

　　租房之时就可约定

　　对于本案中由于租客享有的优先购买权而导致的交易风险，罗亚东从法律与实务相结合的角度，建议二手房的房东在租房之初就和房客就房屋出售作一明确约定。具体来说：

　　1、在与租客签订的租赁合同（租约）中写入租客是否放弃同等条件下优先购买权的条款；

　　2、若租赁合同（租约）中没有约定，则应当在房屋买卖之前，另行取得租客签署的是否放弃同等条件下优先购买权的书面证明，这在实务中称作《切结书》；

　　3、若前述两点都无法做到，则应当按照法律?娑ǎ诔鍪矍叭鲈峦ㄖ饪停糇饪臀抟煲椋蚴幼髌浞牌?

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