据新华社深圳7月24日电（记者何广怀）同一物业“管家”不同，效果迥异。深圳景洲大厦更换“管家”的经历，就是很好的实证。

　　47岁的邹家健是深圳一家大型通信企业的宣传干部，他1998年登上即将落成的景洲大厦楼顶，看到马路对面的莲花山公园满目青翠，景色秀丽，高兴地买下了这里一套三居室单位构筑自己的理想家园。入住后，窗口对面的青山依旧，邹家健的心情却变坏了。一连串意外之事接踵而来，大厦电梯货不对板，事故频发；物业管理公司乱收费、管理差。这些问题虽屡次反映，但得不到解决。大厦里的400多户业主非常愤怒，大家推举邹家健为业主委员会主任，依法展开维权行动。2001年9月，景洲大厦在深圳首开先河通过业主投票表决的方式更换物业公司，向社会招标公开选聘“新管家”。在此之前，深圳市的商品房，绝大部分物业管理公司都是由地产商的全资子公司负责管理，被称作“父子公司”，业主没有挑选物业管理公司的余地。

　　景洲大厦更换“管家”后，面貌焕然一新。物业管理费由原来的每平方米3元降到了每平方米2．6元，服务的质量却未下降，近期对大厦业主所作的测评调查显示，业主对新管家的满意率高达96．7％，“新管家”的服务得到了景洲大厦业主的认同。大厦还进行了门禁式智能化改造，业主刷卡出入，业主们尝到了依法维权的甜头，寻回了安居乐业的感觉。

　　景洲大厦业主的成功的维权实践，很快引发了深圳南天一花园、学府花园等商品房业主更换管理公司的一系列事件，影响深远。这与深圳市住宅局早已在政府投资的大型住宅屋村推行物业管理市场化的举措密切呼应，加快了深圳物业管理全面市场化的进程，对促进物业管理企业优胜劣汰、提高管理服务水平起到了积极作用。

　　开发商的“儿子”怎会为消费者说话

　　最近，重庆市沙坪坝区一心村片区业主委员会以物业管理公司未与业主补签物业管理服务合同，不履行物业管理职责，强制乱收费，并多次打伤业主为由，要求炒物业管理公司的“鱿鱼”，并将负责小区物业管理的重庆新大陆物业管理公司告上法庭。

　　这场官司只是当前物业管理纠纷中的一个缩影。类似的物业管理纠纷案例十分普遍，物业管理公司与业主之间的矛盾经常是人们谈论的热门话题。

　　记者在采访中了解到，许多购房业主谈起物业管理时，都有着说不完的怨气。家住重庆洋河花园的一位业主说：“购房前开发商把小区的质量、环境说的天花乱坠，物业管理有多好，承诺了许多服务项目，可住进来以后，大多承诺最后都变成了一纸空言。”

　　一些业内人士认为，由于当前物业管理企业体制、运作机制以及物业管理公司自身建设等方面存在弊端，保证广大业主的合法权益不受侵犯还有一定难度。

　　目前，物业管理纠纷中大多数是开发商遗留的质量问题引发的。由于开发商缺乏诚信，加上各项配套法律制度不健全，开发商在售房期间不加限制地承诺，结果业主入住后发现各方面配套不到位，往往在找不到开发商的情况下，拒绝交纳各项物业管理费用，导致物业管理公司与业主的矛盾，形成了恶性循环。

　　企业运作机制不符合市场规律，物业管理公司与房地产开发商之间存在“血缘”关系。物业管理企业大多是开发商办的，其中一少部分属于房管所改制或后勤单位改制。物业管理企业是房地产业的“儿子”甚至于“孙子”，因此要更多地站在开发商的利益上说话，不能充分地保护业主的权益。（记者徐旭忠）

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