“业主大会”难开

　　房产商责任心难以保证

　　共用设施

　　本报专稿/记者刘畅

　　《物业管理条例》是国务院制定的国家法规，它提供了一个原则性的框架，例如业主大会制度、业主公约制度、物业管理承接验收制度、前期物业管理招投标、物业管理分等级定价等。这些制度都是新的提法，需要各地在实际操作中根据本地情况完善，虽然有些制度上海已经开始试点，但贯彻《物业管理条例》仍面临一些难题要解决。

　　难题一：“业主大会”会难开

　　《物业管理条例》明确“业主大会”与“业主委员会”关系，明确了业主大会是小区的权力机构，业主委员会是执行机构。这解决了过去一些不法开发商“收买”少数业主管理委员会成员，损害大多数业主权益的现象，也约束了业主委员会成员的行为，使之不至于滥用，尤其是在维修基金管理方面。

　　“业主大会”代替“业主委员会”行使权利这在“法理”上无疑是正确的，但操作起来难度太大，这是贯彻《物业管理条例》最头疼的一个问题，一位业内人士这样认为。原因似乎也很简单，以中远两湾城为例，总共5000多户居民，这个“业主大会”怎么开？况且有些小区很多业主是外地居民，有可能长期不在上海，而有些重要决议必须要有三分之二以上业主通过才能生效，所以“开会难”困扰着上海物业管理条例“修订方案”的参与者。

　　不过，有业内人士建议，业主大会的规模可以缩小，可以设计一套方案，让业主能够以“书面”的形式表达自己的意愿，但三分之二以上通过仍然是必须的。

　　难题二：前期物业招投标打击房产商积极性？

　　《物业管理条例》规定，房地产开发项目在规划、设计、施工即项目运作的初期阶段，就应该聘请前期物业管理企业，明确双方的权利和义务，并且要通过招投标方式。

　　事实上，长期以来，房地产开发前期物业管理这个“管家”一直是由开发商组建，并“顺其自然”的接受管理。这其中的弊端和容易遗留的问题自然不必多说，但有业内人士担心，这样是否会消弱房产商的涉足物业管理领域的积极性和开发楼盘的责任心。

　　在香港，房地产开发和物业管理虽然是分离的，但大的物业管理企业往往正是知名地产企业投资的，地产商把后期的物业管理看成是自己产品的一种沿循；在国外，购买物业的费用和物业寿命期的物业管理费用之比大约是1：1.5，所以物业管理领域也往往是地产商涉足之地。

　　难题三：共用设施的收益难操作

　　《物业管理条例》规定，利用物业共用部位、共用设备设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益中属于业主的部分，应当主要用于补充维修基金，也可以按照业主大会的决议使用。

　　然而“条例”并没有具体规定那些公共设施的权益是属于业主的，诸如楼顶广告收益的分配问题、小区车库的所有权、民防工程的所有权问题都将在地方性法规的制定中“浮出水面”。不过，一位房地产律师告诉记者，由于中国“物权法”尚未制定，所以物业管理中面临的共用设施的所有权以及收益问题依然难以操作。

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