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　　别墅天价的理由

　　上周，又一幢“尊贵名宅”揭开面纱：每幢1800平方米左右的别墅开价900万-1000万美元。它们如此昂贵，凭什么？它们的市场前景，开发商担心吗？它们的预订者是谁？

　　撰稿／陆世纶(记者)

　　占地近5万平方米的“檀宫”由18幢令人目眩神迷的豪华别墅组成，与有“上海国宾馆”之誉的西郊宾馆为邻。那里有上海其他地方见不到的成片的百年大树。出于安全原因，政府对西郊宾馆周围2公里的建筑物限高15米。因此这里可能是上海环境最优雅、空气最清新的地方。

　　很长时间以来，西郊宾馆只款待国内外政府首脑，对社会开放则是中国改革开放之后的事情。现在，如果你有足够多的钱，你可以在这片近乎神圣的区域建立家园。但，必须有“足够”的钱——“檀宫”开发商上海华丽家族房产公司为每幢1800平方米左右的豪宅开出900万-1000万美元的天价！如果你只是一个年薪10万的白领，那么你将为之工作至少1000年！

　　豪宅之梦

　　华丽家族的成名作是在浦东世纪公园正对面建造的高级公寓楼。接着他们在上海高级住宅最为集中的古北地区再显身手。他们的最新作品“檀宫”目前仍停留在精美无比的印刷品上。前不久在五星级酒店上海万豪酒店宴会厅举行的新闻发布会，听起来就像一群“妄想症患者”的梦呓。如果你决定掏出1000万美元，从明年年底(“檀宫”交房日)开始，你的一天就将这样开始：

　　清晨的鸟鸣将你在150平方米的卧室中唤醒。毕业于Starkey国际管家培训学校的管家此时早已做好了一切准备，比如他们已用熨斗为你烫平了当日的报纸。受“檀宫”委托培训管家的这所学校专为包括美国白宫在内的各国达官贵人输送顶尖家政人才。当然他们的年薪必须由你支付——一般在6万-10万美元。

　　你可以选择在中餐厅或者西餐厅享用早点。如果阳光充足，你还可以在看起来像漂浮在游泳池的碧波上的阳光屋里享用早点。如果是冬季，你沿路走过的大理石都会有地热系统加热，就像日光洒照过那样。

　　用完早点，你可以在有瀑布和潺潺流水、四季花草盛开的庭院里散步。你或许不愿吵醒正在二楼好睡的贵客们。他们昨夜玩到很晚。这里无论屋内屋外，都有24小时电脑控制的灯光设置，使豪宅的夜景如梦如幻。接着你会坐在双层挑空的藏书楼里，拿起报纸，同时打开电视机看早新闻。这时一个电话接了进来。当你拿起话筒时，电视机的音量自动变小。高科技无处不在。你家里的一切家电都来自世界上各个领域最顶级的品牌，这些品牌的名字普通人甚至闻所未闻。最后你来到车库。那儿足有10米长，可以停放任何加长轿车。

　　这是一群美轮美奂的大屋。华丽家族房产公司总经理曾志锋告诉他的美国设计师：“设计你们所知道的最好的房屋，不用考虑预算。”于是，设计师们彻底抛弃了所有司空见惯的建筑材料——砖瓦、涂料、磁砖等等，他们为“檀宫”选择了只有法国勃艮地省出产的珍贵石料。卢浮宫、凡尔赛宫、香榭丽大街两边的历史建筑用的都是这种石料。

　　设计师任何时候都不会忘记富豪们的首要需求——安全。每幢豪宅所打的地基足以承载30层的高楼，配备的排水系统可以自主排放百年一遇的大水。据行家分析，“檀宫”每幢豪宅每月的物业管理费应该在10万元人民币以上。

　　18幢豪宅款式各异，但都似曾相识，与我们在电影、豪华杂志里看到的几乎没什么差别。设计师解释说：豪宅就是豪宅，不是设计比赛。豪宅大部分是保守的，是反时髦的。它偶尔接受一些现代的元素。豪宅的风格有明显的继承性，可以在著名古典建筑上找到源头。豪宅鄙视“科技崇拜”，往往将最先进的设备隐藏在暗无天日的地方。

　　豪宅之争

　　北京市建国门内“贡院6号”是目前中国最贵的公寓楼。那里最便宜的一个单元也要600万元人民币。广州的富人们集中在二沙岛。早先开发的“新世界花园别墅”每幢的成交价在2600万元左右。在2002年“上海之春”精品住宅交易会上，闵行区一栋别墅的标价高达3500万元，是当时上海最贵的房子，但这个纪录一个月后被淀山湖风景区内的“上海紫园”刷新，后者每平方米高达8万元，其中1号别墅开价1.5亿元，成为迄今为止中国大陆最昂贵的房子。

　　与“檀宫”相比，“上海紫园”更像乡村别墅。虽然“檀宫”的开价并没有超过“上海紫园”，但它引人注目之处在于它上市的时机：眼下“非典”阴影仍未消散；央行刚刚出台了被认为是有史以来最严厉的房地产贷款政策。

　　曾志锋说，“檀宫”的策划早在两年前就开始了，他们在这个项目上用的全部是自有资金，“檀宫”的目标客户是人们经常会在“福布斯”排行榜上看到他们名字的境外世界级富豪，那种一年到头坐着私人飞机环游世界的人。新闻发布会上说，目前“檀宫”已有9套房子名花有主。

　　尽管如此，华丽家族的领导人应该十分清楚他们所面临的挑战。“我们为此天天夜不能寐”，华丽家族“檀宫”项目总经理郑栩生说。

　　问题不全在市场。在香港浅水湾，一两亿港元一幢的房子实属平常。在美国加州比弗利山庄，别墅的平均价格在600万美元左右。去年，全美国最贵的十大豪宅的平均价格是4740万美元。第一名的棕榈沙滩别墅价值7500万美元。上海作为中国经济发展的龙头、世界上最具活力的城市之一，出现1000万美元的豪宅似乎也是和它迅速崛起的国际地位相匹配的。

　　中国的豪宅自诞生之日起就饱受争议。对于有13亿人口的中国来说，土地资源——尤其在沿海大城市——属于稀缺资源，一户人家在市中心占据大面积的土地很容易招致不满情绪。在这些城市里，至少还有一半的居民无力购买煤卫独用的新住宅。房产投资结构的失衡让许多人感到沮丧。据去年北京的统计，每平方米1万元以上的房产新楼盘有76个，1万-8000元的有56个，8000元以下的仅有25个，北京每套200万元的豪华楼盘的总投资金额已达到北京整个房产投资总额的一半。上海去年每平米7000元以上楼盘比前年增长了172%。在长城脚下、香山风景区内也都开始出现房产公司的魅影。他们当然不是在那里建造安居房。越来越多的风景名胜正逐渐被蚕食成为少数人的后花园。

　　但也有不少人支持兴建豪宅。他们的理由是，蓬勃的豪宅市场只出现在一个充分尊重个人财产、和平安宁的社会，因此这是中国社会进步的表现。上海如今被公认的、真正称得上传世佳作的经典建筑，仍然是那些三四十年代甚至更早的时候建造的一些房子。半个多世纪以来，社会的绝对财富在增加，但经典建筑的数量并没有同比增长。优秀的建筑，无论是私人的还是公共财富，它们都是社会财富和城市魅力的积淀。

　　记者发现，如今绝大多数人都能平静甚至兴致勃勃地看待“檀宫”之类的豪宅。这其中的一个原因是，“檀宫”似乎造成了某种有趣的“平等”：在“檀宫”面前，绝大多数人都变成了“穷光蛋”。平时那些有点钱就忘乎所以的家伙现在突然也没了腔调，哈哈！而那些“福布斯”排行榜上的世界级富翁如果真的能被“檀宫”吸引来中国安家落户，那对中国的经济发展难道不是一件大好事？

　　也许“檀宫”的前景一片光明：“华丽”总经理曾志锋只需在世界范围找到18个人就行了。但问题是怎么找？

　　对话

　　记者：“檀宫”的价格是怎么制定出来的？据说“檀宫”最早推出的价格是每平方米3万人民币，但新闻发布会公布的价格却比这个数字上涨了50%。这被怀疑是一种司空见惯的销售策略。

　　曾志锋：你说的可能是我们初期在定价决策过程中走漏的各种消息之一，它决不是最后成文的定价。决定价格的因素有两个：一是市场，二是成本。但对于“檀宫”这种位于市区的尊贵名宅(最好不要用“豪宅”这个词，这个词最近几年用得有点滥，而且多少有些敏感)来说，可以参照的市场同类产品几乎没有。也许唯一可以借鉴的是上海原法租界、英租界区域内现存的6000幢老洋房。它们的面积一般只有“檀宫”的一半，但开价却是我们的一倍。即使这样，它们依然不能吓退众多狂热的求购者。因此可见我们给“檀宫”的定价还是非常克制的。我们基本上是以成本进行核算的。我甚至可以告诉你，我们在这一项目上获利有限。

　　记者：你们当初对“檀宫”的市场是如何评估的？

　　曾志锋：上海如今能够上市的那些老洋房都是天价，但照样令人趋之若鹜。这说明社会发展到今天已经自然产生了这一层面的需求。上海很多高级公寓、高级写字楼顶端的跃层大屋都特别好销，很多名流巨商住在那里。那些房子通常在400平方米以上，单套价格动辄上千万。出得起这个钱的人会愿意和他人分享电梯、走道和门厅吗？当然他们中有的是为了登高看景，但绝大多数，据我们了解，是迫于无奈——上海市中心缺乏国际标准的高端住宅。稍稍好一点的别墅都在市郊。单从这一点来看，“檀宫”的前景令人鼓舞。

　　记者：新闻发布会上传出，“檀宫”已订出了9幢，这听上去像一种典型的销售策略。你能否提供更详细的情况。

　　曾志锋：“檀宫”和普通楼盘在销售方法上的差别就如它们在价格上的巨大差别。想来我们公司或现场了解“檀宫”情况的客户会被要求先填写一张申请表，将个人收入、职位、公司资产等信息提供给我们。我们会向你发出邀请。我们在每一时间段只安排接待一个客户。这既是对客户的尊重也是出于满足客户保证私密的要求。如果客户在索取了资料和听了我们的讲解后决定预订，会有三种方式：一是交30万元的预订金。这个钱对整个房价来说几乎微不足道。我们不敢多收预订金的原因是生怕引起误解：以为我们要借此变相融资；二是以你的名义在银行存入2000万左右的现金，并保证在与我们签署正式合同前不撤资。不然就意味着解除预约。这种方式适用于一些我们对其财产资信情况不熟悉的人。第三种方式是签字有效。他除了提供有其个人签字的意向证明之外几乎什么都不用做。这只适用我们内部名单上的人。我们有一个400人的名单，他们是“福布斯”排行榜上的人、众所周知的名流显贵、世界500强企业中身居高位的人。迄今为止前来预订的客户有十几个，其中9个是比较确定的。这9个人中间绝大部分来自香港。欧美暂时还没有。中国大陆有一个，来自上海。目前我们正在和比弗利山庄等世界名宅的房产经纪人联系，希望将欧美的客户吸引过来。今年年底我们会公布一些客户的信息，现在似乎还早了一点。-

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