京城地产界几家欢乐几家愁

　　新华网北京7月27日电（记者 王军）

　　张红星，国泰土地整理有限公司董事长，在央行房地产信贷政策出台后，干劲一下子足了起来。他对记者说：“过不了多久，那些资金不足或只靠炒地皮赢利的企业肯定就撑不住了，我们正选择时机准备收购他们的项目呢！”

　　一家不愿透露姓名的制造业老板与张红星的想法一致。他们本来准备最近进军北京的房地产市场，但央行房地产新政策出台后，他们调整了战略。他说：“再过半年，肯定有的楼盘就要烂尾了，到时候我们再去收购这些项目，那才是我们进入市场的最佳时机！”

　　中国人民银行日前下达了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发企业的资金实力提出新的要求，房地产开发企业申请开发贷款必须具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

　　北京一些房地产界人士认为，新的房地产信贷政策从房地产开发贷款到消费贷款等条件均提高了门槛，这将促成房地产业的优胜劣汰，市场重新“洗牌”成为必然。

　　“这项政策是十分必要的。”北京著名房地产律师吴建中对记者说，“在我们接手的诉讼案中，经常有因房地产企业经济实力不足而导致的违约问题，有的企业事实上就是一个空头公司，里外花的都是银行的钱，发银行的财。”

　　据调查，目前房地产开发企业项目投入资金中约20％至30％是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30％至40％的资金；此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。几项累加，房地产项目中约60％的资金来自银行，无形中加大了金融风险。

　　目前北京市已经开始建立土地储备制度，土地作为政府的“第二财政”已得到相当程度的认识，但是怎样使土地储备真正发挥宏观调控的职能？避免出现一届政府吃掉后几届政府的土地储备、只顾眼前利益的短期行为？一些房地产界人士认为，新的房地产信贷政策提出的土地储备贷款要求，将有利于规避这类现象。过去在一些人的眼里，土地储备具有政府行为的特点，以为靠着政府、靠着银行要储备多少就是多少了，而不用管市场需求了。随着央行新政策的出台，这样的观点就必须扭转。

　　近年来北京市房地产市场持续高速增长。去年北京市商品住宅施工面积比上年增长24．1％，销售增长42．3％，呈现产销两旺的局面；商品住宅价格出现稳中有降的趋势，去年每平方米平均售价为4467元，比上年下降249元，降至1997年以来的最低点；与此同时，个人购买已成为市场主流，中低价位商品住宅销售比重上升。去年在商品住宅销售中，售价在每平方米5000元以下的已占66．1％，比上年上升3．7％，而高于这个价位的商品住宅的销售均出现下降趋势。

　　从这个角度来看，央行房贷新政策扶持中低收入家庭购房可谓顺应形势，对北京房地产的影响将更多的体现在结构调整方面，其结果是几家欢乐几家愁，那些无法逃脱“烂尾”的房地产企业，将面对极大的生存压力，他们有可能选择楼盘降价或者邀其他实力雄厚的品牌公司加入的办法，以应对危局。而对于那些大牌企业，这正是扩充实力的绝好时机。（完）（来源：新华网）

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