市人大法制委员会委员朱永平律师接受本报记者专访时认为

　　本报讯记者周敏报道：购房贷款有两种利息总额不同的还款方式，可是购房者们都说，买房时没人告诉我！购房者到底该不该被告知？该由谁来履行告知的义务？没有被明确告知的购房者签订了贷款合同后，能否更改还款方式？带着这些问题，昨天下午，本报记者专访了广州市人大法制委员会委员、广东大同律师事务所朱永平律师，希望能从法律上找到权威的答案。

　　银行有义务：依法全面告知购房者

　　“希望《羊城晚报》的报道能够推动购房按揭贷款合同，向着更为公开、公正、公平的方向发展！”朱永平一见到记者就激动地说。

　　朱永平认为，银行有告知购房者的义务，目前购房者普遍不了解有“等额还款法”和“递减还款法”两种方式，这说明银行没有全面履行告知的义务。

　　目前的“住房抵押贷款合同”是格式合同，也就是事先印刷好的合同，这样的合同在煤气、电力、银行、保险等垄断行业大量使用。合同本应该是双方协商约定条件的。但是，“住房抵押贷款合同”的合同双方———银行和购房者之间的地位不对等，前者处于强势的支配地位，后者较为弱势。所以，购房者只能接受银行提供的格式合同。《合同法》对于不提供格式合同的一方规定了保护性条款。《合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《合同法》第四十一条还规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解予以解释。对格式条款有两者以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。

　　因此，银行既然提供了格式合同，就有依法全面告知购房者的义务。也就是说，银行原本应该帮助购房者全面了解相关条款，明确告知购房者，有“等额还款法”和“递减还款法”两种方式，而且两者的利息总额有明显差异。

　　银行利用普通购房者法制意识不强的弱点，采取隐瞒和欺诈的方式，不告知购房者应该知道的情况，使购房者选择了有可能不利于自己的还款方式，就会使购房者有上当受骗的感觉，引发普遍不满。

　　银行代理人：律师应承担告知责任

　　有购房者投诉，买房时开发商的售楼人员没有告诉我有两种还款方式，签合同时律师和银行的工作人员也没有告诉我，问起来，三方都说不知道。到底应该谁来负责，谁来履行告知的义务？

　　朱永平律师说，银行委托的代理律师应该承担告知的责任。现在银行的工作人员很少出现在售楼现场，而是委托银行的代理律师与购房者在售楼部完成“住房抵押贷款合同”的签订。

　　律师作为银行的代理人应该主动告知购房者各种条款，包括有利的和不利的，有责任和义务主动解释清楚。不能“不问不说”，或者简单提一句，不做进一步解释。

　　不少读者气愤地说，“银行不告诉我们有两种还款方式，是侵害了我们的知情权！”

　　对此，朱永平律师分析，银行虽然没有履行全面告知的义务，但是，银行和购房者作为签订合同的双方，不存在侵害“知情权”的问题。购房者应该具备“合同签订能力”，如果不具备就应该聘请专业人士。银行的告知义务是建立在这样一个基础上：合同条款本应是协商约定的，既然一方提供了格式合同，这样的合同绝大部分是有利于提供方的，那么，提供方就有义务依法明确告知不利于对方的条款。银行没有履行告知义务，是违反了《合同法》的相关规定，不涉及“知情权”的问题。

　　朱永平律师说，合同签订的灵魂是诚实信用原则。法律界人士呼吁，银行履行诚实信用原则，履行《合同法》，遵守《合同法》，充分尊重购房者的合同主体地位和合同人格，做到法律上的公开化、信息上的透明化，不要利用隐瞒和欺诈的手法，设置“合同陷阱”。

　　同时，对于“住房抵押贷款合同”，希望银监会出台一个原则性的指导意见，进行更为有力的监督，制约目前较为混乱的状况。

　　改还款方式：合同未规定的可更改

　　有的购房者在没有充分了解两种还款方式的情况下，签订合同选择了“等额还款法”，看了本报的相关报道后，想改变还款方式，这在法律上可能吗？有的银行表示在借贷期内不能更改还款方式，或者只能更改一次，这合法吗？

　　朱永平律师提醒，如果购房者所签订的“住房抵押贷款合同”上明确约定，不能改变还款方式，那么必须执行合同条款所规定的内容。也就是说，不能从“等额还款法”更改成“递减还款法”。

　　如果合同没有明确规定不能更改，那么购房者依法拥有更改的权利。改变还款方式属于合同变更，合同变更在合同履行过程中是非常自然的，只要双方同意就可以更改。法律上没有对更改的次数作出限制，完全可以多次更改。作为合同的一方，银行也没有权利在变更合同的过程中，收取任何费用。

　　该如何自保：签合约时须注意三点

　　普通购房者处于弱势地位，在签订“住房抵押贷款合同”时应该如何保护自己？朱永平律师提出三条建议：

　　1、最好聘请律师参与购房合同和借款合同的签订。由专业人士来把握各项有利的和不利的条款。

　　2、在签订合同时，一定要仔细看清楚所有的条款，不明白的地方，有权利要求对方解释清楚。尤其是面对格式合同，更要打起十二分精神。

　　3、在格式合同的基础上，购房者有权利要求签订补充合同或条款。补充合同是双方协商的，可以制约不平等的格式合同。

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