湖北日报记者周芳　实习生艾静莲

　　九月一日，我国首部《物业管理条例》将正式实施，这关系着千家万户切身利益，也直接影响到房地产开发公司和物业管理公司的利益。

　　业主是小区物业公司的东家，物业公司是小区业主的管家。

　　现实生活中，不少东家与管家时常“剑拔弩张”：东家不满管家的服务，经常投诉；管家觉得东家要求太高，也牢骚满腹，一肚子“苦水”。

　　以前，这些矛盾纠纷谁是谁非，无人评说，也难以界定、裁决。首部《物业管理条例》（以下简称《条例》），将东家和管家置于有法可依的新背景下，展开了对话。

　　对话一：东家可“炒”管家

　　东家（武昌的简女士）：我马上要搬进武昌梨园附近的一个新商品房小区，小区物业公司是房地产开发商的下属企业，购房时已和该物业公司签了两年前期物业管理合同。如果我不满意其服务，可炒他们的鱿鱼吗？

　　管家（物业公司张经理）：既然已经签了两年就得合作两年，怎能随便反悔？评析：东家可以选择新管家，但必须有2／3以上业主投票同意。

　　《条例》明确规定，一切物业管理权属于“业主大会”，强化了业主的监督权和管理权。但业主大会作出的决定，必须经过与会业主所持投票权1／2以上通过。有关制定和修改业主公约，业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案决定，必须经过物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

　　对话二：专项维修资金属业主所有，专款专用

　　东家（武汉银海花园住户余先生）：房子漏水，你怎么不管？

　　管家（武汉银河物业公司经理闵绍祥）：买房时，你们向单位缴纳了房屋专项维修资金，但钱却没到房产局的专项维修资金账户上，我们没有钱修缮房屋。

　　评析：房屋专项维修资金应交到房产局专项维修资金账户，不应交给单位。《条例》规定，业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。否则，将承担法律责任。

　　对话三：公用建筑不能随意改变用途

　　东家（武汉青山热电厂陈先生）：购房时，开发商承诺楼房架空层为居民健身休息场所，现在物业公司却打算租给别人开商店，我该怎么办？

　　管家（小区物业公司经理）：架空层空着多可惜，拿出来出租是充分利用资源。

　　评析：业主和物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施途径。利用共用部位、共用设施设备进行经营的，必须征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可按业主大会的决定使用。擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，最高罚款20万元。

　　对话四：业主不缴纳物业费要承担法律责任

　　东家（武汉市东亭小区张先生）：我自己花钱买房，自己管好自己，根本不需要物业服务，所以，我不愿交纳物业管理费。

　　管家（东亭小区物业公司经理何先进）：一提收物业费我就头疼，小区2000户业主，物业费总额每年只有十来万元，收缴率不足20％。

　　评析：物业管理企业可向人民法院起诉拒不交纳物业费的业主。《条例》规定，物业费缴多少，由业主和物业公司根据物业服务收费办法在合同中约定。业主在物业管理活动中享有权利，也承担相应的义务，如遵守业主公约、业主大会议事规则，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用规章，遵守公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，按规定缴纳专项维修资金和物业服务费用。逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

　　对话五：物业管理企业必须取得资质证书

　　东家：小区的物业公司没有资质证书，服务质量差，保安粗鲁不讲理。

　　评析：《条例》规定，国家对物业管理企业实行资质管理制度，只有符合一定资质条件的企业，才能从事物业管理服务。同时，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。未取得资质证书从事物业管理的，物业企业聘任未取得物业职业资格证书的人员从事物业活动，都将处5万元以上20万元以下罚款，还要依法承担赔偿责任……

　　城市中的新楼盘一座座崛起，拿着新《条例》，东家与管家的对话少了“火药味”，多了一份心平气和。

　　22日，武昌区房地产局举办《条例》培训会，30多家物业公司负责人参加了学习。武汉宝通物业公司经理李章义说：“有法可依就好办事！”该局物业管理科郭少卿说，《条例》进一步规范了东家和管家的责权利，将促进物业管理的健康发展。

　　武汉市银海花园业主委员会主任林女士说：“条例的有些规定太笼统，不便于操作。如业主委员会没有一分钱的经费，怎么开展工作？业主大会应当有物业管理区域内持有投票权的1／2以上业主参加，但现在即使书面通知，也很难做到召集到1／2以上的业主……尽管如此，还是给了我们信心，希望即将出台的业主大会章程和其它细则能更多地替业主着想。”

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