三分之一投资消费者认为上海房价总体还会上涨，但涨幅会减少

　　    文/新华社记者罗新宇

　　    据有关方面预测，2003年，上海房地产业在商品房预售、商品房实际销售、存量房交易三项指标方面均有望超过2000万平方米，房地产投资规模有望超过800亿元。

　　    此间人士认为，房贷新政策的出台，不会对高位运行的上海楼市造成实质性影响，供需依然强劲，但房价上涨过快的局面有望得到抑制，市场上中低价位房源的供应量将会有所增加。

　　    开发商行为得到规范

　　    中海发展（上海）有限责任公司总经理杨小平认为，此次规定要求，开发商自有资金至少达到开发项目投资的30％，四证齐全才能向银行申请贷款，这条规定较为合理。过去，不少开发商连购买土地的资本都没有，就去开发项目，完全依赖银行贷款，这种“空手套白狼”的行为，容易造成金融风险。同时，新规定将会抑制新资本进入楼市，考虑到房地产开发门坎抬高，外来资本会谨慎进入。房地产开发属资金密集型产业，资金来源受到限制后，原来靠负债经营的小型房地产开发企业也不得不退出。

　　    但一些开发商也提出建议，央行在收缩房贷政策的同时，应拓宽房地产企业的融资渠道。上海市人大代表、上海房地集团董事长徐林宝认为，新政策对房地产企业的自有资金要求非常高，但是企业一开始进入这个行业时，资金门坎太低，如800万元资本金就能评三级资质企业，5000万元就能评一级资质开发企业。在目前土地成本越来越高的情况下，资本市场又没有什么具体的支持，缺乏其他的融资渠道，企业要开发项目，除了向银行贷款，别无他途。因此，必须拓宽房地产企业的融资渠道。

　　    对于结构封顶才能提供按揭这一点，一些开发商认为调整力度过大，可能会对一部分资金实力不济的开发商产生重大影响，甚至会导致资金链条断裂。因此，他们呼吁，政策要分阶段实施。

　　    将有效抑制房价上涨

　　    大家普遍认为，房贷政策调整，将加速上海房地产市场的结构调整，房价涨势趋缓，中低价普通商品房将成下轮开发热点。

　　    首先，高档房、商业房和投资性购房的市场需求会出现实质性减退，房价上涨过快的局面将得到有效抑制。上海福纳市场咨询公司的调查显示，三分之一的投资消费者认为，上海房价总体还会上涨，但涨幅会减少；近四成人认为，下一阶段上海房价趋向基本平衡，有涨有跌，但幅度不会太大，基本维持在5％左右。

　　    其次，对套利性投资购房影响较大。一些投资客表示，以后购房投资要减少盲目性，会选择一些更有升值潜质、投资更安全的住房，以减少风险。

　　    但对用于自住的消费投资影响轻微。上海福纳市场咨询公司在最近的一次调查中发现，虽然部分购房者表示要延缓观望一下，但不会取消购房计划；此外，银行利率调整对个人买房抑制不大。目前房贷利率为5.04％，购买第二套房的利率是5.76％，考虑到商业银行有10％的利率浮动权，这样利率水平较原来相比，没有太大的区别。

　　    第三，中低价位房将是下一轮房产开发热点，普通老百姓有望买得起房。中国人民银行上海分行政策研究室主任王欣欣说，房贷新政策的出台，将加速上海房地产市场的结构调整，开发商会加大中低价房的开发力度。上海市政府也表示，从今年开始，包括100万平方米重大工程配套房在内，上海每年将推出300万平方米单价在3000元至3500元的中低价商品房，并加大中低价商品房投入力度，以每平方米单价5000元以下房源作为市场供应主力。

　　    （据新华社上海7月27日电）

　　    北京  有人乐有人愁

　　    张红星，国泰土地整理有限公司董事长，在央行房地产信贷政策出台后，干劲一下子足了起来。他说：“过不了多久，那些资金不足或只靠炒地皮赢利的企业肯定就撑不住了，我们正选择时机准备收购他们的项目呢！”

　　    一家不愿透露姓名的制造业老板与张红星的想法一致。他们本来准备最近进军北京的房地产市场，但央行房地产新政策出台后，他们调整了战略。他说：“再过半年，肯定有的楼盘就要烂尾了，到时候我们再去收购这些项目，那才是我们进入市场的最佳时机！”

　　    央行房贷新政策对北京房地产的影响将更多的体现在结构调整方面，那些无法逃脱“烂尾”的房地产企业，将面对极大的生存压力，他们有可能选择楼盘降价或者邀其他实力雄厚的品牌公司加入的办法，以应对危局。

　　    杭州　难说楼市降温

　　    在央行政策出台后，杭州一些房产公司售楼部反而更加热闹。杭州近郊的某些别墅项目价格上涨，购买者依旧排起了长队。

　　    杭州一家中介机构“省直房产”的工作人员告诉记者，从最近一段时间的成交情况看，市场依然呈现求大于供的局面，二手房成交价没有前几年那样猛涨，但还是在缓慢持续走高。

　　    家住西溪路的陈容说，杭州的楼市早就不正常了，央行政策一旦实施，投资者和开发商都会面临资金压力，不得不低价抛售，这就会拉低房价，我们低收入阶层住上好房子的时代即将来到了。

　　    也有相当多人对此信息表现出一种漠然。参加浙江省第十届房交会的张先生说，国家有关政策能不能拉低房价实在难说，在过去的几年中，每次风吹草动大家都说房价要跌了，但杭州的房价一直在涨。这次的政策不好说，再等等看。

　　    南京  “逼”走炒楼族

　　    南京的购房者中有30％的炒楼族，但近日一些银行对未封顶住宅的按揭的限制，“逼”走了大批短线炒楼族，给真正的买房者降低了风险。

　　    最近，包括城中高档物业朗诗·熙园在内的一批南京的未封顶楼盘成了重点关注对象，几大银行不约而同地取消了未封顶住宅办理按揭的资格，同时提高了高档住宅贷款利率，缩短还款期限。那么，这一政策会不会因为吓倒一批购房者而导致楼盘销售的停滞？

　　    在朗诗·熙园二期物业销售现场记者发现，交易受到的影响不大。据其现场负责人张勇强介绍，当天销售60套房子之中，有20套左右是一次性付款，合同总款中现款支付率达到65％。他认为，新政策从根本上遏制了炒房族，由于没有了银行贷款，进行短期炒楼的风险加大，而这些对于真正想买房的人基本没有什么影响。

　　    

　　    房地产市场过热危害严重

　　    在当今世界许多国家尤其是西方发达国家，房地产市场价格已达到前所未有的高度。经济学家指出，一旦房地产泡沫破灭，价格骤然回落，将会对各国经济造成巨大冲击，其危害将远胜于股市崩盘。

　　    按照英国最大的抵押贷款银行哈利法克斯银行的估算，英国房地产价格在一年之内上涨了约23％。在美国，从1999年以来，像纽约、华盛顿和旧金山等城市，房地产价格大约暴涨了50％。

　　    专业人士评价一处房地产是根据其出租的长期收益来衡量的。据德国《经济周刊》报道，世界各国有一个基本相同或类似的计算方法。例如在德国，一处地段好的房地产，它的综合系数是20至25。假设100平方米的住房月租费是800欧元的话，年租金就是9600欧元。那么它相应的购买价就应当乘以20或25，也就是19.2万欧元到24万欧元之间。

　　    但世界许多国家的房地产价格走势已超越这条规则。调查发现有13个国家的房地产价值大大高估。在美国、澳大利亚、英国、爱尔兰、荷兰和西班牙，这种情况已接近历史最高水平。

　　    新房价格合理 信用机制完善　美国房地产市场持续强劲

　　    近两三年中，虽然美国经济发展速度步履蹒跚，但是房地产市场却始终保持强劲，成为少见的亮点之一。今年5月份美国的独门独院的单栋新房销售量以年率计算为115.7万套，比4月份猛增12.5％，比去年同期也大增了17.9％。

　　    据了解，美国房地产市场持续强劲的原因主要有两个。首先是房屋价格与收入相比处于相对比较合理的水平。近年美国家庭的平均年收入大致为4.2万多美元，而5月份美国的单栋新建住房的全国中间价格为19.5万美元，全国平均价格为24.25万美元。

　　    美国灵活而又可行的住房销售运作机制则是美国住房销售久盛不衰的最重要的原因。这就是以抵押贷款方式买房。美国最常见的是以30年期固定利率抵押贷款方式购房，购房时的利率确定后30年内不再改变。比如以这种方式贷款10万美元用于购房，目前抵押贷款利率处于5.5％以下这一历史最低水平时，每月所需偿还的款项不到600美元。

　　    金融机构可以很快查清申请贷款人的各方面记录，从而确定申请人的信用等级，进而决定是否可以向该人提供购房贷款。经过长期努力建立起来的完善的信用机制，则是美国住房市场取得成功的基础。

　　    （均据新华社）

　　订阅新浪体育新闻，送你皇马球票让你亲历五大球星风采
　　新浪邮箱雄踞市场第一 真诚回馈用户全面扩容
　　新概念英语 口语 出国考试 考研暑期限时优惠
　　无数人梦寐以求的境界，亲密接触，激烈搏杀，包你爽上“天堂”