核心提示

　　购买二手楼的购房者算不算购买第二套房？刚买了一套一居室，以后再买房岂不是吃亏了？……央行6月13日发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》在房地产市场掀起了风波。

　　上海房地产市场将加速结构调整

　　据有关方面预测，2003年，上海房地产业在商品房预售、商品房实际销售、存量房交易三项指标方面均有望超过2000万平方米，房地产投资规模有望超过800亿元。

　　此间人士认为，房贷新政策的出台，不会对高位运行的上海楼市造成实质性影响，供需依然强劲，但房价上涨过快的局面有望得到抑制，市场上中低价位房源的供应量将会有所增加。

　　调控很有必要

　　上海市人民政府参事、上海市社会科学院房地产研究中心主任张泓铭认为，新政策的方向完全对头，很有必要。从调整力度来看，总体比较温和，现在房地产市场总体是正常和健康的，但也有不正常的发展趋势，局部地方有一些过热的特征，在上海，房价呈加速度上升，去年到今年，房价上升了16％，主要体现消费需求过热，其中有相当部分是虚拟需求，即投资性购房引起的。政府为了稳妥推进房地产市场的健康发展，在过热时“拿捏”一下十分必要。

　　上海市人大代表、上海房地集团董事长徐林宝认为，新政策将对防止房地产过热、防范金融风险起到积极的作用。一些消费者也表示，不会因为房贷政策调整而影响自己的购房计划，仍然对上海房地产市场充满信心，大多数还是看好房地产市场。

　　开发商行为将得到规范

　　杨小平认为，此次规定要求，开发商自有资金至少达到开发项目投资的30％，四证齐全才能向银行申请贷款，这条规定较为合理。过去，不少开发商连购买土地的资本都没有，就去开发项目，完全依赖银行贷款，这种“空手套白狼”的行为，容易造成土地市场投机盛行、滋生腐败，造成金融风险，因此，从开发商自有资金这一源头来控制房地产风险非常必要。

　　但一些开发商也提出建议，央行在收缩房贷政策的同时，应拓宽房地产企业的融资渠道。徐林宝认为，新政策对房地产企业的自有资金要求非常高，但是企业一开始进入这个行业时，资金门坎太低，如800万元资本金就能评三级资质企业，5000万元就能评一级资质开发企业。在目前土地成本越来越高的情况下，资本市场又没有什么具体的支持，缺乏其他的融资渠道，企业要开发项目，除了向银行贷款，别无他途。因此，必须拓宽房地产企业的融资渠道，否则，房地产投资将会受到很大影响。

　　中低价位房将成开发热点

　　采访中大家普遍认为，房贷政策调整，将加速上海房地产市场的结构调整，房价涨势趋缓，中低价普通商品房将成下轮开发热点。

　　首先，高档房、商业房和投资性购房的市场需求会出现实质性减退，房价上涨过快的局面将得到有效抑制。上海福纳市场咨询公司的调查显示，三分之一的投资消费者认为，上海房价总体还会上涨，但涨幅会减少，过去一段时间房价呈加速度上涨局面将会受到遏制；近四成的人认为，下一阶段上海房价趋向基本平衡，有涨有跌，但幅度不会太大，基本维持在5％左右。

　　其次，对套利性投资购房影响较大。一些投资客表示，以后购房投资要减少盲目性，会选择一些更有升值潜质、投资更安全的住房，以减少风险，也有相当一部分购房者表示，在现有条件下，要作一些技术性调整，如因担心市场风险，下调自己的购房总价；利息支出提高，增加首付比例、缩短还款期限等，可以预计，投资者会更加谨慎和理性。

　　第三，中低价位房将是下一轮房产开发热点，普通老百姓有望买得起房。中国人民银行上海分行政策研究室主任王欣欣说，房贷新政策的出台，将加速上海房地产市场的结构调整，开发商会加大中低价房的开发力度。上海市政府也表示，从今年开始，包括100万平方米重大工程配套房在内，上海每年将推出300万平方米单价在3000元至3500元的中低价商品房，并加大中低价商品房投入力度，以每平方米单价5000元以下房源作为市场供应主力。由此可见，市场上中低价位房源供应量会增加，更多百姓有望买得起房。

　　新华社记者罗新宇（据新华社上海7月27日电）

　　房贷新政策可能影响广州市民投资习惯

　　新华社广州7月27日电（记者黄玫）购买二手楼的购房者算不算购买第二套房？刚买了一套一居室，以后再买房岂不是吃亏了？央行6月13日发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》在广州房地产市场掀起了风波。投资理财专家指出，由于广州购房者中60％为二次置业者，房贷新政策在降低银行房贷风险的同时，很有可能会影响广州市民的投资习惯。

　　记者在采访中了解到，这个通知被业内人士认为是央行10年来对房地产市场最严厉的一个通知。截至发稿时止，人民银行广州分行已经召集了广州各大商业银行听取有关意见，实施细则将在近期颁布。中国银行广东省分行、工商银行广东省分行等各大银行也将出台各自的具体操作办法。

　　民生银行广州分行的邓华明认为，央行新政策规定主要是指导意见，应该说央行的这些政策性规定有利于房地产金融业务的稳健发展。但是房地产市场是区域性特点显著的市场，各地的市场情况不同，甚至彼此差异巨大，具体操作时需要因地制宜。

　　《通知》的本意是为了防范房地产信贷风险，目的就是要打击房地产投机市场，不管是否能真正全面执行，这种政策的威慑作用已经出现了，这与消息会影响股市走势的道理是一样的。由于难以划分个人购房投资还是投机的界限，所以个人购房的投资热情肯定会受一定打击。事实上，我国的住房按揭业务量还远远没有达到饱和的程度，我国的住房按揭贷款仅占贷款总量的8.9％，这个数字在香港是40％左右，在发达国家达到70～80％。

　　与市民直接相关的房贷新政策是提高了第二套住房的首付比例，这对于首次购买商品房的消费者来说，无疑是一个利好消息，这将使这些消费者不仅可以享受住房贷款利率和首付款比例不低于20％的优惠政策。同时，央行为规避消费者贷款买房风险，实行封顶后才允许发售的规定，让百姓购房也更有安全感。

　　然而，正如25岁就在外企工作的吴城所说，“本来考虑先买个一居室改善生活的，现在新政策出台了，还是再积累几年买个三居室‘一次到位’吧。”的确，广州购房者中60％是二次置业，这也等于限制了广州房贷市场60％的购买力。短期来说，有些本来就打算买房的投资者或者换房者会因此加快二套住房购买步伐；长期来说，一居室、两居室的销售会有所下降。

　　如何才是二次置业呢，通知没有明确规定。如果某人在工行贷款购买第一套住房，那他在建行贷款购买第二套住房，在银行信息征询体系没有建立起来之前，很难对此加以判断。目前广州16家金融机构中有5家没有建立本行的个人按揭资料查询系统，如果要把现有的按揭贷款存量资料全部输入人民银行的征询系统，据估计资料输入至少要有6个月到1年时间。

　　中国银行广东省分行的有关人士指出，央行应加大房地产信贷业务的监督检查，及时查处因严重违法违规给银行带来较大风险的放贷行为，保证新政策的贯彻执行。事实上，有些政策执行起来可能有困难，中国企业的自有资金比例普遍偏低。比如由政府主导或有政府背景的开发企业（或住宅发展中心）从事规模较大的经济适用住房建设，自有资金投入很难甚至不可能达到项目总投资的30％，但银行很难因此而不给贷款支持。还有的银行为了抓住好的开发商和好的开发项目，都在力争通过早介入抢占市场先机，执行央行新政策可能存在折扣或擦边现象。

　　房贷新政策“逼”走南京炒房族

　　新华社南京7月27日电（张好林）南京有30％的炒楼族，但近日一些银行对未封顶住宅的按揭的限制，“逼”走了大批短线炒楼族，给真正的买房者降低了风险。

　　最近，包括城中高档物业朗诗·熙园在内的一批南京的未封顶楼盘成了重点关注对象，几大银行不约而同地取消了未封顶住宅办理按揭的资格，同时提高了高档住宅贷款利率，缩短还款期限。那么，这一政策会不会因为吓倒一批购房者而导致楼盘销售的停滞？

　　在朗诗·熙园二期物业销售现场记者发现，交易受到的影响不大。据其现场负责人张勇强介绍，当天销售60套房子之中，有20套左右是一次性付款，合同总款中现款支付率达到65％。对于央行的房贷新政策，他认为这样有利于房地产市场的健康发展。依照规定，现在业主在该楼盘购房暂不办理按揭贷款，楼盘主体封顶在今年11月左右，届时便可办理贷款手续。他还认为，新政策最明显的一点好处就是，它从根本上遏制了炒房族，进一步降低了房地产市场的风险。由于没有了银行贷款，进行短期炒楼的风险加大，而这些对于真正想买房的人基本没有什么影响。根据这样的趋势看来，预计南京的炒房大军将会逐步减少，从而降低房产市场的风险。

　　京城地产界几家欢乐几家愁

　　张红星，国泰土地整理有限公司董事长，在央行房地产信贷政策出台后，干劲一下子足了起来。他对记者说：“过不了多久，那些资金不足或只靠炒地皮赢利的企业肯定就撑不住了，我们正选择时机准备收购他们的项目呢！”

　　一家不愿透露姓名的制造业老板与张红星的想法一致。他们本来准备最近进军北京的房地产市场，但央行房地产新政策出台后，他们调整了战略。他说：“再过半年，肯定有的楼盘就要烂尾了，到时候我们再去收购这些项目，那才是我们进入市场的最佳时机！”

　　中国人民银行日前下达了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发企业的资金实力提出新的要求，房地产开发企业申请开发贷款必须具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

　　北京一些房地产界人士认为，新的房地产信贷政策从房地产开发贷款到消费贷款等条件均提高了门槛，这将促成房地产业的优胜劣汰，市场重新“洗牌”成为必然。

　　据调查，目前房地产开发企业项目投入资金中约20％至30％是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30％至40％的资金；此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。几项累加，房地产项目中约60％的资金来自银行，无形中加大了金融风险。

　　一些房地产界人士认为，新的房地产信贷政策提出的土地储备贷款要求，将有利于规避这类现象。过去在一些人的眼里，土地储备具有政府行为的特点，以为靠着政府、靠着银行要储备多少就是多少了，而不用管市场需求了。随着央行新政策的出台，这样的观点就必须扭转。新华社记者王军

　　（据新华社北京7月27日电）

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