我国首部《物业管理条例》将于9月1日起正式施行。为配合《条例》的贯彻落实，上海正在加紧制订过渡性地方实施细则，9月份起同步施行。与此同时，1997年颁布的地方性物业管理条例《上海市居住物业管理条例》也在抓紧修订，一旦经市人大审议通过，明年初即可施行。市房地资源局副局长马云安在接受采访时表示，新《条例》对物业管理领域的一些热点难点作出了明确界定，它将指导上海实施细则的制订。在解读新《条例》时，有必要走出一些观念误区。

　　首先，谁是物业管理的责任主体。过去，市民居住的房产属于国有，房管所受国家委托管理居民租住的房屋。如今绝大多数物业都属于业主的私有财产，在这种情况下，国家立法的指导思想非常明确，就是突出强调保护业主的财产权利，因此物业管理的责任主体不是政府部门、开发商和物业管理企业，而是物业区域内拥有私人财产的业主。

　　其次，物业管理企业与业主是什么关系。新颁布的《物业管理条例》明确，业主与业主的关系、业主与开发企业的关系、业主与物业管理企业的关系等，属于民事关系，而不是行政关系。因此，过去很多物管企业认为自己和业主是“管理与被管理”关系，这是不对的。这一观念如果不扭转，很多纠纷将无法消除。另外，一些业主觉得自己和物业管理企业是“主仆”关系，这也是错误的。因为业主和物业企业双方是法律关系平等的双方，物业企业受业主委托对物业进行管理，双方事先已签订有法律效应的合同。

　　据介绍，我国首部《物业管理条例》创设了八项新的制度，将成为今后上海实施细则中的“亮点”。

　　一、业主公约制度。《条例》规定，业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。（点评：业主虽是物业管理主体，但行为也不能“野豁豁”。）

　　二、业主大会制度。居住小区内制订和修改业主公约、选举或更换业主委员会委员、选聘和解聘物业管理企业、决定专项维修基金使用等重要事项，必须由业主大会决定，并经2/3以上业主通过。（点评：居民之事无小事，仅由业主委员会决定是不行的。）

　　三、前期物业招投标制度。在前期物业管理中，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。（点评：谁开发，谁管理，开发商与物业管理企业不能老上演“父子情”。）

　　四、物业管理企业承接验收制度。物管企业承接物业时，应对物业共用部位、共用设施设备进行查验，还应当与业主委员会办理物业验收手续。（点评：承接验收清楚，才能避免日后相互扯皮。）

　　五、物业企业资质管理制度。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。（点评：“野路子”房管家出局。）

　　六、从事物业管理人员的职业资格制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。（点评：物业管理人员必须遵守“行规”。）

　　七、物业服务收费制度。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，在合同中约定。（点评：物业服务收费也要“质价相符”。）

　　八、专项维修基金制度。专项维修基金属业主所有，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。（点评：维修基金，专款专用，不得挪作他用。）

　　据悉，这八项制度中，上海已经实施的有维修基金制度，物业企业资质管理制度、业主公约制度以及物业管理企业的招投标制度等四项。（记者/张奕实生习/任羽中）（来源：解放日报）

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