福州台江商圈：一个飘零的梦想(组图)

http://www.sina.com.cn 2003年07月29日09:58 海峡都市报

福州中亭街上的环宇百货停业

定位之争在开街一年半后的今天仍然困扰着中亭街

低档商品的存在有悖于中高档消费街的定位　　审视台江商圈之一

　　台江商圈：画出的大饼不好啃

　　7月18日，对于台江商圈来说，不是什么好日子。这天，苦等买主的华联商厦又一次流拍。同一天，喧嚣一时的环宇百货被迫停业。

　　“今年的福州百货业很可能大洗牌！”——这是今年年初环宇百货高层的说法。当时，环宇百货副总经理许峰在接受记者采访时表示：“作为去年新加盟榕城百货业一员，环宇与大洋自开业以来在人流、业绩等方面的表现都看好。”许峰雄心勃勃地说：“我们必将对东街口传统百货产生强大压力，今年的福州百货业很可能会出现大洗牌。”

　　环宇高层怎么也不会想到，发布这一预言半年之后，自己居然被“洗”掉了。中亭街的“王牌”之一环宇百货，成为今年第一个退出福州市场的“百货业新军”。

　　1.环宇落幕

　　高档定位水土不服

　　对于环宇的退出，环宇百货总经理余广智的说法是：“由于接连三天中亭街环宇百货的空调被福州利嘉物业管理有限公司关停，导致商场客人稀少，环宇百货的经营难以为继，故而停业。”此后，余广智又说，由于目前环宇同利嘉物业关于电费的纠纷已经到了无法调和的地步，“环宇认为在中亭街继续发展的前景不乐观，最终退出中亭街。”

　　利嘉物业管理有限公司副总经理王元忠认为，环宇的退出更多是其自身“经营不善带来的”。王元忠反问记者：“如果经营状况好，为什么连水电费都交不起？至今还欠下200余万元？”

　　对于环宇的说法，不少业内人士也不以为然。其实早在年初，就有些人预言，环宇在中亭街呆不长，因为它的中高档定位不适合中亭街目前的经营环境。他们认为，环宇的退出更多是因为当初确立的中高档消费定位，同中亭街现实客流消费层次之间存在着极大的落差。

　　“我对中亭街的环宇百货关注了很长时间，因为它可以被看做一个反映传统百货业在台江商圈生存状况的标志。开业时我就来到环宇百货，当时这里经营的档次还是挺高的，但是每次来这里都在发生变化，总体是一个向下走的趋势。”福州大学的商业专家刘福泉副教授说，从环宇百货发展的趋势可以看出，台江商圈要发展中高档时机还不够成熟。

　　记者也了解到一个有趣的现象，无论是之前入驻元洪购物广场的商家，还是后来入驻中亭街的商家，不少都有一个从中高档到中低档的迎合消费者的举动。在入驻中亭街之初，中亭街曾经与一些商家签订协议，要求品牌经营，但一些商家经营了一段时间的中高档货后，转向了卖低档货。为此，中亭街的管理部门曾经与部分商家交涉过，但是商家认为不卖低档货难以生存。

　　本来，在一个商业繁华地带，一个大商场倒闭，其他商家往往会幸灾乐祸。然而，对于环宇的退出，台江商圈，尤其是中亭街的商家表现出来的更多是深深的惋惜，有一种落寞的味道。

　　目前中亭街上最大的商家福州世纪联华超市的总经理潘浩遗憾地说，要是环宇能坚持当初的经营定位就好了，但这种坚持要付出很大的代价。潘浩说，去年联华进中亭街时，他信心十足，提出一年持平，两年赢利的目标，但现在看来，这是不可能的，因为不过几个月的时间，联华周边不到1000米的范围内，已有3～4家已经开业和即将开业的超市。他认为这种布点缺乏规划，对商家来说不是好事。

　　中亭街宝岛眼镜店长汤先生认为，环宇退出给中亭街带来了较大的负面影响。汤店长称，环宇原本可以成为中亭街的名头，当初不少客流就是冲着环宇百货来中亭街的。现在环宇退出了，如果没有新的大百货入驻，没有一个像环宇这样打得响的名牌，今后中亭街想吸引客流就困难很多。

　　现在环宇的灯箱广告全都“熄火”。中亭街康奥鞋业的梁小姐说，没有这么多灯箱的照耀，中亭街的夜景如今黯淡了许多。

　　2.目睹中亭

　　时尚楼盘批零兼营

　　作为台江商圈中举足轻重的一员，中亭街自开街后一直颇受关注。在经营了一年半之后，人们是怎么看待它的现状呢？

　　对于中亭街的现状，其管理部门利嘉物业表示满意。利嘉物业管理有限公司副总经理王元忠告诉记者，目前中亭街东区已经确定搞服装批发中心，而且必须是有品牌的服装才能进入。据称，目前中亭街东区除南端Ａ片为办公区外，Ｃ、Ｅ、Ｇ片的1楼至3楼基本都已经招租完毕，到8月底，招租率将达到90％以上。

　　至于中亭街西区，Ｈ片为世纪联华，Ｆ片为中亭美居，Ｄ、Ｂ两片空余。对于环宇百货退出后空出的中亭街西区Ｄ片，王元忠称，利嘉方面已经与某外地大型百货企业接洽，准备填补这里的空白。王元忠同样也认为，中亭街也必须有一个大型的有实力的百货公司加盟。对于Ｂ片，王元忠称或者有待具体定位，或者作为东区服装批发中心的配套，开发为小商品市场。

　　对于中亭街的感觉，商家与利嘉物业存在差异。

　　福州世纪联华总经理潘浩对现状颇有不满。潘浩称，中亭街开街一年多来的现实招商结果表明，中亭街管理部门对中亭街的定位不够清晰、准确——“中亭街把自己定位做服装批发生意。这种定位令人难以理解，那么好的物业条件，那么时尚的楼盘却用来搞服装批发，这实际上是自降档次！”

　　宝岛眼镜的汤店长也说，中亭街目前的格局不符合其所谓的“一流商业街”，许多低档店面的存在阻碍了中高档消费街的定位。真维斯的高级销售林小姐也认为，现在中亭街上很多店的档次偏低了一点，虽然感觉上客流量还不错，但多是集中在几个专卖店中。

　　按照开发商利嘉集团的规划，中亭街将建成“东亚第一步行街”，将其定位在高端路线之上。2002年年初中亭街的开街也给台江商圈打入了强心针，再加上步行街、元洪城，台江商圈也打出“打造现代商贸中心区”的旗号，大有与东街商圈一较高低的意味。

　　然而，如今的台江商圈，当年小摊小贩“跳楼大甩卖”的场面又随处可见。走进中亭街，最触目的是两端服装商铺中的“大清货”和“三件十元”，仅缺的似乎只有原本那些充斥着福州土话的高音喇叭。走过中亭街，来到台江路，迎面而来的就是台江百货的“清仓处理”，再有就是周边简陋的商铺中传来的“厂家亏本清货，每双皮鞋10元”的周而复始单调的磁带播音……

　　据记者了解，中亭街目前当街铺面的月租金每平方米在170～180元左右；横向通道口铺面的月租金则为每平方米115元，据悉，此前的价格为150元；横向通道里面的铺面的月租金为每平方米110元左右；纵向通道铺面的月租金则为每平方米80元左右。台江路一线，铺面的月租金每平方米也在100～120元左右。而毗邻东百大楼、邮电大楼、中城广场的店面月租金大约为每平方米1000～3000元，即使是津泰路口的店面月租金每平方米也在400元至1500元之间。其间的反差将台江商圈同东街商圈的准入门槛表露无疑。

　　3.台百关门、华联流拍

　　商圈之梦如何能圆

　　与环宇关门一样，华联商厦再次流拍对它所在的台江路而言，也是一个令人关心和伤心的话题。

　　本次华联拍卖的竞买人之一，福州华辰地产老总魏传瑞直言，华联所处的台江路商业价值已经衰落，这也是他最后决定不买的原因之一。魏称，台江商圈的原有格局是以华联、台百为中心，左是旧中亭街，右是台江农贸市场。现在这种格局因中亭街、安平小区的改造而彻底改变，台江路原先的商业地理优势已丧失。“要是买了，我很难对华联进行定位。”魏传瑞说。

　　如果说华联的一再流拍是台江路兴衰的一个逗号，那不久前拥有52年历史的台江百货的关门则是旧台江商圈格局的一个句号。如今台百除四楼正式营业以及一楼部分柜台在营业外（新华图书城），二三楼关门。

　　许多专家都认为，在新旧台江商圈之间，如何定位是最大的问题。

　　在《福州城市总体规划1995－2010》中有这样的表述：“解放大桥到鳌峰大桥之间，0．6平方公里，规划为中心商务区。”而《江滨大道建设规划情况说明》更明确指出：“根据福州市总体规划确定的城市中心逐步南移的战略设想，江滨地区台江段是福州未来城市中心地，快安段则是高科技产业聚集发展区。城市的商贸、金融、信息、会展、娱乐和办公等中心功能将向此转移。……闽江四桥至闽江三桥，为城市的商业、贸易、金融中心区……解放大桥至闽江二桥段落的用地功能现状基本上已经确定，包括华联商厦、江滨大厦、台江影剧院、元洪城等，以商贸、服务为主要功能。闽江二桥至闽江三桥路段为城市的商务中心区。”

　　然而，这个规划中的“城市商务中心区”，至今似乎却难以摆脱台江农贸和老中亭街树立起来的“甩卖”形象。中亭街乃至整个台江商圈究竟该怎样定位，许多人都很关心。

　　审视台江商圈之二

　　台江商圈催熟的果子有点涩

　　1.定位不明发展乏力

　　“台江商圈尤其是中亭街最大的问题出在定位上。”省经贸委一位专家直截了当指出台江商圈的问题，他认为，中亭街最大的问题是定位不准确。他的个人看法是，如果不调整定位，中亭街在几年内很难达到预期效果。

　　一位商业专家说：“虽然台江现有的硬件设施已经具备了形成核心商圈的条件，然而台江现有的消费观念、群体和现状，以及历史上形成的消费习俗，并没有成熟。目前台江商圈提升商业档次之路，有点像尝催熟的‘果子’，必然有点涩。”这位专家看来，中亭街要搞中高档生意，至少从消费者的历史习惯上看，是不现实的。

　　中亭街宝岛眼镜的汤店长也认为中亭街走高档路线是不可能的。汤店长告诉记者，宝岛眼镜设在东街口的分店大部分销售的眼镜是高档品牌，而中亭街的宝岛眼镜只能销售中档眼镜。汤店长称：“这取决于周边居民的购买能力”，而台江商圈想要吸纳来自鼓楼的消费人群，“还相当艰难”。

　　在这个问题上，世纪联华总经理潘浩比较乐观：“这实际上是另一种形式的‘先有鸡还是先有蛋’的问题。”潘浩称，如果永远无法给高档消费者他们需要的东西，那么要想改变他们的消费观念就永远不可能。同时，江滨一线的高档楼盘的不断涌现，也将给台江商圈带来大量的具有高档消费能力的居民。台江区自身的消费群体的消费能力长远看不会低于鼓楼区。正因为有这一看法，潘浩才说，环宇百货应当坚持当初的定位。但坚持谈何容易。

　　2.布局不清影响整体

　　入驻中亭街近一年时间的世纪联华负责人潘浩对记者说，目前台江的商业还形不成气候，主要表现在布局比较乱。实际上，台江商圈中入驻的商家只是原先农贸概念上的延伸，潘浩说，他观察了一年时间，发现这里还是主要以农贸批发的服装为主，如果不改变这个状况，台江商圈的总体水准会被往下带。

　　业内人士说，中亭街的经营面积庞大，达25万平方米，再加上安平商贸城、元洪城以及旧的台江农贸市场，商业面积估计不下40万平方米，这么大的面积，如果没有规划好，势必影响整体发展。

　　其实，台江商圈的一些问题很能说明这一情况，以美食为例，不到1000米的范围，有三大美食，即台江美食街、元洪美食城和新紫阳美食城，“如此大面积的商业同质化，大家都长不大。同样的事在这个商圈内还很多。中亭街号称福建省最大的服装中心，经营面积达10万平方米，这么多的服装卖给谁，福州外来人口不多，最多只辐射五区八县，而且这些服装缺乏特色”省经贸委专家如是说。

　　另一个问题是产权，中亭街的店铺产权可以归个人所有。开什么店，店主有决定权，这势必影响中亭街的整体发展。

　　影响整体发展还不止是个体，台江商圈现在的四大组团——中亭街、元洪城、安平商贸城以及台江农贸市场分属于不同的开发商和单位，在没有很明确的总体规划下，大家走什么路都是自己的事，谁也左右不了谁。

　　3.遵循规律及时补课

　　“台江商圈的现状，是自身原因和商业发展大趋势导致。”省政府发展研究中心副主任研究员杨益生认为，台江商圈目前并不具备现代的商业理念虽然商业的街区像模像样，但并没有实现现代商业业态，从表面看这是定位问题，但从深层次来看，是原来商圈的色彩已经被日益淡化，经济、便民、利民的购物超市成为大潮流，原来的百货向连锁经营、仓储、超市、专卖店转化。由急剧式的消费方式向细琐式的消费方式转变，注重人性化，讲究购物的品位，而台江商圈相较之于东街商圈来说，这一块显然还无以相比。

　　“台江商圈还处于一个断层，实际上台江商业的发展也要遵循一定的经济规律，人为地推动台江商圈升级有时就得退回原地‘补课’。”福州大学的刘福泉教授说，这时应该遵循一种规律，即恰当的才是最好的。毕竟台江商圈相对东街商圈来说还是一个次级商圈，这就决定了消费者的有效购买力比核心商圈差，同时常常也会让商家钻进从最初经营中高档到最后以中低档维持的“怪圈”。

　　“台江的商业要以特色来做文章，没特色，吸引不了大量的客流，这是台江作为福州的一个副商圈所决定的。”策划人庄子认为，坚持特色经营不能丢，能以辐射主商圈，就像榕城“两街”带来的客流量绝对不会小于主商圈的客流量，况且目前主商圈正面临着发展地盘局限的苦恼。

　　庄子说，只要采取了特别的措施来推动特色经营，现在都已经成为台江商圈比较兴旺的地方，这是台江商圈作为福州副商圈所不可缺少的行销手段。如榕城步行街落成之时，每天的客流量都在十几万。节假日人流量均在20万～30万，黄金周更是突破40万。水涨船高，元洪购物广场一至七层商场得以顺利出租。“造市”还带动了旁边的元洪锦江一期与二期商场店面的销售，如今，在售的二期沿街店面按套内面积卖，每平方米售价超过3万元。一条特色的街带来的效应十分明显。

　　庄子还认为，台江商圈给消费者形成的低档货观念一时无法扭转，在现代商圈建立前，消费引导也是一个值得认真思考的问题。

　　4.调整规划挖掘潜力

　　“中亭街操作的好坏直接关系到整个台江商圈。”台江区副区长刘友忠认为虽然在相当长的一段时间内台江商圈高中低档各种业态将长期存在，但台江中部商圈将通过逐步的招商，吸引大商家入驻，以改变这种低档印象。

　　刘友忠介绍，在规划中台江商贸圈将构思成3个圈。在台江东部10个批发走廊已经成为福州市重要的商品配送中心。而在台江西部的科技园区将成为商业用户生产基地在原搪瓷厂附近要引进欧尚、欧倍得等国际巨鳄做建材市场。在台江中部也就是中亭街附近已经形成了服装批发、餐饮、五金、日杂等专业市场。

　　他称，大利嘉电子城、花鸟市场、特艺城等众多专业市场的存在却没有为台江带来连锁效应。为此，台江区将逐步采取措施摆脱这些制约。首先，去年年中，台江区专门投入近1亿元，在金山工业园区搞了30万平方米的厂房，将用来专门做服装基地。台江区将利用服装基地争创名牌，摆脱只能做二次批发市场的尴尬局面。其次是通过努力引进如世纪联华这样的大型企业，促使台江商圈的中亭街逐步摆脱中低档的局面。

　　福州世纪联华总经理潘浩称：“现在最繁华的是东街口商圈，但是仅从发展潜力上说，我们看好中亭街。”潘浩认为，台江商圈面积广阔，并且打造的是“新区概念”，因为新，可以重新规划，满足人们最大的需求，“这是其他网点所不具备的得天独厚的优势。”

　　对于台江商圈中台江路华联至台百一线的未来，潘浩认为，搞商业，“只能彻底推倒重新建设”。潘浩向记者强调，所谓“推倒重来”还绝非管理物业上的改换门庭，而是彻底将其与江滨大道融为一体。

　　本报记者熊剑筠/林银来/吴旭东/实习生/李舒洁

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