榕城“烂尾楼”：睡狮渐渐苏醒(图)

http://www.sina.com.cn 2003年07月29日10:08 海峡都市报

停建多年的福州志信广场，近日由浙江老板接手开始“淘金”　　关注理由

　　沉疴难疗，我省一些烂尾工程，尤其是省会福州几个有名的烂尾工程的“解决”，无疑引起了人们对这一现象再次关注的兴趣。

　　盘活“烂尾楼”对政府、市民、银行和开发商都有好处，但“烂尾楼”市场定位有相当难度，对改造技术的要求也很高，开发商在接盘前一定要慎重研究，以避免重蹈覆辙。

　　风雨多年，“烂尾楼”，一个个庞然大物就这样屹立在都市黄金地段里，虽然说寸土寸金，虽然说城市里弱肉强食不会有谁花钱养着一些闲人。可是这个叫做“烂尾楼”的怪物就这样什么也不产出，傲然屹立在我们身边，像美丽城市的毒瘤，让人总受刺激！

　　我们在呼唤榕城所有的“烂尾楼”都能苏醒之时，更希望福州不会再出现新的“烂尾楼”！

　　7月15日曾被列为福州市16个具有代表性的“烂尾楼”项目之一——志信广场被来自浙江的民营企业主以2500万元拍得，与此同时曾被称为福州最大的“烂尾楼”项目——正大广场也开始渐渐露出其复活后的“芳容”，经过外墙的装修正大广场以其富有特色的外观再次吸引了人们的眼球。此前福州几个经过改造的“烂尾楼”项目，在时下竞争激烈的房地产市场中也有不俗的表现，让人刮目相看。

　　显然福州“烂尾楼”正重现生机，那么，榕城这些“烂尾楼”究竟是怎样产生的？在沉睡多年后，为何又能在短期内相继枯木逢春呢？对于众多想着盘活“烂尾楼”的开发商来说，在接这个“山芋”时如何才不烫手呢？近日记者就此进行了采访。

　　【调查“烂尾楼”】

　　提起福州“烂尾楼”在福州市最繁华的中心地段——八一七路上就有3座。

　　新兴大厦，位于南门兜，建设单位为中国新兴工程建筑房地产开发总公司福州公司，该大厦于1993年开始动工，1997年2月主体封顶后停工，总建筑面积达3．04万平方米，由于开发商自有资金不足，随后大部分房产抵押给银行，工程竣工遥遥无期，直到目前还有消防通道、部分楼地面装修等扫尾工程尚未完成，购房者曾多次向有关部门投诉。

　　商贸大厦，距新兴大厦不远，位于被称为寸土寸金的八一七中路上，由福建省闽江房地产开发公司开发，1995年6月动工，主体完成10层，建筑面积达2．41万平方米，停在那里也已好几年了。

　　五洲大厦，位于东街口附近，该大厦成了烂楼盘许多福州人至今仍记忆犹新，该大厦于1998年4月动工，建筑面积达4万平方米，内外装修完成，但水、电设备缺，到目前尚未达到竣工验收条件。

　　在福州市另一条干道——通湖路上，短短几百米内，同样也有三大烂楼盘：湖滨公寓、西湖商厦和西湖花园。

　　昨日记者来到通湖路，刚绕过杨桥路环岛，西湖商厦那半拉子工程就在视线之内。在这么好的地段，该楼盘主体五层的裸露外观与周边亮丽的建筑物显得极不协调，实在令人扼腕叹息。而与西湖商厦仅一墙之隔的中福西湖花园，因总公司濒临破产，总共5座的高层，仅2座入住，其余的内外装修已结束，但缺乏设备，成了目前福州最大烂盘之一。

　　此外，在晋安支路的晋东花园、五四北的星河明居、道山路的乌山嘉苑、六一中路的鑫裕大厦、水部的永盛大厦、五一北路的置福大厦以及五一中路的友精大厦等，也都是福州小有名气的“烂尾楼”。

　　据福州市建设局今年初的调查统计，福州市目前的“烂尾楼”数量已经从前几年的80多处，降到了现在的20多处，其中群众投诉较多、比较有代表性的有16处。“烂尾楼”影响了榕城城市环境和景观，对于建设花园城市的福州来说，“烂尾楼”更成为一道不和谐的风景，给福州的招商环境与城市形象带来了不好的社会影响。每一个“烂尾楼”项目，几乎都要占压一定数额的银行资金，这对银行本身、对城市经济发展都是非常不利的。

　　【剖析“烂尾楼”】

　　福州市建设局有关负责人明确指出：“‘烂尾楼’是房地产市场中贻害最重、影响最坏的问题，逐个分析福州目前‘烂尾楼’，主要是由于开发商后续资金不足或开发项目市场定位发生重大失误，或者涉及经济纠纷或违规受罚等因素，造成开发的楼盘半途而废，致使消费者无法到期入住或办不了产权。”

　　这位负责人把“烂尾楼”的主要原因归为三方面：首先是开发商后续资金不足。如晋东花园、星河明居、新兴大厦等项目。晋东花园建设单位为省物资厅下属的福建基建物资房地产开发公司，1997年开始施工，开发商资金不足，外商李云忠将该项目土地及在建工程进行抵押后不知去向，后由省物资厅负责发放拆迁过渡费，晋安一建垫款施工，目前安置房部分即将完工。星河明居项目由外商投资的福建万利房地产开发公司建设，由于股东纠纷，资金抽逃，工程外装修完成后停工，交房期限严重延误，现在万利公司正在多方融资，该楼盘可望近期复工。

　　其次是开发项目市场定位发生重大失误。如福建鑫裕房地产公司开发的鑫裕大厦、融林房地产公司开发的友精大厦、福建置福房地产公司开发的置福大厦，这些项目都在1997、1998年间动工，由于当时定位为高层写字楼及部分商住楼，现在有的在修改规划，有的在寻找市场，工程基本处于停工状态。

　　此外，涉及经济纠纷或经济案件也是造成工程烂尾的原因之一，如福州三友房地产有限公司开发的西湖商厦，1997年6月开工，主体施工到五层后停工，公司总经理被捕，公司债务纠纷多，法院对部分财产进行查封；福州五洲房地产开发公司开发的五洲大厦，1998年4月开工，到目前尚未达到竣工验收条件，公司法人代表涉嫌诈骗，出逃国外。福州榕航花园，2000年5月开工，主体施工到15、16层，由于公司负责人被捕，工程也已停工。另外像帝登花园、乌山嘉苑、湖滨公寓等项目都因涉及经济纠纷，导致“烂尾楼”出现。

　　【复活“烂尾楼”】

　　“福州‘烂尾楼’数目近年可以说是大大减少了，原先几个影响较大的‘烂尾楼’或者半拉子工程，如状元山庄、黎明大厦、时代金典、帝登大厦、城市桂冠、正大广场等都已经活了过来，而且前三个都取得相当不错的销售业绩，有的甚至已是全盘告罄。福州市人大还专门把‘烂尾楼’作为今年人大的一项专项工作，并由福州市建设局具体承担，政府的目的很明确，对于‘烂尾楼’，能活一个就让活一个。”福州市建设局有关负责人就此坚定地告诉记者。

　　据介绍，目前福州市对“烂尾楼”的复活主要采取几种模式，一方面是规划调整，对于原先的烂盘，在新东家接手后，政府同意其对原来的规划进行调整，让它更顺应市场，如黎明大厦在新的开发商接手后，规划也调整为小户型，新的定位很快让其销售业绩直线上升，目前大部分都已出售。

　　另一方面，是通过招商引进有实力的开发商，如位于五一中路的城市桂冠就是一例，这座原福州市生产资料大厦，于1995年动工，但由于资金的原因，1997年就停工，后作为招商项目，福建嘉园房地产开发有限公司接手了这个项目，开发商对其进行重新定位，把原来已建成的地上5层全部推倒，另起“炉灶”再建。

　　还有一种模式就是通过政府和开发商的努力，让开发商重新启动，正大广场就是一例，这个曾经是福州市最大的半拉子工程，在福州市政府方面的帮助下，从定位、内部结构、设计方面都进行了调整。

　　据透露，对于那些能复活的项目，福州市政府是相当支持的。为彻底解决“烂尾楼”问题，福州市今后将按五大原则进行，即：对于产权关系明确、工程量过半，而确实无法重新启动的楼盘，建议挂牌交易，让新的投资方注入资金以盘活项目；对于长期闲置、不能按期竣工的楼盘，依据有关法律、法规收回土地；存在经济纠纷的项目，尽可能由法院判决，或者由法院组织拍卖，盘活项目；加强预售管理，根据《城市商品房预售管理办法》对商品房预售进行监管，防止出现新的“烂尾楼”；涉嫌经济犯罪的，公安部门要尽早介入，以保护消费者的权益，减轻政府有关部门处理遗留问题的压力。

　　【淘金“烂尾楼”】

　　尽管“烂尾楼”有这样或那样的问题，众多有实力的外地开发商，却仍然视其为进军福州地产的“捷径”。15日买下志信广场的浙江民营企业主吕炳康，在接受记者采访时分析说，从买地开始建新楼盘开发周期很长，可接手“烂尾楼”不仅上马快，而且地段好，如在福州能有像志信广场这样地段的地块几乎没有了。

　　与吕炳康的观点相似，泉州一房地产公司开发部经理郑先生最近就一直在福州“活动”，他的目标也是地段较好的“烂尾楼”。他说，福州现在的房地产市场让人很羡慕，对他们这些后来者来说，甚至可以说很忌妒，市场如战场，他们肯定会选择最好的捷径杀入福州。

　　事实上，“烂尾楼”在业界被称为楼市的“晴雨表”。福州知名策划人庄子认为，“烂尾楼”的大量减少说明福州的房市总体看好。一些盘子原先做不下去，一个很重要的原因是产品没有恰当的定位，目前福州这些烂掉的盘子相当一部分原来都集中在高层，按照当时的消费水平，这样的定位明显是偏高的。

　　据了解，自1999年以来福州市房地产开发完成投资连续5年同比平均增幅达23．64％，今年上半年福州市房地产完成投资63．70亿元销售面积达116．63万平方米比去年同期约增长了23．14％。记者从福州市国土资源局了解到，上半年福州招标拍卖、挂牌交易土地17幅，面积1249．51亩成交总价12．701亿元，预计年内完成公开出让总额将超过20亿元。记者注意到，这些已出让的地块，除了4幅位于二环路以内外，其他都在二环路之内。福州市国土局一负责人更明确指出：“现在福州市区腹地已基本没什么地了，市内的‘烂尾楼’无疑是最大的诱惑。”

　　对于目前福州房地产的走势，福州市建设局房地产开发处林晓彤副处长乐观地说，随着福州市房地产市场的稳步发展，市区的地已经升值了，而这些“烂尾楼”大多处于市区的黄金地段，接手这些项目进行淘金，对开发商而言无疑是相当合算的。

　　林晓彤同时也提醒说，毕竟“烂尾楼”不是一般的项目，要接手这些项目至少得注意三方面的问题，即一是产权明晰，土地、在建工程以及产权是否发生转移都得注意；二是投资方的资信，也就是说，过去这家公司是否干净，是否有给别人担保过，是否有三角债等；三是档案材料健全，特别是施工图纸和内业资料一定要健全。

　　本报记者林银来/王浩志

　　实习生钟丽春/刘晓松/文／图

【推荐】【大中小字】【打印】【关闭】

　　订阅新浪体育新闻，送你皇马球票让你亲历五大球星风采
　　新浪邮箱雄踞市场第一真诚回馈用户全面扩容
　　新概念英语口语出国考试考研暑期限时优惠
　　无数人梦寐以求的境界，亲密接触，激烈搏杀，包你爽上“天堂”