26户购房者的权益

　　“是谁让我们的房子‘缩水’，是谁伪造了假冒我们签名的买房合同，又是谁在欺诈我们这些购房者，相信法院会做出一个公正的判决！”已经被买房过程中发生的一系列事情弄得身心疲惫的张延平，在休庭时这样对记者说。

　　海南省海口市永发小区宏发阁购房纠纷案，于7月28日上午在海口市美兰区法院开庭审理。

　　在庭审中，被告之一正宇公司在法院以公告形式送达起诉状和传票后仍未能到庭应诉，26户购房者的代理律师和另一被告海口市房地产交易公司的代理律师就本案中的焦点问题展开了针锋相对的辩论。

　　26户购房者的代理律师、海南经和纬律师事务所的律师刘学强认为，宏发阁售房中存在的欺诈行为，不单表现在伪造58份商品房买卖合同问题上，而是贯穿了整个过程：第一，在交易签约中，交易公司没有按规定向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，即没有履行法定的告知义务，隐瞒了许多重大而明确的政策规定；第二，假冒购房户的名义签订商品房买卖合同，并用这个伪造的合同到房管局办理房产证及银行的按揭业务，致使58套房的购房者们最终多付了近200万元的购房款。根据有关规定，公摊的建设成本已算入套内面积销售单价，因此交易公司应把多收的近200万元，即每个业主多支付的2至3万元公摊费用退还给业主。

　　而被告海口房地产交易公司在答辩中认为，购房者的主张是没有事实和法律依据的，因为从双方签订的《房产协议书》中可以看出，张延平对该房按建筑面积计价的事实是清楚的，双方对此事实是在公平公正的基础上达成的，是双方真实意思的表示。交易公司认为自己和正宇公司已经履行了房产测绘的各项义务，无法准确测量分摊建筑面积是历史原因造成的，责任由被告来承担有失公平；关于电梯问题，交易公司认为正宇公司对电梯进行改造使之达到使用条件，已履行了自己的义务。关于欺诈，交易公司认为自己与正宇公司之间是委托代理的关系，因此并不存在自己串通正宇公司欺诈购房者的问题。

　　由于双方在举证等方面存在较大异议，审理在进行了1个多小时后，审判长宣布休庭，待双方进行证据交换之后再行开庭。

　　这是今年上半年，海口市诸多商品房纠纷中的一起。

　　集体作战

　　商品房纠纷去年就是热点，也因为解决难成为难点。这个热点与难点今年热上加热、难上加难，而且出现了明显的变化———投诉者从“个人”走向“集体”，过去“孤军奋战”的购房者，开始团结起来集体上告。

　　记者了解到，位于海口市海甸岛世纪大桥旁的一个规模较大的中高档小区，因为交房时间延后而违约，个别购房者也曾单独反映过，但几乎没什么效果。这些购房者陆续入住后，发现大家的房子都出现了违约问题，于是自发地集中到一起，选出负责人，聘请律师，共同向房地产商讨说法。在白纸黑字的购房合同面前，房地产商最后不得不向这些购房者赔偿了40多万元的违约金。

　　而位于海口市海德路的一个小区，则由于合同问题被几十户住户共同告上了法庭。上告者中有一位曾是该小区的售楼人员，当初在售楼时就觉得房地产商操作有问题，购房者手中的合同与公司用来与购房者办理房产证及贷款手续的合同竟然不一样，虽然合同内容大部分相同，但在违约责任方面，购房者手中的合同显然对房地产商非常有利。在售楼人员偷偷复印的合同证明下，该小区几十户住户向消协投诉，并聘请了专门的代理律师。面对如此强势的购房者，开发商最后同意赔偿，提出用住户的物业管理费及水电费用冲抵，但住户拒绝接受，并把开发商告上了法庭。

　　同样的问题，过去曾有很多购房者多处投诉而难获解决。海口市消费者协会负责人符正义认为，购房者联合起来，一方面说明购房者的维权意识在加强，但另一方面也说明了购房者的弱势地位非常明显，仅凭个体的力量难以同实力雄厚的企业“叫板”，因为这往往需要耗费大量的时间和财力，同时消费者也不具备相关的专业知识。

　　外行对内行的无奈抗争

　　商品房的特殊性使投诉的解决率往往很低。据海南省消费者委员会不完全统计，商品房质量问题占商品房投诉总量的59.4％；再就是合同违约，不按期交付使用。如海口某公寓部分购房者反映，2001年10月签订商品房购销合同时，与开发商约定交房日期为2002年9月30日，但该工程直到现在仍未封顶。

　　商品房的“缩水”问题也让消费者头痛，有些开发商在公摊面积上大做文章，令消费者购买的房子面积严重“缩水”。如海口某花园11名业主集体投诉，购房时开发商承诺的15％的公摊，后来却变成了19.32％。一位姓吴的消费者购买的三套商品房“缩水”高达22.03平方米，多收金额4.7万元。

　　面对购房者的这些投诉，开发商往往能找出各种各样的理由百般抵赖。像房子质量、公摊面积、违约责任等，外行的购房者想要向内行的售房者讨说法实在不容易。

　　海口一位消费者为自己的商品房质量问题投诉两年多仍没结果，这位消费者的切身体会是，很多开发商背景复杂，遇到问题不是从公平处理的角度出发，而是寻求各种社会关系设置障碍，采取拖延、推诿，甚至恐吓的办法，使矛盾步步激化。如果到法院起诉，常常劳神伤财还不一定能得到好结果。有时购房者明明掌握有利证据，但在法庭采信和法律适用上却莫明其妙地处于劣势。

　　海南省消费者委员会有关负责人认为，由于商品房投诉金额大，涉及部门多，加之经营者实力雄厚，又具备专业上的优势，因此解决纠纷的难度很大。同时，监管部门执法不严，监理、检测透明度低，相关法律法规不健全，也是造成投诉难解决的原因之一。有关法律法规存在瑕疵

　　“目前确定业主与开发商权利义务关系的《商品房买卖合同示范文本》（下称示范文本）存在一些问题就是造成投诉的直接原因。”海口市消费者协会一位负责人说。

　　示范文本的第十一条对交接的规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示文本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，除具备《竣工备案表》外，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。其中对“双方进行验收交接”的规定是笼统的，没有规定具体验收内容。

　　在海口西海岸某小区购房的张先生说：“去年10月份开发商书面通知我们去验房交接，开发商出具了《竣工备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，以及文本合同第八条规定的证明文件和交接单叫我们验收，但我认为虽然他们具有上述文件，但房子还存在不少问题，如防水层高度不够、地面不平整、所有窗户都没有安装纱窗等一些问题，为此我拒绝交接，但开发商却以这是买受人的原因未能按期交付，说我违约。文本合同中只规定了叫我们验房，但没规定具体验收哪些内容。我认为这些应该是双方进行验收的内容，因为开发商通知我们入住时都会取得《竣工备案表》，那么我们无论验房是否合格，开发商都已具备交房条件（有备案表），我们都必须办理入住，否则我们业主就违约，那还让我们业主验什么房？”张先生只好与开发商对簿公堂。

　　示范文本中除合同首部等少数部分是必要的空白处之外，其它部分还有90多处空白的地方，其中完全由开发商和业主商定填写的空白处有30多个，这给纠纷的产生提供了肥沃的土壤。

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