本报讯一人买一套房子小打小闹的炒楼格局今年已被打破，外地炒家在重庆房市一出手就买几层楼，有的甚至想盘下整栋楼乃至整个小区。重庆本土炒家也利用“蚂蚁搬家”的原理，一人嗅到商机，一帮人迅速行动。大同方城市公寓的炒家中，有个长寿人就拉起了一支12人购房队伍，买房和装修都是团购，获得不少优惠，招租也互通信息。

　　炒家是投资型购房者的统称。南坪浪高凯悦销售主任肖彦称，一般炒家热衷的写字间面积多为100-130平方米，目前已有五六人一张口就要四五百个平方。

　　解放碑最中心的时代豪苑D幢开盘时，有人一口气要买40套房，足有4层楼之多。

　　与时代豪苑身后一街相隔的赛格尔，据说已有大主买下几层楼，将整体对外招揽长租客或接待临时散户；就好比在这栋酒店式公寓里开了一家小型酒店。

　　成功操盘了大同方的创联房产顾问公司老总透露，与其达成初步合作意向的一个上海大炒家，已在重庆潜伏半年之久。这是一个公司化运作的炒家，目标是买断整栋楼乃至整个小区，再转手加价销售。

　　业内人士称，大炒家在重庆只是初露端倪，主要为浙江、广东等市外户籍人士。他们除了个体有较强购买力，更重要的是很容易抱成一团，联手出击，团购压价、装修打批发、招租集体化，以图达到利益最大化目的。

　　业内人士估计，汇集在主城区的炒家至少是年前的两三倍。他们身份复杂，有房地产从业人员，有生意人扩大投资范围，也有上班族大胆一搏。

　　因房市地域特色强，要求炒家对当地相当熟悉。因此，重庆还没有出现“杭州现象”，即上海、温州等炒家大规模从天而降。而重庆的外来炒家多由户籍界定，很多浙江、广东炒家已在重庆做了多年生意，炒房子也算扩大投资范围吧。

　　小户型：炒家占了半壁江山

　　本报讯 重庆一些楼盘出现排队、抢号、一天销售上百套等火爆现象，炒家功不可没。有些楼盘购房者中，炒家比重超过70%。

　　业内人士称，以解放碑为代表的区域中心住宅和写字间，特别是中小户型，是投资者首选，经常引起疯抢；也有人投资性价比较高的小区房，但为数不多。

　　解放碑中心的时代豪苑D幢，今年4月推出标准公寓房210套，当天就销售175套。据说其A、B、C三幢共290余套，自推出到售完，不到两周。售价也一路上窜，A幢每平方米建面均价5000元，一周后C幢涨到5800元，D幢则达到6500元。据称多数买家都是炒家。

　　地处观音桥商圈的龙湖北岸星座，不到一天就销售告罄。沙坪坝学林E墅，不到一周卖出一大半，其27方和48方两种小户型，每平米转眼就炒高了200多元。据了解，这些抢购者也多为投资型。

　　女人广场对面的大同方城市公寓，近300套已售房屋中，投资客占70%以上。帝都广场表示，120余套酒店式公寓买家中，炒家起码占一半。南坪浪高凯悦售出的200余套写字间，投资型至少占40%。

　　在主城各个区域中心，小户型住宅或写字间蜂拥而起。市场前景如何？

　　虽然多数开发商和炒家仍然心存乐观，重庆（香港）中原营销策划顾问公司总经理庄泽宝认为，过度追逐小户型从长远看不利。解放碑发展到一定阶段后，物业需求必将发生极大变化。在今天的上海等东部大城市的中心区域，几年前受追捧的小户型已显现“出租难”。

　　炒楼新手：买了一套想二套

　　曾妮是一家保险公司业务员，已在江北某小区安了家。小两口都是上班族，手中有笔余钱，觉得放银行不划算，一直想找个小项目投资。

　　正好一个朋友在解放碑买了套小户型，准备出租。这个朋友鼓动她们试试。

　　曾妮扳着指头算了两笔账。一是建面约50平方米的一套房子，总价17万元，七成十年按揭，每月连本带息支付1270元。摊上装修等费用，每月成本不超过1400元。按解放碑目前行情，月租金可达1500-2000元。即使租不出去，按揭压力也不大。

　　再算第二笔帐。以前，曾妮认为房子越旧会越不值钱，现在她知道，房子确会变旧，但拆迁时旧房会得到补偿，补偿标准将参照当时生活水平执行。以江北旧城改造为例，观音桥一带旧房拆迁价??1700－1800元，居民以前购买时价格比现在低得多，受益肯定远远高于物价上涨水平。

　　于是，曾妮出手了，在大同方城市公寓购买一套50余平方的小户型，现正进行装修，房客瞄准那些酒店长租客。

　　她还开始了扩张计划，准备到老家铜梁物色项目。她说，现已无力在主城搞二次投资，而老家房价比主城低得多，用较少的钱，就能在好口岸买到好房子。先让父母住几年，然后用于出租或转手，肯定能赚钱。

　　投资投机各有招

　　重庆创联房产顾问公司老总郑开鹏说，炒家可分为两大类，一类为投机者，一类为投资者。

　　投机者又分三种。一种靠排队赚钱，每逢可炒作的楼盘放号，就雇请棒棒或亲自排队，然后卖给那些急于购房的后来者，一次可获利300-1000元。

　　二是卖号，风险稍大。排队交笔定金，领个号，可优先挑选好的户型和朝向，“优先权”一次转手可获利2-5千元。

　　三是签下购房合同，风险更大。这样造成的稀缺力度更大，炒家着眼点已不是一个楼盘而是一个区域。盈利模式是等待房价上涨，再转手倒卖，除去税费等，快的一年半载一套房可赚2-5万元，多者高达10余万。许多外地大炒家就热衷于此。

　　投资者的收益有两种途径。一是房屋本身升值，如开盘时购进，当时均价5000元，一年后均价已涨到7000元。虽然没有转手赚取差价，但心理收益很让人愉快，有成就感。二是用于长线投资，收取租金，据说收回成本不会超过15年，有些楼盘置业顾问甚至宣称只需七八年。

　　“央行新政”抬高炒家门槛

　　今年上半年，央行出台新房贷政策，规定“对购买高档商品房、别墅或第二套以上商品房，提高首付款比例和房贷利率”。

　　炒家买的多是二房，并以房养房：把买来的房子出租，用租金支付银行按揭款。接受采访的开发商和炒家坦陈，央行新政下，炒家将承担较大资金压力。对实力较强的炒家来说，以前可以支付两套房子的首付款，现在只够付一套了，炒房量必受影响；实力较弱的普通投资者，本来只有支付一套的能力，现在只好出局。

　　不过，业内预言，炒楼市场将迎来大炒家时代，竞争会更激烈，也会更上档次。

　　炒拆迁房有搞头

　　新楼炒家明争，拆迁房炒家则暗斗，更需要胆识与心智，还得像炒股那样，能及时嗅到各种利好消息。

　　重庆一边在扩展新城，一边在改造旧城，大量老房等待拆迁。两年前，就有人在江北城、化龙桥、弹子石等区域收购老房，然后等待拆迁。按新的拆迁条例，一律实现货币安置。

　　一位炒家透露，当年在江北城每平米出价500-800元，现在拆迁均价可达1700元左右，差价实在可观。

　　另一位炒家遗撼地说，当初只关注主城区，忽略了城乡结合部。今年沙坪坝大学城规划方案公布前后，歌乐山以西的部分房价，迅速从300余元涨到500余元，现已涨到700余元。

　　房市何处捉“黑马”？

　　有业内人士预言：下半年及明年，重庆房市有望继续增长，动辄上千亩的大盘竞相面世。对房地产投资者来说，哪些新兴城区和旧改区会成为“黑马”？下文就来尝试回答这一问题。

　　重庆（香港）中原营销策划顾问公司总经理庄泽宝等一批业内人士说，未来一年特别值得关注的组团主要有北部、南岸、沙坪坝等。一、北部

　　业内人士如今已把江北、渝北和北部新区视为一个整体，统称北部。庄泽宝认为，今年下半年，北部的冉家坝将引人注目。该片区由石马河、松树桥、机电院转盘、华新分流路、渝长高速公路围合而成，占地约10平方公里，规划中的重庆图书馆、体育公园等公共设施也在其中。

　　一些研究者认为，除冉家坝外，北部值得关注的板块还有很多。一是金紫山板块，乃开始收尾的五黄路板块的延伸，楼盘定位与五黄路接近。

　　二是华新分流板块，即渝澳大桥至加州沿线。曾是重庆最早富人居住区，早期以别墅、空中花园等高档产品为主。现在，交通环境改善带动人气攀升。

　　三是大石坝板块。优势是沿江景观，并能同时辐射北部和沙坪坝。二、南岸

　　南岸新亮点将有两种走势，一是继续沿滨江路延伸。以南桥头为界，向下游一直延伸到海棠溪、弹子石，它可能成为主城区重要的中高档物业密集区。启动项目占地都较大，有的多达3500亩。从南桥头往上游，除了已炒出名气的三千亩融侨半岛，还延伸到鹅公岩大桥以西的滨江地带。

　　南岸另一走势，即从四公里向七公里拓展。这被视作南岸开发新气象。以前亮点多在转盘周边和滨江沿线，如今将大举向纵深发展。该板块可供开发土地较多，启动的一些项目占地上千亩。三、沙坪坝

　　沙坪坝可关注两大板块。一是东部新城，即老工业基地较为集中的土湾一带，包括重棉二厂、红岩汽车弹簧厂等企业所在地。距渝中区近，并临江。二是沙滨路二期沿线板块，包括从杨公桥至烈士墓沿线、重大至磁器口一线。

　　比较之下，主城其它几区亮点稍少。渝中可关注化龙桥旧改区；九龙坡则为黄杨新城；大渡口集中在九宫庙、区府一带。四、中长期黑马

　　业内认为，有一些区域，短期内可能没有突出表现，但中长期潜力巨大，三五年后将成亮点。一是北部空港板块，指金开大道和210国道沿线，地价已涨，并有项目启动。

　　二是江北城、弹子石等旧改区，它们将与朝天门围成金三角中央商务区，早已有拆迁房炒家进入。

　　三是纳入年票制的环线高速路沿线，不过时间会更长。目前反响最大的，当数南山以南的茶园新区，地价比年前翻倍。

　　四是沙坪坝大学城，将拉动歌乐山以西区域跨步发展。

　　（房产市场风险难测，专家观点仅供参考。）

　　上半年房市“白马”一览

　　有关部门及中介机构调查显示，上半年房市表现最突出的区域为渝中、南岸、沙坪坝、江北等地。未来一年之内，一些区域将继续突出，但内部会有明显变化。

　　下面是二季度住宅均价与一季度的比较：渝中区平均上涨465元；其中解放碑涨了920元，两路口、大坪分别涨236和171元。

　　南岸平均上涨430元；南坪东、西、南路分别涨275、335和403元。经开区上涨598元。

　　江北平均上涨93元；五里店和红黄路以南分别上涨140元和164元。沙坪坝平均上涨68元，其中，沙南路上涨105元。

　　记 者 袁享林 实习生 王 怡网络编辑：翁正平

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