广州国土房管局详解《物业管理条例》热点问题

　　物业公司损害业主利益要受罚

　　9月将推出“前期物业管理合同”、“业主公约”示范文本供参考

　　本报讯（记者／梁文　通讯员／陈梅英）国务院新颁布的《物业管理条例》（下简称《条例》）将于9月1日起实施。昨日，广州市国土房管局专门召开座谈会，结合广州当前群众关心的热点问题，对该条例进行了详细解释。其中，物业管理公司挪用专项维修资金，擅自改变区域内的公共建筑或共用设施用途等损害业主利益的行为，将会受到处罚。

　　挪用专项维修资金处2倍以下罚款

　　小区专项维修资金通常是一笔不小的数目。新《条例》出台之前，由于相关法律的不完善，一些开发商属下的物业管理公司会钻空子，将这笔款挪用，损害业主利益。

　　新《条例》规定，挪用专项维修资金的，行政主管部门将有权追回挪用的专项维修资金，返还给业主委员会，并对原公司给予警告，没收违法所得，或者并处挪用数额2倍以下的罚款。

　　此外，新《条例》还对小区的公共财产权属、用途等作了明确规定，如果物业管理公司擅自改变区域内的公共建筑或共用设施用途，业主可责令其改正。或通过行政主管部门，对物业管理公司进行处罚，个人处1000元以上1万元以下的罚款，单位处5万元以上20万元以下的罚款。擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，个人处1000元以上1万元以下的罚款，单位处5万元以上20万元以下的罚款。擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，个人处1000元以上1万元以下的罚款，单位处5万元以上20万元以下的罚款。

　　被逐“管家”赖着不走也要受罚

　　目前，广州市有一种很普遍的物业管理矛盾。业主大会决定罢免原来的物业管理公司后，原公司通常采取种种手段，赖着不走。

　　新《条例》规定了对这种情况的处罚办法。被炒的物业管理公司不移交有关资料给业主委员会，致使新选聘的物业管理公司没法进驻的，县（区）级政府房地产行政主管部门有权责令其限期改正；逾期仍不移交的，可对建设单位、物业管理企业予以通报，或处1万元以上10万元以下的罚款。

　　购房合同拟增加公共物业条款

　　开发商遗留下的“家底”中，哪些是公共物业？哪些是开发商的经营资产？新《条例》明确了此问题，但具体怎么操作又没有条文规定。对此，广州市国土房管局正征求意见，拟在购房合同中增加这些条款。

　　另外，新《条例》引入了“前期物业”的概念。规定开发商应通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业，进行前期物业管理。为了加强对这一条例的执行，广州拟将其作为新建现售商品房项目的一个条件，拟规定预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成，这意味着开发商未完成前期物业管理招投标，就拿不到商品房预售许可证。

　　个人水电表应与小区总表分离

　　物业管理公司收取的分摊水电费太贵，遭到不少业主的投诉，物业管理公司是不是将自己的水电费转嫁给业主呢？

　　按照新规定，物业管理区域内，供水、供气等单位应当向最终用户收取有关费用。市国土房管局的有关负责人说，这一规定实行后，供电、供水单位收费到户，公用、私用的水、电表应该分离，现有水表、电表收费的总表拆除是趋势，但总表的拆除还要与相关部门协调。

　　制定“公约”约束业主

　　对于那些无故不交管理费的用户，新《条例》并没有明确规定处理办法。

　　对此，市国土房管局物业管理处解释，可采取小区居民“公约”的办法，解决这一问题。新《条例》遵循4个原则，即物业权与财产权对等的原则，维护全体业主合法权益的原则，现实性与前瞻性有机结合的原则和从实际出发、实事求是的原则。崇尚两种理念，即社会公益至上，业主自我管理。有些条例没有具体规定的问题，可采取以上原则及理念加以协调。

　　提醒

　　关注物业管理从买房开始

　　买楼后发现物业管理服务差，有些业主甚至因此卖掉新房子，广州市国土房管局有关负责人提醒消费者：理性购房需要关注欲购置的商品房的物业管理，关注物业管理应当从买房时开始。与其后期花费精力、金钱维权，不如提前预防。例如在物业管理的合同里就要写清楚。

　　为了给市民正确运用条例提供便利，广州市国土房管局物业管理处正着手制定前期物业管理合同、业主公约的示范文本，届时可供物业管理公司、业主参考，估计9月份将陆续推出。

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