近两年上海房价普遍处于上升状态，但很多人没有注意到除了单纯的价格上升外，房地产的区域价格结构正在慢慢的变化，也就是地段概念在发生变化。

　　比如说原先的静安区，在4年前是环线内的价格低谷，最低时静安北块出现过3600元／平方米的价格。但如今发现静安区实际上是上海最中心的区域，价格已很少有低于9000元／平方米的房子；另外，原先的南市区2002年价格上升明显，单价从6000元／平方米上到8000元／平方米以上，这几个区域的价格认知已经发生很大变化。

　　综合来说，这些变化来自于几方面表现：一：环线内的行政区分界线开始变淡。比如说曹家渡区域，原先三个区的项目价格落差很大，现在普陀区环线内的价格已升到7000－12000元／平方米，与静安区已相差无几。这主要是由于区域环境的改造力度均衡后产生的环境趋于一致形成的。二：市政规划不断制造新热点概念。如杨浦的M8线经过区域价格上升很快。世博概念拉动了南市、三林板块。三：远郊地区渐渐被投资者认识。以一城九镇为代表的新市镇概念已经较熟悉，特别是其中启动较早的松江、安亭、朱家角、浦江镇较被看好。他们的起点普遍较高，预计房价一般也不会低于4000元／平方米。第五，中环线会成为近期热点。中环线目前经过的区域，开发规划新颖、整齐，并且依托大型购物中心，但开发完成尚需一个周期。中环线项目比内环线的优势在于社区规划的未来性和低容积率，但缺陷是缺乏内环线密集成熟的社区商业网络。

　　房地产快速发展时出现新兴区域，旧区域概念改换，证明了上海这几年的发展不是简单的涨价和所谓泡沫，而是有实质性的区域特性改造来支持的。

　　高级别墅区风水轮转

　　上海的高级别墅区原先不少是农田，经过风水轮转，这些区域的房价迅速从“灰姑娘”成为“公主”。

　　据戴德梁行调查，90年代初，上海的高级别墅大都集中在虹桥开发区，虹桥成熟的高级住宅氛围吸引了大量别墅买家，当时西郊别墅、皇朝别墅等是很有名的项目。90年代中后期高级别墅开始向浦东金桥、张江等转移，这些别墅普遍注重品质，其实也是各开发商实力的比拼。该阶段开发商引进欧美的先进房型，降低小区的容积率，在小区环境上加大投入，利用天然河道或开挖河道，注重绿化景观建设，竭力创造原生态的环境，通过高级别墅区营建，原先3000－4000元／平方米房价陡升至10000元／平方米。

　　随着城市外围快速干道的建成，特别是外环线和沪青平高速的贯通，使城市外围到市中心的车程时间大大缩短，其中具有自然生态环境的佘山、淀山湖朱家角等地区成为新一轮开发高级生态别墅的首选之地。该地区的别墅以有效保护生态环境为原则，与自然景观良好结合，创造宜人幽静的空间环境。政府在规划打造未来的别墅富人区也首先按照自然生态环境的分布区域划分。

　　目前，沪青平沿线的徐泾地区、浦东南汇靠近野生动物园地区、青浦朱家角地区成为这类高级别墅云集地，别墅单价基本在10000－15000元／平方米，佘山风景区、浦东龙东大道沿线则为顶级别墅区，价格在15000元／平方米左右。

　　戴德梁行住宅部认为，未来高级别墅必定在佘山、青浦朱家角、浦东机场和南汇等几块地区。这些地区拥有充足的土地资源，结合良好的生态景观，具备了建设高级别墅社区的前提。

　　住宅外移

　　据住宅部门统计，1－4月，在建住宅中，内环线内住宅施工面积1569.6万平方米，占全市住宅施工面积的32％，住宅竣工面积198.3万平方米，占28％；内外环线间住宅施工面积2189.7万平方米，占45％，住宅竣工面积308.2万平方米，占44％；外环线外住宅施工面积1125.6万平方米，住宅竣工面积197.4万平方米，占28％。内、外环线间的住宅面积比例已开始分庭抗衡。

　　两大潜力板块

　　新一轮旧改启动后，城市新的住宅热点区域正在酝酿，其中，有几个信号应特别引起买房者与投资者关注。

　　首先，相关政策传达的信息是：旧城改造将加大“改”与“留”的力度，同时中心城区的土地供应将减少。一方面，中心城区建筑是城市文脉体现，加大“改”与“留”的力度，对保护城市历史、展现城市建筑文化意义非同寻常，巴黎、罗马等城市均通过旧城的“改”与“留”递升了整个城市与房地产价值；另一方面，中心城区土地供应将减少，由于中心城区内可供开发土地日益稀少，加之为未来城市发展需要，政府在中心城区内必须保有适量土地储备，中心城区可供市场开发土地减少已成大势所趋，因此，供需之间将寻找新的平衡点，它必然反映在相关区域房价上。

　　城市外围，近期，政府集中拿出38块土地招投标，它们一般分布在外环线附近，未来往往有轨道交通、市政基础设施、生活配套网点等相配合，外围土地供应放量则预示着住宅与人口导入方向，这些区域将成为未来上海房地产发展的主力战场之一。其中，规划超前、建造精良、服务完善的区域会脱颖而出，在区域竞争中处于领先位置，并给买家与投资者在房价上的丰厚回报。（来源：东方网-新闻晚报）

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