新华网重庆频道8月19日电今明两年，主城区将投资兴建335万平方米的经济适用住房，每套按100平方米算，这将给3.3万多户中低收入家庭带来“实惠房”。主管部门日前透露，为确保政府的优惠完全落实到老百姓手头，年内还将出台经济适用房方面的操作细则。

　　主城区三万多家庭可享经济适用房

　　主管经济适用房的市建委称，今明两年投放量都较大：今年新开工155万平方米、续建40万平方米，年度投资计划将达到16亿元。明年计划新开工180万平方米，年度投资计划20亿元。

　　上半年，重庆市共审批经济适用房项目15个，这些项目总计100余万平方米，计划总投资为10.4亿元，大致能提供1万套住房。市建委透露，这些房子主要以二、三居室为主。主要位于沙坪坝区、大渡口区、南岸区和江北区。计划投资量虽大，但目前已竣工房屋还不多。截至6月底，只竣工15万余平方米。

　　市建委透露，他们目前正在作一个《重庆市经济适用住房用地规划布局》的规划，保证重庆市经济适用房每年供应量大致在100万平方米左右。

　　近日，国务院总理温家宝强调，我国要进一步强调扩大普通住房和经济适用房的供给。随后，建设部称将出台一个全新的经济适用房管理办法。

　　经济适用房售价比商品房低500元

　　因为价格低，经济适用房销售状况异常之好。市建委介绍，截至目前重庆市经济适用房销售率在90％以上。最近两年，重庆市经济适用房销售均价为1450元/平方米，而同期主城区的普通商品房销售均价在2000元/平方米左右，两者相差500平方米。

　　据了解，每平方米1450元是最后的销售均价，而主管部门给最近两年的经济适用房核准价格平均只有1340元。（政策允许开发商适当上浮。）

　　1995年，国家下达重庆市经济适用房建设计划近705万平方米，投资规模近56亿元。目前，重庆市共有108个经济适用房项目，总计近700万平方米。

　　截至2000年，全市累计竣工面积309万平方米，销售了294万平方米，销售率达到95％。2001年竣工115万平方米，销售了88万平方米。2002年确认项目43个，计划修建203万平方米，总体销售情况在90％以上。

　　1、经济适用住房，指在县级以上人民政府组织指导下，由开发建设单位负责组织实施建设，享受有关优惠政策，向城镇中低收入家庭限价出售的微利商品房。

　　2、家庭年收入未达到本市上年度城镇家庭年均收入的150%的本市城镇家庭，可申请购买经济适用住房。比方说，重庆市去年主城区人均纯收入近7500元，按此计算，一个夫妻二人的家庭，总体收入不能超过2.25万元（7500元×2×150％），才能购买经济适用房。

　　申请购买经济适用房应先到开发建设单位领取并填写《经济适用住房认购申请表》，并持购买人家庭人员所在单位或居住地街道办事处出具的家庭人员收入证明材料，到经济适用住房所在地的区县（自治县、市）建设行政主管部门办理准购手续。建设行政主管部门应在收到申请和证明材料之日起5个工作日内进行核查，符合条件的就准予购买。

　　3、经济适用住房户型以二、三居室为主。单体项目平均每户建筑面积不得大于100平方米，单户最大建筑面积不得大于140平方米；小区项目平均每户建筑面积不得大于115平方米，单户最大建筑面积不得大于150平方米。

　　4、经济适用住房的销售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。具体销售价格（包括预售价和现售价）由物价部门会同建设、房屋等行政主管部门确定，并实施监督管理。开发商销售时可根据房屋朝向和楼层，将主管部门确定的基价适当浮动：平层可上浮10％、错层15％、下浮不限。

　　经济适用房能再交易能按揭

　　经济适用住房也可拿到“两证”。跟普通商品房相比，只是在土地取得性质栏小有区别：经济适用房是“划拨”（也有极少量是“出让”），普通商品房都是“出让”。

　　“划拨”的经济适用房能否上市再交易？市建委人士解释，只要补缴土地出让金后就可以。

　　该缴多少出让金？去年，市国土房管局出台文件规定：经济适用住房（安居工程）上市交易，其国有土地使用权出让金，按取得划拨土地使用权批文时的土地级别和市政府及区县政府公布的基准低价10％乘以住房建筑面积计征，土地出让年限为50年，从取得划拨土地使用权批文时起算。

　　举例说，一修建于2000年、建筑面积为100平方米的经济适用房要上市再交易，当时地价假如是200元/平方米，那么业主需缴纳的土地使用权出让金就是2000元（200×10％×100＝2000）。

　　购买经济适用住房也能办按揭。手续跟普通商品房差不多。

　　不过，按照法律专家的解释，经济适用房不适用双倍索赔的司法解释。

　　6月1日，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》正式实施，但集资房、房改房、经济适用房不适用这个解释，也就是说要求开放商双倍赔偿的司法解释不适用于经济适用房。

　　新闻链接：经济适用房面临的尴尬

　　最近几年，虽然市政府给中低收入家庭提供了大量的经济适用房，但因“操作难”，政府的优惠并没完全落到老百姓手中，比方说就有部分有钱人住进经济适用房，另外一些经济适用房户型也过大等。

　　有车族买经济适用房

　　按规定，经济适用房的购买者应该是收入不高的人。现实是：一些购买者是有车族。

　　本月10日晚7时许，南岸区一经济适用房小区。随夜幕降临，一辆辆小汽车似倦鸟归林，陆续驶入，一排排轿车，占了大半停车场。小区交通路边还有一排小车，桑塔纳、捷达、奥迪、富康……

　　这是重庆市一不小的经济适用房楼盘之一，据说前年就售罄了，当时售价在1400元/平方米左右。以100平方米计算，一套需14万元。再加上物业费、子女入学费及家庭日常开支，很难相信低收入家庭还能买得起和养得起小车。

　　该市一软件老总就住在该小区。该人士拥有中国财务软件不小的市场份额，远的不说，就凭一个企业老总，家庭收入会不超过城市人均收入的150％？他是前年在这里买的“（火加巴）活房”。

　　这种情景在其它部分经济适用房小区依然可见。

　　到底哪些人买走了经济适用房？有关部门对此讳言。有关人士很无奈：只要购买者出示收入证明，就能买经济适用房：“管理上操作有难度啊。”

　　重庆如此，全国亦然。据调查，1998年以来，全国约有16%的经济适用住房卖给了高收入者。还出现一人多房现象。建设部人士指出，造成这种现象的主要原因，是买家只要出具工资收入证明即可，而在目前个人信用体系都未建立的大环境下，收入核实难度较大。

　　个别卖价近商品房

　　另外，最近个别经济适用房楼盘售价已接近普通商品房，卖价近2000元/平方米。因为经济适用房得到政府不少政策优惠，比方说减免地价、各种规费等，应该说价格应比普通商品房少多了，但现实是两者差距不够大。有关人士也承认，重庆市个别经济适用房销售价格的确偏高。

　　按说，经济适用房开发商的利润国家规定为3%。但有开发商坦然：如今开发普通商品房的利润就达到20－40％，经济适用房果真只这个利润的话，鬼才去做。

　　开发商擅自提价的“窍门”是：政府减免一些税费，但不管我销售啊。所以，政府让我开发房子可以,给我定价也可以,但房子我不负责卖行不行：政府你拿走吗？我只拿我的3%就行了,但这明显不可能。政府总不能变成房东啊，但既然是让我卖,万一压在手里怎么办?于是，部分经济适用房楼盘的价格也就随行就市了，卖得好就涨价。另外，开发商对经济适用房并未在广告中公示，埋下了操作空间。

　　经济适用房也有跃层

　　因为贵，市内个别经济适用房并不经济，因为户型大，这些楼盘也不适用，但它们也叫经济适用房。尽管重庆市对经济适用住房户均使用面积尚未严格控制，但个别经济适用住房还有跃层。

　　为何会出现这一情况？一位业内人士说，如果单纯按照经济适用的原则来建设，房子的利润肯定非常低，只有高档房才有丰厚利润。

　　年内出台细则严格限制购买对象

　　鉴于上述问题，主管部门日前透露，他们正在草拟一个经济适用房实施细则，将严格控制购买对象，把政府的优惠补贴落实在中低收入家庭。

　　细则预计在年内出台。目前的思路是，购买经济适用房必须要经过居委会、街道、派出所、工作单位等上十个部门的收入审核。

　　另外，细则还将大大约束开发商乱来。有关人士透露，以后经济适用房楼盘必须在广告中注明价格和楼盘类型。

　　至关重要的一点就是，以后经济适用房项目经主管部门核准建筑成本和销售基价后，就在媒介上公示，开发商招投标进入开发，同时，主管部门公开放号，以便具备资格的购房者购买。

　　目前国内经济适用房实施较完善的要算北京了。重庆市有关部门也正在学习中。

　　北京对购买经济适用房的门槛限制很准确：高收入者不能购买，年收入6万元以下的家庭才可以购买，购买时须凭所在单位或有关部门出具的证明文件。另外，今年元月起，北京方面根据国家计委、建设部的《经济适用住房价格管理办法》，决定经济适用房建设开工前就确定并公布房价，并在网上公示、放号。

　　国外的经验是，不论是发达国家或发展中国家，都对社会保障体系中的住房供应有严格的限制条件。既保护国家的财力资源，又起到调节社会分配的作用，同时解决住房的最低保障，并将这种政府优惠的住房列入到社会保障体系。新加坡政府就规定：高收入者不许购买和租用公有住宅，必须购买市场上的商品房，低收入者限定购买1到3居一套的住宅，政府给予补贴，但不能购买超标准的公房。

　　房补贴能否从“补砖头”到“补人头”？

　　关于经济适用房，政府着实是给予了优惠和补贴：土地出让金、各种规费、税费要么减半要么全免要么按最低收取。但这些优惠最终落实到中低收入家庭的有几何？这是本栏稿件反映问题的宗旨。

　　其实，说白了，目前的经济适用住房补贴主要还是体现在“补砖头”上——通过经济适用房的建设和销售来实施。这是好事，但在操作环节中难免存在一些“瑕疵”。要是直接“补人头”，或许更清白。

　　要说的补人头，其实就是将政府这些优惠补贴折成优惠卷，直接发放给中低收入者家庭，这些人凭手中优惠卷，根据抽签顺序来决定先后轮次，他们拿优惠卷去市场购房。这似乎更直接，政府的补贴跳过开发商环节，直接到了老百姓手中。

　　这其实就是，对低收入者的补贴不应通过减免税费建造低价房，而应把这种补贴转化为货币，直接发放到中低收入者的人头上，让他们拿钱去市场买房子。钱是一样的钱，就看主管部门怎么发放。（记者魏云坤 宋祖雄）来源： 重庆晚报（来源：新华网重庆频道）

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