羊城论坛热评小区物业管理，市人大秘书长杨育铨表示

　　可邀人大代表视察“问题小区”

　　本报讯为了深入解决小区物业管理的矛盾，落实小区物业管理法规，广州市人大年底将组织人大代表对此问题进行专项视察。在昨日就小区物业管理问题而举行的羊城论坛上，广州市人大常委会秘书长杨育铨透露，一些物业管理上矛盾多的小区，可以主动邀请人大代表去视察，及时了解情况向有关部门反映。

　　业委会没有经费难运作

　　第一部全国性的物业管理法规——《物业管理条例》今年6月正式颁布后，规范和完善小区物业管理成为近期物业管理的热门话题。在昨日的论坛上，如何健全业主委员会的建立和运行机制，让业主委员会能真正代表业主的意志，更好地维护业主的利益是讨论的一大热点。广州市国土房管局的代表介绍说，根据《广州市物业管理办法》规定，物业已交付使用的建筑面积（即入住率）达到50％以上或者物业已交付使用的建筑面积（即入住率）达到30％以上不足50％，且使用超过一年的，均可召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。

　　但一位律师却表示，要将一个小区的各行各业的业主召集起来召开业主大会本身就是一个困难，而要通过业主大会对小区的事情作出决定就更困难。另一名律师也指出，即使成立了业主委员会，在进行管理时依然面临着困难，因为业主委员会的运作经费来源没有合法的形式。在没有经费的保障下，业主委员会很难真正的代表业主的利益，反映业主的意志。

　　管理费收取矛盾重重

　　在物业管理问题上，物业管理服务费的收取是直接关系到业主和物业管理公司利益的敏感因素。如何规范物业管理收费，让业主和物业管理公司之间的权利与义务得到合理的体现和充分的保障，是双方主要矛盾所在。

　　据市物价局的代表说，广州市物价局对前期物价管理的收费标准有相应的规定。根据小区硬件建设，由各级价格指导部门对每个楼盘都制定了最高限价。政府的指导价是考虑到业主委员会还没成立前，前期由房地产开发商选择物业管理公司，政府部门制定最高限价，既扶持开发商，又维护了业主的权益。但在实际运作中，往往出现这样的情况：许多开发商为了将楼盘售出去，仅向业主收取较低的物业管理服务费，自己出资对物业公司进行补贴，而在楼盘售完后，开发商走了，物业管理公司在失去了补贴后，只能向业主提高物业管理的费用，从而引起双方的矛盾。

　　改变公共建筑用途须问业主

　　因小区的公共部分、公共设施设备的产权和使用与维护问题而发生的矛盾与争论并不罕见，广州市建设委员会的代表介绍说，即将实施的《物业管理条例》规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处理；物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途；物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途；业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。　姚伟新　李静　穗仁宣

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