昨天下午，工行北京分行与北京中拍在线拍卖公司就“三元大厦项目”签署了委托拍卖合同，这意味着工行北京分行最大的一笔抵债资产将通过拍卖进行回收。三元大厦的拍卖参考价高达2.36亿元，标的仅低于以4.55亿拍卖价成交的华麟大厦。

　　优质房产

　　协议中所指的“三元大厦项目”，指的是位于朝阳区三环北路三元西桥侧的三元大厦5至23层的写字楼部分，剩余使用年限为45年，参考售价为每平方米人民币10800元，总价235,733,652元。

　　大厦紧邻东北三环，地处亚奥商圈与三元桥燕莎商圈交汇处，与国际展览中心仅一路之隔。大厦1998年竣工开始投入使用，以出租为主要经营方式。大厦备有中央空调系统、闭路电视监控、红外微波探测保安系统以及火险自动报警消防及喷淋系统，属甲级写字楼。

　　由于三元大厦周边现已没有可开发的土地，该区域在未来的可提供写字楼的面积有限，因此三元大厦称得上是优质房产。

　　但就是这座“不可多得”的大厦，现租金仅为每平方米18美元/月，和国展、三元桥周边高档写字楼的价格相去甚远。

　　据透露，三元大厦2001年底被抵于工行账下，工行作为东家出租协议一年一签，这种期限不稳定的状态，让许多高端客户不得不放弃租赁的念头。因此，房地产人士表示，三元大厦就像一个素面的“灰姑娘”，转手后不难成为“白天鹅”。

　　资产处置

　　工行为什么要将三元大厦拍卖了呢？

　　据了解，随着金融领域全面对外开放的日益临近，工行明显加快了提升整体资产质量的步伐，在6月份设置了专门处置不良资产的机构———风险资产处置中心。此番工行机构调整、设立新部门主要是为了加快资产处置力度、降低运营成本、提高工作效率。此后，工行将打包全行范围内的所有不良资产，交由风险资产处置中心统一经营和管理。负责本项目运作的工行北京分行资产风险管理部总经理张元海表示，目前工行北京分行接受的抵债资产，98%都是房地产项目，而三元大厦正是该中心成立后处置的第一笔抵债资产。

　　对此，央行有关人士表示，这是银行专业化、市场化进行资产处置的一种积极探索。

　　据悉，在工行快马加鞭进行资产处置的同时，其他银行也在积极行动，比如此前中行北京分行就曾以拍卖的方式处置了亿元标的“奥林匹克饭店”。

　　公开竞标

　　2.36亿的参考价格与工行的预期相比是高是低？

　　虽然三元大厦算得上是优质房产，但标的一上亿元拍卖就容易流标，难道工行不怕三元大厦标价太高、吓跑买家吗？

　　张元海表示，在资产处置方式、价格制定以及拍卖公司的选择方面，工行有一套比较规范的制度。近两年的行业实践证明，类似于三元大厦这样的房地产项目适合以拍卖的方式进行处置。拍卖可以保证银行以最大化的市场价格处置不良资产，并可以解决国有资产流失问题，规避道德风险。

　　据介绍，工行此次是通过招标的方式选择拍卖公司。7家公司均针对项目做出了分析报告，工行评标小组综合测评了各拍卖公司的报价、佣金、资质、实力以及业绩等等重要因素，最终选择了中拍在线，“虽然中拍的价格不是最高，但综合能力较强，同时它还有着在线的网络优势，因此我们相信中拍可以按时、高效完成拍卖。”

　　据了解，中拍公司虽然竞到了工行的“标王”，但日子也并不好过，因为工行的条件很严格。对于拍卖公司来讲，流标不仅仅意味着前期投入全部白费，交付给银行的6位数的保证金也就打了水漂；更可怕的一件事是，该公司从此会被列入工行乃至整个金融系统的“黑名单”，今后再拿到相关业务，恐怕就有点难。

　　充满信心

　　“参考价2.36亿，那么拍卖底价肯定也去之不远。”有别的拍卖公司闻之咋舌，“中拍的竞标价格太高了”，加上工行的条件相当“苛刻”，万一出现流标，中拍会不会自砸招牌？

　　中拍在线总经理陈红军对于拍卖的结果信心十足。当记者委婉地说出“流标”的问题时，他反问道：“高吗？我不觉得这个价格高啊！”干资产评估出身的清华工学硕士陈红军表示自己以重置成本法、收益现值法等多种评估方法对三元大厦进行了评估，认为报价是合理和可实现的。

　　他承认，“价格高不利于招商，但是拍卖的暴利时代已经过去了！”“很多人参加拍卖是为了买便宜货，这是不对的。”陈红军认为三元大厦极具商业价值，而且具有稀缺性，它目前的租金根本不能反映整个写字楼的真正价值。虽然没有暴利，但是10%以上的投资年回报率和稳定的租金收益一定会让不少客户动心。

　　记者得到的信息是，工行与现大厦承租方签署的协议最后期限为今年底。如果不想赔钱，中拍必须在年底前成功完成拍卖，对此，陈红军态度乐观。

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