小区广告收益该如何分配?选聘、解聘物业公司为何难以操作?本报昨日开通的物管专题法律热线86969114异常火爆,值班律师在两个小时里共接到32个咨询电话。针对广大业主普遍关心的物管问题,律师特别提醒说,签好物管协议才是解决物管纠纷的关键。

　　“物管公司曾承诺保证我们正常用电,可今年入夏至今,我们这里不知已断电多少次。”昨日上午,成都沁香华庭9家临街商铺的业主代表李女士发来投诉传真说,该路段的临街商铺有10多家,物业公司在众业主买商铺时一再保证不会影响他们的用电,但自入夏以来就经常发生烧保险、跳闸、停电或电压过低的事情,严重影响了他们的正常营业,业主说:“特别是近段时间,每晚8至10点间都要停电两三次,我们多次要求物业公司解决都没结果。”

　　随后记者采访了该物业公司总经理助理徐建标,他称,停电等问题是业主用电量过大造成的,该公司正与供电局积极联系,力争尽快实现增容,因此产生的费用如不多就由公司解决,如费用较高则与业主协商解决。记者发稿时,接到了徐的电话,他说:“我们明天上午9点半开始断电增容。”

　　值班律师认为,如果不是当初物管公司有所承诺,这些业主的用电问题也许就很难得到解决。需要提醒业主的是,物管公司的相关承诺最好是书面的,即最好在签订协议时就对相关问题进行约定,因为不是所有的物管公司都会履行自己的口头承诺。物管协议签得好签得全面,不仅可以避免纠纷,也有利于解决纠纷。

　　案例一广告收益全部归业主

　　“我们屋顶有两块很大的广告牌,我作为业主之一,到底能分多少钱?”成都某小区的业主周先生首先打进热线,咨询“广告收益分配”问题。据他介绍,由于他所在的小区至今未成立业主大会和业主委员会,屋顶的两处广告牌位都是物业公司卖出去的,而收益情况业主却无从知道。

　　合泰律师事务所的王章文律师就此解释说,根据《物业管理条例》第55条规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,必须征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意,因此该物业公司的做法已侵犯了业主的权利。由于小区共用部分归全体业主所有,因此小区广告带来的收益应全部归业主所有,而物业公司如在此过程中付出了一定的劳动,物业公司也可获得一定的报酬,但不能占有和支配广告收益。另外,根据该《条例》规定,广告收益应主要用于补充专项维修资金,或按业主大会的决定使用,并不一定要以现金方式分配到业主手上。

　　案例二

　　物管只对过错担责

　　“我交了物管费和停车费,可我的电动自行车还是被盗了,物业公司是不是该赔我?”昨日打进热线咨询类似问题的读者共有6人,那物业公司是不是对发生在小区内的所有业主被盗、被抢甚至被杀事件都要承担责任呢?

　　王章文律师说,《物业管理条例》第36条特别明确了物业公司对发生在小区内的业主被盗、被抢甚至被杀事件承担法律责任的必要前提———即“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定”。因此,如果物业公司在业主被盗、被抢甚至被杀事件中不存在过错或已尽到了相应责任,物业公司就不应承担法律责任。“物业公司承担的是有限责任,补偿或赔偿的比例、范围由物业公司的过错大小决定。”

　　案例三业主不团结难解聘物管

　　根据《条例》第12条规定,只要小区全体业主中有2/3的业主同意选聘和解聘物业公司,业主大会即可作出这样的决定。但成都市双清路某小区的业主却遇到了这样的尴尬,弄来弄去就是凑不够这个法定的比例,众业主不喜欢的物业公司至今在小区内经营。

　　王章文律师说,造成这一局面的主要原因是不少业主不关心自己的利益、甚至勾心斗角不团结,因而业委会主任上门征求意见时经常连人影都见不到,特别是在数千户人的小区里,要达到2/3这一法定比例就更难了。王因此认为该条款缺乏操作性,并提议从三方面来解决这一尴尬:一,业主间加强团结;二,将2/3的法定比例降为1/2;三,赋予业委会明确的法律地位,由业委会代为行使。记者张学勇

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