市民购买一套商品房所交的各种税费和修缮基金，加起来一般不到总房款的3%

　　外滩记者 贺莉丹 孙立云（实习）/报道

　　8月8日，上海市建委、市房地资源局、市规划局等部门联合发布了这样一条消息：上海将进一步细化旧区改造政策，提高拆迁工作透明度。

　　据透露，8月下旬，《关于推进新一轮旧区改造的若干意见》即将出台。这个若干意见对整个上海房地产市场的影响是空前的，这个影响用上海市市长韩正的话说就是“两个全部”：经营性土地出让要全部实行公开招标，旧区改造用地也要全部纳入公开招标之中。

　　新一轮旧区改造政策

　　有哪些特点

　　新一轮旧区改造标志性事件，是政府圈定了1000万平方米的试点地块（共307块）用于改造。截至到今年7月底，已有250块开始启动。

　　在动迁安置上，新一轮旧区改造以鼓励原区域有偿回搬为主。为此，上海市政府出台了一些配套政策。譬如，《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》等。这些政策以“政府扶持，市场运作，市民参与，有偿改善”为原则。

　　在新一轮旧区改造中，政府不再进行财政补贴，完全进入市场化运作。面临旧改地块前期动迁成本越来越高的实际情况，政府继续实行和推进相关优惠政策，如对旧式里弄房屋建筑面积超过70%的区域，经认定可享受土地使用权出让金为零的优惠。这样就可将土地出让金全部用于地块动迁补偿安置。

　　新一轮旧区改造

　　带动上海地产“革命”

　　新一轮旧区改造政策规定，今后房产用地不再“协议出让、毛地出让”，而是“招标出让、熟地出让”。这是上海地产的一次“革命”。

　　长期以来，上海房地产业一直采用“房地合一，房地不分”的开发模式，即房地产开发商在取得土地使用权之后，自行组织把生地或毛地转化为熟地，再进行开发。

　　这种模式的弊端很多：第一，造成房地产开发的周期较长和成本增加。第二，容易冲击规划，第三，容易造成拔葱式开发，在土地分散开发的情况下，开发商都倾向与开发好地段、低风险的地块，而边角地段、动迁成本高的地段成为无人啃的硬骨头。

　　购买套商品房所交的各种税费不到总房款的3％

　　据专家测算，目前上海与住房建设相关的各项收费总额，只占全国各地平均量的30%左右；市民购买一套商品房所交的各种税费和修缮基金，加起来一般不到总房款的3%。

　　除了一些优惠政策继续实施外，8月8日，上海市建委、市房地资源局、市规划局等部门又联合发布了这样一条消息：上海将进一步细化旧区改造政策，提高拆迁工作透明度。目前已经在黄浦和卢湾两区试行的公示、信访接待、举报、承诺书、监管等拆迁管理五项制度，有望在全市全面推行。

　　拆迁补偿怎么算

　　上海新一轮旧区改造开始后，2001年11月1日政府发布了《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》。这个细则将拆迁补偿与市场经济的等价原则相结合，使上海的房屋动拆迁从“数人头”转变为按房屋价值市场评估价安置，独生子女的面积补贴也将随之取消。

　　居住房屋市场价补偿安置标准的基本公式为：货币补偿金额=(市场单价+价格补贴)X被拆除房屋的建筑面积。此公式中，“市场单价”，为房地产市场的评估单价。

　　“价格补贴”是指评估单价不足最低补偿单价标准的，按最低补偿单价标准的一定比例(不低于20%)确定；评估单价高于最低补偿单价标准的，按高出部分与最低补偿单价标准差额的一定比例(不低于20%)确定。

　　除此之外，拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当的补偿。同时，被拆迁人接到停止建设通知后，继续进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿。

　　另外，拆迁居住房屋时，拆迁入应当向居住房屋的被拆迁入、承租人支付搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之月起增加临时安置补助费；拆迁非居住房屋时，拆迁人还应当补偿被拆迁入或者房屋承租人下列费用：(1)按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；(2)无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；(3)因拆迁造成的停产、停业的适当补偿。

　　政府鼓励有偿回搬

　　所谓的“有偿回搬”，简言之，通过政府扶持、企业参与、居民出资，改造旧区新建住宅之后，自愿出资的居民重回故里住新居。出资家庭通过享受相当优惠的房价，能极大地改善居住环境。

　　政府为鼓励动迁居民回搬，专门制定了一个实施办法：《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的施行办法》（沪建城（2001）第0068号）。

　　这个办法规定，对回搬原地、原区域（住房价格基本相当的地段）的居民，给予享受以下优惠政策：

　　（一）原住房建筑面积拆一还一部分，按公有住房出售政策购买；如住房有困难的，可按优惠价格购买适当的优惠面积；再超出部分，按当地市场价购买。优惠面积和优惠价各由各区政府根据本区的实际情况确定。如私有房屋按有关规定给予适当补偿。

　　（二）回搬居民系公积金缴交者，可凭回搬购房协议，申请公积金贷款，并由投资改造单位担保。房屋建成后再办理房地产权证抵押担保手续。

　　（三）回搬购房出自款及贷款本息可按市财政局《关于贯彻执行“促进本市住宅产业健康发展若干意见的通知”有关个人所得税问题的通知》（沪地税二［1998］30号）的规定执行。

　　（四）回搬住房应按商品房标准建立房屋维修基金。维修基金的设立、使用和管理按《上海市商品住宅维修基金管理办法》（上海市人民政府令第91号）执行。

　　城市旧区改造要注意的四个人文尺度

　　上海财经大学房地产研究中心主任印坤华：上海旧区改造垄断一级土地市场，放开二、三级土地市场，从而实现将房地开发和地产开发逐步剥离，进而构建一个以“房地分离、大地产小房产”为特色，进行集约化开发，成熟的、完善的房地产市场体系。

　　政府公共政策和企业市场化有效组合是确保旧区改造的关键。整个旧区改造不要急于求成，应该统筹考虑，适当控制旧区改造的速度。政府要在城市交通干道、交通方便地区造一批适合老百姓的中低价商品房，并完成新建小区的配套设施建设，辅城建设和中心城改造作为全盘考虑，中心城的动迁和改造就比较容易。

　　复旦大学社会学系教授于海：城市旧区改造要注意的4个人文尺度：一是空间尺度，即城市旧区改造要提供便于人们交际的空间。旧区里弄一个重要的特点就是有一个社区空间。在上海，有很多的中央绿地是一种炫耀性、展示性的，远离人们的生活区；二是社会尺度，即旧区改造提供的是平民性的规划。世界存在和发展的最基本趋势是，降低社会的不平等。如香港的沙田地区，既有高尚住宅楼，也有廉租住房，公共设施都是共享的。而我们大规模地建造高楼，会产生人为地隔离社会的不同阶层，加深社会的不平等的后果；三是正义尺度，即旧区改造与规划应该把服务性放在第一位，第二位才是景观的考虑；四是象征尺度，环境不仅是自然的，也是附有象征意义的感性环境，旧区改造应努力消除人们的陌生感和疏离感。

　　上海社科院经济研究所所长左学金：土地不再协议出让，而采取公开招标的形式，是个进步，有利于出让土地价格更接近市场价格，也防止了个别腐败分子通过出让土地谋取私利。

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