据最新统计，北京市住宅保有量已超过2亿平方米，房地产业已成为北京发展最快的行业。但北京的商品房价格长期居于全国前列，备受各界关注。市统计局固定资产投资处有关专家分析后认为，开发成本、个人购房、经济适用房建设、危改及住宅郊区化五大因素将影响未来北京市商品房价格走低。
专家认为，北京市早期的商品住宅销售市场主要以集团购买为主，1997年个人购置商
品住宅只占到全部商品住宅销售面积的39．7％，在强大的集团购买力支撑下，北京市房价攀升到最高点，商品住宅平均售价高达每平方米5478元，高于上海2279元，高于全国3688元。1998年以后单位自建、联建住宅规模逐年减少，集团购买逐步退出商品住宅销售市场，职工或居民逐步成为商品住宅销售市场的主体，住宅销售平均价格小幅回落。
经济适用房建设对商品住宅价格的影响较大。1999年至2002年，四年全市累计建成经济适用住房761．7万平方米。其中2002年销售220．7万平方米（19810套），平均售价每平方米2864元，低于同期商品住宅售价1603元，拉动全市商品房住宅平均售价减少216元，下降4．8％。今年前半年，销售经济适用房81．1万平方米，同比增长6．8倍，占同期商品住宅销售面积的16．5％，是自1998年启动经济适用房建设以来上半年销售最多的一年。
危房改造也对商品住宅价格产生影响。回购的商品住宅价格大大低于同地区商品房价格。通过多种方式的危房改造，北京市为近20万户居民解决了住房。
住宅郊区化使商品房平均价格走低。2000年以前本市建成居住小区大部分在四环路以内，由于土地稀缺性造成的土地价格持续上涨和级差地租带来的高额利润，使本市商品房平均价格居高不下，成为制约居民购房的主要因素。而由于郊区公共交通设施、教育文化设施、商业服务设施尚不完善，导致部分商品房出现空置。2000年，全市空置商品房面积中地理位置在四环路以外的占55．3％，其中88．4％为住宅。空置商品住宅每平方米预期售价在3000元以下的低价位房有138．4万平方米，几乎全部在四环以外地区，3000元至5000元的中低价位房有139．3万平方米，有近三分之二位于四环以外地区。现在，住宅郊区化的趋势越来越明显，这必将拉动北京商品房价格继续走低。（记者/廖雁）
