聚焦物业管理五大争议焦点

　　业主无权私查物管账目

　　深圳市物业管理协会有关负责人接听热线解答市民疑问

　　本报记者汝华

　　昨日上午，深圳市物业管理协会综合部部长、律师谢吾德昨日上午接听民生热线来电。从上午9时开始到中午11时，两个多小时电话几乎没有断过，读者的问题各种各样，涉及到物业管理的方方面面，谢吾德部长对市民的各种疑问进行了耐心解答。本报记者从中挑选了5个平时在市民中就有很多疑问、或者争议的问题进行了整理，这些问题都有典型性，希望对读者有所帮助。

　　焦点一

　　如何依法“炒”掉物管？

　　福田区某大厦业主来电：我们大厦的物业管理不好，大家都很不满意，我们这些业主提了很多次意见也没什么作用。现在大家都很不耐烦了，既然是我们交那么贵的物业管理费，那么我们就可以炒掉它，根据新条例的规定，现在是不是只要三分之二业主同意就可以把物业公司炒掉？

　　深圳市物业管理协会综合部部长、律师谢吾德答：这个问题带有一定的倾向性，目前社会上很多人对这个问题存在认识偏差。

　　其实，无论是全国物业管理条例还是现行的深圳经济特区住宅区物业管理条例，都赋予了业主“炒”掉不履约或履约有瑕疵的物业管理公司的权利，但“炒”掉物业管理公司必须依法行事，全国条例虽然规定了2／3业主同意可以炒物管，但这个规定只是业主行使该权利的一个必要条件，而非充分条件。也就是说业主在合同期内要炒掉物业管理公司必须经过全体业主的2／3同意，但同时还必须有充分、确凿的证据证明物管公司存在“根本违约”足以行使法定解除权的情形，否则，业主要承担违约责任，赔偿因违约给物管公司造成的经济损失。

　　焦点二

　　如何查管理处的账目？

　　南山区某花园业主来电：我们花园的物业管理费收得挺高，可是没看到管理处干了些什么，小区的卫生和治安都不太好。物业管理公司很少公布账目，即使偶尔公布一下账目，我们也无从查实，无从监督。我们不知道我们交的钱怎么用的，用到什么地方去了，我们想去管理处查，但遭到他们的拒绝，怎么办？

　　深圳市物业管理协会综合部部长、律师谢吾德答：应该说，对管理费的收支状况，按规定进行定期公布，诚恳地接受业主的咨询和审计是物业公司的法定义务。业主作为费用支付人，有财务监督的权利。但要注意的是此项权利并不是通过个别业主私人检查物管公司来实现的。

　　查账的目的是监督物管公司财务支出是否符合预算，有没有弄虚作假欺骗业主的行为。作为监督方和被监督方都需要就检查结果做出权威的，有法律效力的结论。而一般业主并不具备这方面的专业知识，即使是专业财务人员，也无法以个人身份提供具有法律效力的审计结论。因此，物业管理公司有权拒绝业主以个人身份查账的要求。业主要行此权利，一般说来，由业主委员会和物管公司共同委托一家会计事务所进行专业审计，这样的审计结论才具有公信力和法律效力。

　　因此，该花园业主要求自行查管理处的账目，管理处是可以拒绝的。

　　焦点三

　　物管服务质价不符怎么办？

　　布吉某大厦业主来电：我住的是高层，是新开发的，我们这栋大厦的管理费偏高，小区的配套设施也不完善，买房的时候发展商承诺的会所也没有，住户都感到上当了。我们向物业管理处提意见，要求他们按合同办事，改善小区的环境，既然管那么差就降低物业管理费，可他们说不关他们的事情。深圳市物业管理协会综合部部长、律师谢吾德答：这个问题牵涉到两个不同的主体和两个不同的法律关系。一个是与发展商的商品房买卖法律关系；一个是与物业管理公司的物业服务法律关系。

　　对于业主反映的管理费偏高的问题，关系到物业管理公司，一般来说，业主买房的时候，对售楼方明示的前期物业管理合同中包括物业管理费标准等应当了解。既然选择买下了房子，表明你接受了前期物业管理合同，只能根据物业管理合同的有关条款提出物业管理方面的异议。至于开发商所承诺的小区配套设施没有或不完善，这就涉及到购房合同的问题了。开发商不向物业小区提供他们承诺的相应完善的配套设施，就违反了合同条款，侵犯了购买者的权益，这时业主可根据购买合同来维护自己的权利，追究开发商的违约责任，不能以购房合同履约上的瑕疵来对抗物业管理合同，进而迁怒于物业管理公司。当然，如果物业管理公司有违约行为，业主也可以依法追究物管公司的违约责任。

　　焦点四

　　基本设施维修该谁管？

　　福田区某大厦业主来电：我是2000年底入住的，我住的这栋楼墙里面最近有个水管破裂、漏水，我们让管理处来修，管理处不修，让我们自己修。这让我们觉得很不合理，我们不是交过维修费吗？请问究竞应该谁修？

　　深圳市物业管理协会综合部部长、律师谢吾德答：从该业主反映的情况看，他家中水管爆裂，应该超过了二年的保修期，如果该水管确系共用水管，则由物业公司负责维修，管理处不得推诿。

　　一般来说，买房人办理入住手续后，有时候会发生水管破裂、房屋漏水等现象，很多业主不分清红皂白都把责任推到物业管理公司身上，这种做法有失偏颇。按照有关规定，一般发展商在交房后有房屋质量保证期。在此期间，房屋的质量保修问题，大都由开发商负责；而保修期过后，无论是业主的专有部分还是共用部分，属于责任人的过错造成的由责任人承担；没有责任人过错的，则业主室内属于业主自己专有部分由业主自己进行日常的养护、维修或有偿委托管理处维护；属于共用部分的中修、大修则由物业管理公司负责，其维修费用依法定程序从房屋本体维修基金支出。

　　焦点五

　　老住宅区如何完善管理？

　　华强北某村住户来电：我们是个老住宅区，物业管理很落后，没有停车场，小区内到处是乱停车，也没有什么会所之类的，和整个华强北繁华现代的样子很不和谐。当然小区的物业管理费也很低。我们希望我们的小区能成为华强北一颗璀璨的明珠，也希望管理处能提高管理水平，可他们说没有钱，只能这样了，我们的良好愿望无法实现。深圳市物业管理协会综合部部长、律师谢吾德答：老住宅区的管理确实是个老大难问题。因为这些住宅区使用时间已经不短了，各方面的问题很多。当初在建设这些小区的时候，因为年代早，所以很多基本设施比如停车场等都很不完善，所以管理难度和管理费用都很大，这些老区的一个共同点是管理费标准都很低，甚至管理处的管理费收入不够开员工的工资，大多数物业公司都存在一定程度的亏损。

　　也许人们可能会质疑：企业是以经济效益为中心，哪有企业愿意干这种亏本的事？但物业管理公司确实不同程度存在这种情形，究其原因，有追求企业品牌的考量，有追求物业管理面积、做强做大企业的想法，还有一种社会责任使然。老住宅区一旦陷入物业管理的“真空”状态，其后果不堪设想，但1平方米1角钱或几角钱的物业管理费标准，期望物业管理公司给很高标准的物业管理服务也是不现实的。因此，该村住户的良好愿望只能寄希望于全体住户的齐心协力，共同出钱出力来美化、改造老住宅区，物业管理公司也要努力提高物业管理水平。

　　作者:本报记者汝华