成都市房管局物管处负责人对市民关注的问题作出权威解答昨日是我国首部物业管理法规———《物业管理条例》正式实施的第一天,本报昨日开通物管权威解答热线后,短短两个小时里就接到了全省读者打来的上百个热线。成都市房管局物管处副处长蔡任重一一作了解答。

　　A三种管理模式业主自己决定

　　唐女士:我们是不是一定要聘请专业的物业公司进小区进行管理,自己管理行不行?

　　蔡任重:完全可以,业主作为房屋所有人有权依法对自己拥有的物业进行物管活动。物业管理的表现方式至少有三种:一是业主自行管理,二是业主将住宅小区的物业服务事项分项委托给专业化公司,三是业主选聘物管企业,由业主与物管企业依据物业服务合同实施物业管理活动。由于业主选择的管理模式不同,对其进行调整的法律法规也不尽相同:对第一种管理模式进行调整的法律法规主要是《民法通则》,第二种管理模式主要适用《合同法》进行调整,第三种模式则主要适用《物业管理条例》。

　　B表决小区事务开发商有权利

　　冯先生:由于开发商未售出的房屋与业主以居住为目的的房屋性质不同,在物业管理活动中,能否将开发商排除在业主范围之外?

　　蔡任重:业主一般指的是房屋所有人,而所有人又包括自然人、法人、其他组织,因此只要是房屋所有人就自然是房屋及其配套设施、相关场地的所有人和使用人,也就是该物业的业主。在物管区域内,业主的权利和义务是平等的,只是由于业主拥有物业的权属份额不同,其投票表决的权重不同而已。

　　C召开首次大会三方共同筹备

　　李先生:昨天,7个热心业主将《业主公约(试行)》、《业主大会章程(试行)》草稿交给我们,说要成立业委会,他们的做法是否合法?

　　蔡任重:按照《条例》规定,成立业主大会的主体是业主,但在程序上须接受物业所在地的物业管理主管部门的指导。根据建设部《业主大会规程》和《成都市物业管理业主大会规则(试行)》的规定,业主大会自首次业主大会依法召开之日起成立。

　　成都行政区域内的物业小区首次业主大会会议召开的条件是:公有住房出售率达到40%以上,商品房出售率达到50%以上且竣工交付使用满一年的。

　　D维护小区秩序居委会应担责

　　马小姐:居委会和业委会同属群众性自治组织,居委会的干预会不会影响业主自治?

　　蔡任重:应当说,业主大会、业委会与居委会在性质、管理边界等方面都存在根本性的差异,但在实际工作中,尤其是在社区建设中,两者又存在着无法分开的联系。但是,由于两者的根本目的都是为了给业主或居民创造良好的居住环境,这就造成了两者在实际中工作交叉、职能重合的情况时常出现。因此,居委会有权监督和指导业主大会、业委会,特别是随着居民和业主身份的逐渐同质化,这种指导监督作用还会更大。

　　记者张学勇摄影郑许巧