建议市民应以昨起实施的《物管条例》为武器 建立高效业委会保护自身权益

　　本版撰文 本报记者 江蔚然

　　核心提示

　　《物业管理条例》（下称《条例》）昨日起正式施行。在此前夕，广州市律师协会房地产专业委员会主任许奋飞、民事法律专业委员会主任詹礼愿博士接受了本报记者的专访，并就市民们最为关注的公摊水电费、小区安全责任（业主公约如何制定）、物业管理维修基金以及如何行使小区公共权利四大焦点问题，结合一些实际的案例为市民提供实际的指引。最后，许奋飞律师指出，要应付小区物业管理种种难题，建立高效的业委会相当关键，而重点就是要由专才组成业委会核心。

　　《物业管理条例》（下称《条例》）昨日起正式施行。在此前夕，广州市律师协会房地产专业委员会主任许奋飞、民事法律专业委员会主任詹礼愿博士在接受了本报记者专访时指出，目前新规初出之际，有许多物管问题仍旧困扰广大业主。 案例1：商铺水电费推给业主交

　　近日，在新旧物业管理公司交接后，南海市黄岐某花园的业主们发现，2001～2002年之间的公摊水电费出奇的高。业主们前往新物管公司核查账本时清楚地显示，小区内商铺金额高达15万元的电费原来一直没有缴纳。然而，供电局却显示商铺早由旧物管公司代缴了这笔电费。随后，业主们发现，旧的物管公司竟为私利卖人情，把商铺的这15万元电费，以公摊水电费的形式公摊到业主们的账单里。为挽回自己的合法权益，黄岐某花园业委会决定把旧物管公司告上法庭。目前该案正在起诉阶段。据记者了解，目前，广州市起码有9个小区的会所、商场、售房部的公摊水电费甚至是水电费实际上一直以来由业主们承担了。 点评：詹礼愿博士指出，目前为数不少的物管公司把小区的公共利益和权利据为己有，出现了一种由物业管理公司掌握公权的怪圈，甚至是私自免除业主委员会委员的水电费，形成了实际上的行贿。这都是严重违反全体业主的利益的。詹礼愿认为，如何在物业管理公司中成立包括对业委会在内的有效监督机制是相当关键的。而许奋飞律师也指出，业主们如对公摊水电费部分有疑惑，可到物业管理公司要求提供相关的账目，也可前往供电、供水部门核查。如果发现商场、会所并没缴纳水电费，但供电供水仍正常，这显然就表明这些费用都全部由业主们埋单了。

　　案例2：家门口失盗物管不管了

　　家住海珠区新港西路某小区的任先生一家就遇到这样的倒霉事。几天前的早上，任先生全家整齐置放在门外的5双鞋竟然全都不翼而飞了！任先生认为，邻居都是有一定素质的人，绝不至于偷窃别人的旧鞋，加上小区单元都是封闭式的严密管理的，外人一般难以入内。这一定是与物管失职有关。当他向小区物业管理公司投诉时，物管公司竟拿出业主公约，振振有词地说，“业主公约明确规定……物管概不负责……”原来在收楼时签订的一大堆由物业管理公司交给他的合同当中，其中也包括了一份貌似宣传小册子般的业主公约，里面不合理的规定竟然成了物管卸责的托词。任先生在气得无话可说之余，也很后悔当时轻率地签了这份业主公约。

　　点评：詹礼愿表示，前期物业管理服务合同是集体合同，业主个体即使是对业主公约提出异议，实际上也是难以变更的。对此，詹礼愿指出，业主公约应由全体业主制订而并非由物管公司制订，而业主在操作上难以形成共同意志、在前期业主无法制订公约的前提之下，建议先由政府有关部门起草一份示范性的“业主公约”供广大的小区参考。

　　案例3：物业维修基金没人监管

　　按照有关的规定，自1998年起，市民购买房子时就要同时交纳房价的2％费用作为物业管理维修基金。但众多个案表明：这笔庞大的资金实际上是处于一个无人监管的真空地带，甚至是不知所踪，成为市民最为关注的焦点之一。对此，有关人士更是一针见血地指出“谁对着这么多的钱也会心痒痒”，更何况是对一 间注册资金通常只有50万的物业管理公司来说？

　　点评：许奋飞、詹礼愿都不约而同地指出，在对物业管理维修基金完善的监控体系建立之前，一定不可以放这么庞大的一笔资金在物业管理公司中，市民购房时根本无须缴付这笔物业管理维修基金。这是因为，发展商对所开发的房子，一般都有3～5年的保修期，在此期间小区建筑、房子出现质量问题，由开发商埋单。在保修期过后，全体住户才须履行付费维修的责任。两位律师建议，在业主大会成立后，应筹集一定数额的基金作为今后的物业维修之用，这笔资金应交由业主委员会管理，再按物业维修的实际支出进行合理的摊分。

　　案例4：广告挂墙外业主没受益

　　在广州的街头路边，尤其是商业旺地，高高挂在楼宇外墙大块大块的广告牌随处可见，不少滚动开发售楼的小区开发商更是把“尚余少量精选单位出售，售价从每平方米××元起”之类的售楼广告牌、横幅大模大样地挂在住户的屋外。这些广告费，折算起来是相当可观的，但实际上却往往是流进了物业管理公司的钱包里，业主的房子外墙成为了物业管理公司赚取广告费的摇钱树。

　　点评：《条例》规定，业主委员会具有收益权，在小区、商厦外楼上做广告的收益应该是归全体业主所有的。律师指出，这是公共权利具体化在司法上的突破，并让更多的业主树立拥有小区物权的观念。业主可以运用《条例》为自己争取正当权益。

　　金点子

　　建立高效业委会专业人才少不了

　　许奋飞律师指出，作为业主大会执行机构的业主委员会应在小区管理中担任重要的角色，成立一个高效的业主委员会相当关键。许奋飞建议，业委会的成员除了要有关心小区建设、管理的热心外，最好是由具备专业知识的人士担任，例如有一名工程、一名建筑、一名会计、一名法律等方面的专业人士都是少不了的。