【引言】

　　配合《物业管理条例》实施

　　上海将出台若干意见

　　从昨天起，国务院公布的《物业管理条例》（以下简称《条例》）正式实施。

　　“这将推动物业管理更上一层楼。”市房地局有关负责人告诉记者，自《条例》公布后，本市不少物业管理企业纷纷按照规定改进工作，市质监局日前在全市范围内进行的“顾客满意度测评”显示，市民对2001年至2003年物业管理的满意度指数达70.54%，比1999年至2001年的满意度指数高出5.26个百分点。

　　这位负责人还透露，为配合《条例》的实施，上海将推出《上海市实施〈物业管理条例〉若干意见》，使全市物业管理水平进一步提高，让广大业主居住更安心。

　　【提示】

　　维护自身权益关注八项制度

　　“《条例》重点突出了业主合法权益的保护，尤其是创设的八项制度，对规范物业管理、解决疑难杂症、保障业主权益都有明确说法。”有关人士坦言，广大业主要维护好自身权益，应当熟悉和掌握《条例》中创设的制度和相关规定。

　　业主大会制度这项制度改变了以往的决策主体，如对物业管理企业的选（解）聘、维修资金的使用等事宜，过去往往由业主委员会拍板决定，现在必须经业主大会讨论，并要经所持投票权的2/3以上业主通过。

　　业主公约制度这项制度除了对有关物业的使用、维护、管理，以及业主的共同利益、应尽义务、违反公约需承担的责任作出约定外，同时还作为与物业管理企业签订合同的前提，以保证公约的有效实施。

　　前期物业管理招投标制度过去，一些还没成立业主委员会的小区，前期物业管理往往由建设单位所属的物业管理企业负责，从而导致建设与管理形成“父建子管”。现在明确规定，住宅物业的建设单位实施前期物业管理，必须通过招投标方式来选聘物业管理企业。

　　承接验收制度这项制度明确规定，物业管理企业在承接物业时，应当对物业的公用部位、公用设施设备等进行查验，并承担相应责任。这样，避免了物业管理企业与建设单位对责任的相互推诿。

　　服务收费制度物业服务收费如何设定？本制度有明确说法，物业服务收费必须合理、公开、质价相符，并要按照有关部门制定的收费办法在物业合同中约定。

　　维修资金制度维修资金由业主交纳，并为业主所有。制度明确规定，该资金用于物业保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　物业管理企业资质管理制度这项制度告诉人们：从事物业管理企业应当具有独立的法人资格，选聘物业管理企业时，必须认清其资质。

　　执业资格制度这项制度指出，从事物业管理人员不再是“拉在篮里都是菜”，应当按照国家有关规定取得执业资格证书，否则不能上岗。

　　【案例】

　　业主“看账本”，合理！

　　本市“都市庭院”业主委员会遭遇信任危机了。缘由很简单：该小区业主们要求业委会公布维修基金收支情况和活动经费账目。业委会虽拿出维修基金使用项目的审计报告，但业主们不满意，要求公布相应的发票原件和银行对账单。双方意见不合，8名业主遂向法院起诉，引起了一场“看账官司”。法院经审理，支持了业主的诉讼请求。

　　简析《条例》规定，物业管理区域内最高决策机构是业主大会，对选（解）聘物业管理企业、维修资金的使用等有决定权，业委会是业主大会的执行机构。定期向业主公布维修资金和业委会活动经费的使用情况，是业委会的法定义务。业主有权利和义务关心、监督业委会，要求其公布维修资金和业委会活动经费的使用情况。

　　小区乱停车，不行！

　　本市天钥桥南路某住宅小区每天进出、停放车辆约200辆，经业主们提议、业委会同意，由物业管理企业划定车位，向入位停放的车辆每月收费150元。然而，部分持有车辆的业主不仅不按规定乱占用车位，或将车辆停放在小区禁止停车的通道上，而且拒不付停车费。由此引起矛盾，业委会和物业管理企业对此也颇感棘手。

　　简析《条例》规定，业主大会有权制定物业管理区域内公用部位使用和公共秩序维护的公约性规章制度，所确立的“业主公约”对每个业主具有约束力。如果对停放车辆实行管理、收费是业主们的意志，并作为制度确立后，有业主违反，业委会或委托物业管理企业可以向法院起诉。

　　【释疑】

　　小区住户多，业主大会如何开

　　一些小区住户有数百甚至上千，要召开业主大会，往往人员难到齐，怎么办？《条例》规定，如果小区住户多，召开业主大会可以采用两种方式：一是代议制，即业主可以委托代理人参加业主大会，或由几个业主委托一名业主代理参加；二是可以采用书面征求意见的形式召开业主大会。

　　业主与物业，应建立怎样关系

　　过去，物业管理企业与业主之间往往是管理和被管理的关系；现在，一些业主又把自己与物业管理企业视为主人与仆人的关系。这截然不同的两种关系处理，都反映出人们在这问题上的模糊认识。

　　《条例》规定，业主与物业管理企业是消费与服务的关系，法律上是平等主体之间的民事法律关系。

　　对物业管理企业，能说“炒鱿鱼”就“炒”吗

　　有些人认为，只要2/3以上业主投票赞成，随时可“炒”物业管理企业“鱿鱼”。这种说法不正确。

　　《条例》规定，业主大会解聘物业管理企业必须是两种情况：一是合同到期。合同正在履行期间，业主大会不能以某种理由解聘物业管理企业；二是物业管理企业严重违反合同，业主大会可以根据合同约定，解聘物业管理企业。

　　不签订物业管理合同，行吗

　　在本市一些住宅小区，业主选择物业管理企业后，不重视签订物业管理合同，或者签订的合同内容不详尽，只是凭想象要求对方提供管理服务。有关人士指出，这样做后患无穷。

　　《条例》规定，物业管理合同是物业管理企业开展物业管理的前提。不重视合同签订，一旦业主与物业管理企业发生纠纷，将很难解决。

　　电梯等设备，财产归属谁

　　电梯等公共设备，属于谁的财产，不少业主存在疑问。

　　根据《条例》规定的原则，住宅小区的设备分为三个部分：业主自用设备、部分共用设备和小区共用设备。业主自用设备，即为业主家里的设备，产权为个人所有；电梯等即为部分共用设备，产权为该栋楼的业主共有；小区公共设备即为活动区、通道等，产权为全体业主共有。物业管理企业如要在电梯内设广告等，应征得该栋楼业主的同意，并定期公布收益与支出的情况。小区共用部位的使用，应由业主大会制定相关规章制度，业主享有知情权和监督权。本报记者马骋