调查：剖析物业管理收费困境新条例破解7大难题

http://www.sina.com.cn 2003年09月03日08:08 新华网

　　开发商拒绝为空置房买单

　　北京市小区办有关人士告诉记者，收费难现象折射出物管行业的诸多不规范。

　　首先，大批的开发商没有为空置房交缴物管费，这是行业内一个公开的秘密。“谁的房子谁交费”，这本是天经地义的事情，然而，长期以来，大批开发商却拒绝为空置房买单

。

　　当前，某些小区的物管商本身便是开发商的下属公司，或者二者同属于一家企业集团，这种姻亲关系，便决定了物管商首先不是服务服从于业主，而是服务服从于开发商的意志。纵然开发商与物管商之间并不存在姻亲关系，在当前物管行业尚欠规范的大背景下，小区物管公司的去留不是掌握在全体业主手中，而是被开发商所操控。正是迫于开发商的“淫威”，物管公司又怎么敢于向开发商收取空置房的管理费？

　　9月1日开始实施的《物业管理条例》明确规定，开发商必须为空置房交纳物管费。但是，律师告诉记者，真正制约开发商的往往不是法规，显然也不能依靠开发商的自觉性。因此，尽早建立业主委员会，并充分行使业主大会的权力，才是解决问题的根本出路。

　　业主拒交物管费为报复

　　据介绍，各个小区内总有一批住房的门是紧锁着的，业主或出国在外，或在别处另有住房，这批紧锁着的住房，也是常年不交纳物管费，使得物管公司催要无门。

　　谈起收费难，物管公司无计可施，总不能因个别业主拒绝交费而使社区服务停滞下来，对欠费业主实施停水停电等，显然也不可以，纵然将欠费业主诉诸法庭，但胜诉容易清欠难。

　　城北某楼盘因开发商更改规划方案而招致业主不满，于是大批业主拒交物管费多时，小区内管理无序，垃圾遍地。物管公司的负责人告诉记者“没有物管费，我们也没有办法为业主创造良好的居住环境。”应该说这家物管公司是代开发商受过，而业主拒交物管费的行为显然于法不符。

　　业主拒交物管费的理由可谓五花八门。家住城南的陈先生入住新楼盘不久后发现自家的墙皮开始脱落，于是找到开发商要求退房，在双方就此发生激烈争吵后，陈先生便开始拒不交纳物管费。陈先生的理由是：他们不让我过好，我为什么给他们付钱？

　　家住朝阳区的华先生所在的小区停车位太少，晚归的华先生只好把车停在社区外的路边，不承想车竟在夜里被盗了。华先生认为是开发商规划落后、物管商管理不严致使自己的车辆丢失，于是便拒交物管费。

　　律师分析认为，以上两个案例中的当事人虽然是受害者，但他们并不能据此为由拒交物管费，否则业主的行为同样是违法的。　专家支招

　　破解收费难

　　业主拒交物管费的负面影响相当严重，破坏了社区管理秩序，使责任事故的责任主体之间的关系变得更复杂，同时也极易引发连锁反应。

　　有关人士指出，受到开发商不公正待遇的业主千万不能以拒交物管费来进行报复。同时，对于未交费的业主，物管公司也绝不可以停水停电等相威胁。上述两种行为都将触犯法律。

　　那么，如何正确解决收费难的问题呢？专家认为，首先要完善物业管理的法规体系，9月1日实施的《物业管理条例》对物管费的收缴与使用做出了明确的规定，然而有关细则，还须进一步制订，另外要切实完善物管行业的服务水平，整顿行业内存在的乱收费弊端，取信于民。同时，不断转变业主意识，培养业主花钱买服务的观念。

　　专家也大胆提出，由于物管是一种滞时服务，所以预收一定的物管保证金也是合理的。如发生个别无理业主拒交物管费时，物管公司便可动用保证金。（记者/杨哲彬）

　　新条例破解物管七大难题

　　解读一开发商、物管不能再“扯皮”

　　当住宅出现质量问题或住区环境问题时，由于建设和管理职责不清，一些开发商和物业管理公司之间互相推委，使问题难以解决。新颁布的《物业管理条例》规定房地产开发项目在规划、设计、施工阶段应聘请前期物业管理企业，并明示双方的权利和义务，令业主困惑的开发商和物业管理企业的“扯皮”难题将得以破解。

　　条例要求住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业；对于其他物业的建设单位，提倡按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　条例还规定，建设单位应当在物业销售前将其制订的业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　解读二公共设施用途不得随意改变

　　针对实际中存在的擅自占用物业管理区域内的道路、场地，以及违法进行装饰装修等损害公共利益的行为，新颁布的《物业管理条例》规定，公共建筑和公共设施用途不得随意改变。条例规定，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途；供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应该依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　条例同时提出，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　解读三合同中明示服务内容

　　《物业管理条例》进一步强化了合同的内容，规定服务内容、物业服务收费等都要在合同中明示。

　　条例对物业服务合同的形式和基本内容作了明确规定：业主大会选聘物业管理企业之后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行明确约定。条例还规定，物业管理企业在承接物业时，应当办理物业验收手续，新旧物业管理企业之间要做好交接工作。

　　解读四 “六费”该由谁来收

　　条例规定，物业服务收费应区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制订的物业服务收费办法执行。这样，物业公司今后将难以巧立名目收取服务费用。

　　考虑到普通住宅的物业服务费用涉及广大群众的切身利益，目前物业管理市场发育还不完善，物业管理作为一种商品，应遵循等价和有偿原则，在国家必要的指导和规范下，由业主和物业管理企业根据服务内容和标准协商约定。条例同时规定，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　解读五住房共用部位维修资金要专款专用

　　《物业管理条例》第五章中有明确规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时强调：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　实践证明，建立专项维修资金，以保证物业共用部位和共用设施设备的维修养护，是十分必要的。但是，目前也存在着专项维修资金的交纳范围和所有权不明确以及挪用专项维修资金的问题，所以，《物业管理条例》中对此有了明确规定。

　　解读六拖欠物业费受制约

　　按照《物业管理条例》规定，个别业主“搭车消费”、拖欠物业服务费用的行为，将受到业主委员会和法律的监督。条例规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。这一规定保障了物业管理企业的正常活动，也符合条例所遵循的维护全体业主合法权益的原则。

　　物业服务收费困难常常使一些物业管理企业陷入举步维艰、濒临倒闭的困境。在经济发达城市上海，据向20家管理面积在5万平方米以上的商品房小区的物业管理企业了解，正常收费达到80％以上的仅有2家，60％至80％之间的有10家，有4家的收费率不到30％。

　　解读七什么情况可“炒”掉物业

　　条例规定，物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，即可选聘、解聘物业管理企业。

　　条例明确，业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。有关制订和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，使用和续筹专项维修资金等重大事项，须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

　　条例规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主的财产权利是物业管理的基础，对业主在业主大会会议上投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。（文/张森）（来源：北京晨报）