市物业管理协会人士指出业主维权要明确责任单位

　　“管家”并非事事都管

　　本报记者潘彦

　　《深圳市物业管理条例》自9月1日实施以来，引起了广大反响。不少市民纷纷来电来函，询问相关细则。就一些群众最为关心的问题，记者专程采访了深圳市物业管理协会常务副秘书长刘政。

　　开发商管理处各司其职

　　案例：史小姐去年10月份高兴地搬进了新家。可住了不到一年，史小姐就发现家里主卧室墙壁开始渗水，尤其是下雨天整个房间都湿透了。史小姐找到管理处，管理处表示是防水工程没做好，史小姐让管理处派人来修，管理处却说房屋质量问题属于开发商的事情，他们一时联系不到施工队。对此，史小姐非常不满：既然是建筑质量问题，管理处为何不及时派人修理？

　　刘政：这个案例牵涉到开发商与管理处的衔接问题。《物业管理条例》第二十九、三十一条中明确规定“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”史小姐搬进新居后不久发现墙壁渗漏，经查实是工程质量问题，属于开发商的责任，开发商应该负责修理。当然，管理处可以帮业主联系开发商或其他责任人维修。

　　刘政指出，小区中常见的一些问题，比如建筑质量、实物与规划图纸货不对板等等都属于开发商遗留问题。但是，由于物业公司统一进行管理，不少业主难以明确权责，把所有问题都归咎于管理处，这也是不可取的。广大业主首先应该明确问题的责任单位，再根据有关法规维护自己的正当权利。

　　出现问题及时找主管部门

　　案例：戴女士反映，自己是某花园小区住户，刚住进来的时候各方面条件都不错。可不久前，楼下新开了两家餐厅，臭味和油烟味直往家里冒。戴女士曾找过管理处多次反映，管理处说是开发商租出去的，他们也没有办法。这种说法合理吗？她又该怎么办呢？

　　刘政：这个问题要分几个方面来看。首先，业主买房前应先了解小区规划，哪些地方作为商用哪些地方作为住宅使用；如果一楼在规划图中是住宅使用，戴女士可以要求开发商停止餐厅的租用。其次，在小区内开餐厅要有工商、环保部门的营业许可，如果没有这些手续，可以进行举报，由主管部门依法处罚；即使手续齐全，但如果餐厅确实影响了小区居民生活，戴女士仍然可以向环保、城管部门投诉。

　　刘政最后表示，就目前情况来看，管理处在很大程度上扮演了一个“大管家”的角色，居民一有问题想到的就是管理处。其实，有很多问题属于开发商的遗留问题，居民应该区分清楚责任单位。不过，作为管理处，应该在小区生活中起一个协调作用，有什么问题可以代表居民向餐厅交涉。

　　大型开支项目应由多方评定

　　案例：彭先生所在的小区最近要进行煤气管道改造，管理处贴出通知要求每家交纳3000元“管道改造费”，却没有注明收费的使用细则。彭先生想知道，进行一项煤气管道改造到底要不要花这么多钱？管理处凭什么要求业主交纳这笔费用？

　　刘政：彭先生所说的情况很有代表性。作为一个小区，进行一些设备改造、或者设立一个雕塑、建造一个花坛都是正常的事情。问题在于，这笔费用最终还是会落到小区业主的身上。所以，对于一些大型项目，管理处一方面应该先征求业主大会同意，同时可以聘请一些专业人士，对收支项目进行审核评估，共同决定这些项目该不该开展，收支是否合理。

　　把所有问题都归咎于管理处是不可取的。本报记者丁开摄

　　（图片见PDF版A11版）

　　作者:本报记者潘彦