本报记者　任学光

　　核心提示

　　为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》以及有关法律、法规规定，结合石家庄的实际情况，石家庄市有关部门正在积极制定《石家庄市物业管理条例》，目前该条例已经通过石家庄市十一届人大常委会第四次会议审议，正式条例将于2004年1月1日实施。

　　应当成立业主大会

　　《石家庄市物业管理条例》（以下简称《条例》）规定，凡石家庄市行政区域内的物业管理区域应当成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共同设施设备、建筑规模、社区建设等因素，由石家庄市房产行政主管部门根据有关规定确定。物业管理区域内全体业主组成业主大会，只有单一业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主人数较多，不便于召开业主大会、经全体业主一致同意的，可以以单元、栋或一定建筑面积、业主人数为选举单位，推选业主代表参加业主大会。

　　已交付使用的物业如果出现业主入住率达到50％以上、首位业主实际入住2年以上或公有住房出售建筑面积达30％以上情形的，应当召开首次业主大会会议。业主在首次业主大会会议上的投票权，属于住宅类物业的，为一户一票制。属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每100平方米计算为一票；单户不满100平方米的计算为一票。业主公约另有约定的除外。法律法规另有规定的从其规定。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。

　　物业管理一年一查

　　《条例》规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立法人资格，根据核准的资质等级从事相应的物业服务。物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内根据拟申报的资质等级，持规定的申报文件到石家庄市房产行政主管部门申领物业管理资质证书。物业管理企业资质每年核定一次，对于不符合原定资质标准的企业，原资质审批部门予以降低资质登记或注销资质证书。物业管理企业应当履行的义务包括：按照物业服务合同要求提供物业服务；接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况，并进行公示；公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准；协助有关部门制止违法、违规行为，维护物业管理区域秩序；法律、法规规定的其他义务。

　　物业使用分工明确

　　《条例》规定，业主、物业使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、采光、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。公有住房出售后，其共有部分、共用设施设备的维修和管理由原单位或其委托单位负责，成立业主大会的，由业主大会负责售后公房的维修和管理。物业在国家规定的保修期内，由建设单位或其委托的单位负责维修。保修期满后，自用部分和设施设备由业主负责维修、养护；共有部位、共用设备由选聘的物业管理企业负责维修、养护。

　　物业使用中禁止以下行为：损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑外貌；擅自改变物业自用部分、共用部分结构、布局以及既定用途；擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；损坏物业共用部分、共用设施设备以及场地、擅自移动共用设施、设备；未经许可设置营业摊点；利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；业主公约和物业服务合同禁止的其他行为。

　　《条例》规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设备设施的维修、养护责任。住宅小区的共用配套设备，按下列规定实施维修、养护：供水设施，楼地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水部门负责，以内的部分由物业管理企业负责；供电设施，以资产、楼头配电箱或保险器为界，以外的部分由供电部门负责，以内的部分由物业管理企业负责；道路、路灯、排水设施由物业管理部门负责；供热、供气、通信、有线电视设施，由相关产权单位负责；垃圾转运站由城市管理部门负责。

　　维修资金专款专用

　　新建住宅物业在销售时，购房户应按房款2％比例向开发建设单位交纳专项维修资金。拆迁安置、产权调换住房的，房屋产权应按小区内同类商品房价格2％的比例向拆迁人交纳维修资金。公有住房的购房户应按购房款2％的比例向售房单位交纳专项维修资金，专项维修资金由市房产行政主管部门代管。

　　公有住房的售房单位应从售房款中按多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅按售房款的30％提取售后维修资金，该售后维修资金属售房单位所有。专项资金应在物业保修期满后，按照下列用途专项使用：支付房屋安全检查和维修的费用；垫付急修工程所需费用；支付共用部位和共用设施设备大修、更新、改造所需费用。专项资金不敷使用的，由业主按其占有物业的面积续筹，续筹比例和方式由业主大会决定。售后维修资金专项使用于公用住房售后共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造。售后维修资金不敷使用的，再使用专项维修资金或由全体业主分摊。