宝珠花园等多个住宅小区酝酿业主“自治”，对此，有关部门及专家认为——

　　业主“自治”不等于自管

　　《物业管理条例》9月1日起正式施行。有关人士指出，《条例》在实践上实现了7大突破，赋予业主更多权利，对物业管理公司则作出许多限制。《条例》实施后，业主家中被偷，或在小区内被盲流殴打，物业管理公司都要承担赔偿责任。（中新社传真照片）

　　【本报讯】（深圳商报记者孙中海张清华实习生曾伟荣）继振业景洲花园酝酿“自治”后，9月2日又爆出宝珠花园业主委员会向有关部门递交申请要求实行“业主自治”的消息。一时间，业主“自治”成为社会各界关注的热门话题。人们在感到新鲜的同时，又不免产生这样的疑问：业主“自治”这一管理模式，是否符合国家和深圳经济特区的相关法律法规？是否具有可操作性？记者就此采访了有关部门及专家。

　　宝珠花园“自治”方案：不再聘请物业管理公司

　　记者注意到，包括振业景洲、宝珠花园和长城大厦在内的几个住宅小区业主委员会酝酿申请业主“自治”的方案基本相同，即小区将不再聘请专业的物业管理公司，而是将小区管理分成几块，分别聘请不同的专业公司进行管理。其中，小区保安承包给具有资质的保安公司，卫生清洁承包给有资质的保洁公司，园林绿化承包给有资质的园艺公司，并聘请财务、房管、机电、维修等专业人员对小区进行服务。其中，宝珠花园业主委员会的自治方案还提及，他们将挑选部分业主送到市住宅局进行物业管理培训，待持有相关资质证书后，再回到本小区，负责小区物业管理的统筹和协调工作。

　　市住宅局物业监管处：业委会不能自行实施物业管理

　　就部分小区酝酿“自治”一事，记者采访了深圳市住宅局物业监管处陈副处长。他指出，目前深圳经济特区有关物业管理的法规规章明确规定，住宅小区的物业管理应当遵循社会化、专业化、企业化的原则，从事物业管理业务必须持有物业管理资质证书，业主委员会不得从事各种投资和经营活动。此外，业主委员会不具有独立的法人资格，也不具有经营管理和服务的营业资格。从这个角度讲，住宅小区实行业主“自治”还缺乏法律上的支持。因此，深圳目前的相关规定不允许住宅小区业主委员会自行实施物业管理，主要考虑住宅小区物业管理应当纳入社会化、专业化、企业化的轨道，才能更有效地保障业主的合法权益。

　　陈副处长还指出，从9月1日起，我国首部全国性物业管理行政法规《物业管理条例》正式实施了，按照特区立法权的有关规定的精神，深圳特区内的四区仍优先执行《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，特区外的宝安、龙岗两区完全适用该条例。该条例对“物业管理”的定义作了明确规定，即指“业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。从中不难看出，只有业主选聘了物业管理公司，有关各方按规定进行的相关活动，才能叫作物业管理。如果不聘请物业管理公司，而由业主自己代劳，这种行为则不属于物业管理，也就不在上述条例的调整范畴之内。该条例主要是规范物业管理活动中各方的行为，维护其合法权益，条例中规定的业主、业主大会、业主委员会和物业管理公司的权利义务以及物业的使用与维护的所有条款均是基于这一点。如果业主自己管理，那就不是物业管理，也就无法受到该条例的保护，其合法权益的保障将失去法律依据。

　　他还强调，物业管理不仅仅是打扫卫生、绿化、安全防范，其核心内容是对房屋及公共设施、设备（包括电梯、备用发电机等机电设备、消防设施等）进行维修养护，这就对物业管理单位的资质和技术能力提出了很高的要求。即使是聘请专业公司实施维修养护，也需要专业人士进行协调、监督、检查，以保障各项设施、设备的正常安全使用。因此，无论是从法律依据还是实际操作上，目前实行业主“自治”的条件尚不成熟。

　　市人大法制委员会专家：“自治”不等于“自管”

　　据了解，这几个住宅小区业主委员会所称的“自治”的法律依据，就是《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中有这样的规定：“住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。”对此，市人大法制委员会办公室李宇东副主任发表了个人看法。他说，《特区物业管理条例》中所说的“自治”不是“自管”，特区物业管理条例强调的是业主自治与专业服务相结合，“自治”要通过专业的物业管理来实现。由于物业管理是一种经营活动，而业主委员会不是法人主体，业主从事物业管理应该考虑怎样与现行的《公司法》和《民法通则》的原则相一致。

　　记者问：“既然业主委员会不是独立的法人，为什么法律还规定其有权利代表业主大会选聘物业公司，并与之签订委托协议呢？”李宇东副主任说，这是《物业管理条例》法定的权利，业主委员会法定的唯一的权利，除此之外，再没有签订其他任何协议的权利。

　　各方观点%i%i&/&/&-&/&/&-&-律师：业主可聘请物管经理人

　　在如何才能实现业主自治上，国扬律师事务所的闻毅律师建议，可以通过聘请职业经理人来实现业主自治。

　　闻律师认为，当前物业管理的实现大多都是物管公司以自己的名义聘请专营公司对小区的公共设施进行管理，物业管理企业的行为类似于经纪人。那么业主也可以借鉴公司聘用经理人对小区进行管理，启用物业管理经理人。

　　闻律师提出，经理人应该根据与业主签订的委托代理合同来进行管理，业主向委托人支付约定的报酬，经理人可聘请专营公司承担物业管理的专项业务，但是对专营公司的认可须经业主确认，并以业主的名义与专营公司签订合同，合同内容则必须经过业主审核。专营公司从事专项业务所需的费用由业主支付。

　　除此之外，经理人还应在物业管理中承担协调内外关系、处理专营公司之间的矛盾等义务。业主对经理人的行为所产生的后果承担责任，物业管理成本费用由受益业主按单位面积平均分摊。

　　在最敏感的财务方面，闻律师认为，业主可自行掌管财务，也可委托会计师事务所理财；各类资金存入指定账户，由指定的政府部门进行监管。这种模式下的物业管理，业主及经理人之间的责、权、利非常分明，业主对物业管理的水平及要求可根据自身的需求及能力的改变而改变。

　　同时，政府部门应制定物业管理经理人的从业条件或执业资格，经理人应持证上岗。

　　业主：业委会要有“名分”

　　振业景洲花园业主邹家健说，要实行“业主自治”，首先应该确定业主委员会的法律地位，按照国家社团登记管理办法，将业主委员会纳入民政登记管理范围，借鉴香港物业自治法团的办法，让业主委员会成为业主民事主体的自治社团，允许业主委员会建立物管公共账户，便于“业主自治”中物管资费的收支保管。

　　作者:深圳商报记者孙中海张清华实习生曾伟荣