《物业管理条例》实施一周了，法律界人士认为在物业维权方面不仅要依法进行，更重要的是——

　　说法提醒：今天上午本报将邀请律师做客新报28202004热线，解答有关物业纠纷法律问题，本报“198呼说法热线”也同时开通，为读者答疑。

　　物业维权不仅要依法进行，而且要尽量避免物业纠纷中因物业服务导致业主拒交物业费或因业主不交费造成物业服务质量下降的“恶性循环”，这是记者在采访中了解到的。

　　造成“恶性循环”业主物业均有责任

　　据曹平、邵冀民律师介绍，物业纠纷包括物业使用纠纷、物业维修养护纠纷、物业管理服务纠纷、物业租赁转让纠纷等，其中矛盾集中在物业服务与物业服务费用上，由此使合同无法正常履行，并最终引起恶性循环。一方面，业主拒绝按期交纳物业服务费。拒绝交纳物业服务费的业主认为，物业公司未尽到应尽的责任或侵犯了业主的合法权益，如未按约定对共用部位、共用设施设备及时进行维修、养护、管理或因物业管理企业的过失造成业主人身、财产损失甚至对业主共用部位、共同设施设备进行出租、抵押，并将获取的收益据为己有。另一方面，物业公司

　　因收取不到物业服务费而提供消极服务。他们认为，物业公司提供的服务是有偿的，是以业主交纳的服务费作为资金保证，来完成对物业共用部位、共用设施设备进行维修、维护、保养的。物业服务费是物业公司的重要收入来源，若业主不按期交纳服务费，他们将很难履行应尽的维修、维护等义务。

　　拒交物业费要依法维权

　　在法律上业主与物业公司的权利与义务具有对等性。任何一方所享有的权利，也恰恰是另一方需履行的义务，反之亦然。个别业主逾期不交纳服务费用，表面上看是侵害了物业公司的合法权益，实际上是侵害了全体业主的合法权益，因为物业服务费用中更多的是维持建筑物正常使用的共用设施设备的运行保养费用，以及对物业管理区域内的治安、保洁等服务费用。少数业主逾期不交纳物业费用却在享受其他业主交纳的费用换来的服务，结果造成物业管理不到位，影响了物业功能的正常发挥。

　　实际上，如果物业公司没有按照合同的约定，提供保质保量的服务，业主完全可以依法履约抗辩权。业主在运用抗辩权时，要注意不能由于物业公司的某一方面的服务违约，就拒交所有的物业费用，而只能就物业公司应提供而没有提供的服务，或者没有达到合同约定服务标准的项目行使抗辩权。如物业公司没有提供相应的卫生服务的，业主可以拒交保洁费，而对于物业公司提供的其他服务项目的费用则必须按照规定交纳，否则将构成违约。

　　任何一方违约均应追究法律责任

　　物业公司的服务质量是服务合同中的一个特殊内容，必须要保质保量完成业主委托管理事务。该合同的核心内容是业主交纳服务费用，物业公司提供相应的服务。对服务费用限定在保证合理、公开、服务费用与服务质量相适应的范围内。物业公司违反合同约定并引起纠纷的，业主可采取与物业公司协商、申请仲裁或向人民法院提起诉讼的维权手段，而不应采取拒绝交纳物业费的过激行为。若业主逾期不交纳物业服务费用，物业公司可采取两种办法解决，一是请求业主委员会协助、督促不交纳费用的业主在规定的期限内交纳；二是依法向人民法院起诉，要求给付物业费，并支付相应的损失。

　　新报记者王京涛