购房要签前期物业服务协议

http://www.sina.com.cn 2003年09月09日09:37 南方都市报

　　物业维修金按面积用途缴纳

　　住宅40元／平方米，非住宅50元／平方米，由购房时一次性缴纳变为先缴纳首期有关费用

　　本报讯从昨天开始，广州市实行新的物业专项维修资金缴费规定，新规定带来两大新

变化：专项维修金的缴纳标准由此前的按房屋售价缴纳变为按面积、用途缴纳，住宅（含别墅）建筑40元／平方米，非住宅建筑50元／平方米；缴纳方式由购房时一次性缴纳变为先缴纳首期专项维修资金。此外，按照本月起实行的物业管理条例，房屋专项维修金全部由业主缴纳，这是记者昨日从广州市国土房管局获悉的。

　　专项维修资金归业主所有

　　据了解，为了使物业专项维修金的缴纳更公平、更简便易行，广州市国土房管局制定了新的物业专项维修金缴费规定，新规定从昨天文件下发起执行，新规定带来了三大变化（详见《旧规定ＶＳ新规定》）。

　　新规定明确专项维修资金归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。保修期内物业的维修，由建设单位承担；人为原因造成的房屋共用部位、共用设施设备损坏，维修费用由责任人承担，不得使用专项维修资金。共用部位和共用设施设备维修费用的分摊遵循“谁受益，谁负责”的原则。物业公司和业主委员会应当合理分摊维修费用，并经业主大会授权业主委员会同意后，方可使用。

　　业主临时公约示范文本推出

　　昨日，广州市国土房管局还推出了业主临时公约示范文本。该局同时制定的还有业主大会议事规则（示范文本）。

　　业主临时公约示范文本明确、细化了业主的各种权利、义务，业主在本小区（大厦）内必须遵守的各项交通、治安、消防管理行为，不得有违反共用场所管理、环境卫生管理的各行为，还规定了违约处理办法。按规定，业主必须遵守《业主临时公约》、《业主公约》。建设单位应当向房屋买受人明示《业主临时公约》并予以说明，要求买受人书面承诺遵守《业主临时公约》。

　　一个物管区域成立一个业主大会

　　业主大会议事规则（示范文本）规定，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会作出选聘和解聘物业管理企业、制定和修改业主公约、业主大会议事规则、专项维修资金使用和续筹方案的决定必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

　　新房未入住管家要管好

　　新规定要求购房合同应包含前期物业服务约定

　　本报讯记者昨天从广州市国土房管局获悉，为了更好地保护业主权益，该局制定的物业管理新规定要求建设单位与房屋买受人签订的《商品房买卖合同》应当包含前期物业服务合同约定，同时买受人（业主）应当与建设单位选聘的物业管理公司签订《前期物业服务协议》。市国土房管局有关人士特别提醒，买房时要看清《前期物业服务协议》。

　　前期物业管理指业主大会选聘物业管理企业前的物业管理工作。据了解，昨天，广州市国土房管局出台贯彻国家《物业管理条例》的具体规定，就此前的规定与国务院颁布的《物业管理条例》不相符合的方面进行理顺、清理和规范，其中业主大会选聘物业管理企业前的前期物业管理工作是规范的重中之重。

　　自2003年9月1日起，新建现售商品房在现售物业30日之前、预售商品房在取得《商品房预售许可证》之前、非出售的新建物业在交付物业使用90日之前，由建设单位组织招投标选聘物业管理公司，实施前期物业管理。

　　为了避免建设单位制定有损业主权益的“霸王规矩”，建设单位与房屋买受人签订的《商品房买卖合同》应当包含前期物业服务合同约定。以往，前期物业管理协议常常被忽略，业主住到新房才发现物业管理较差，新规定要求买受人应当与建设单位选聘的物业管理公司签订《前期物业服务协议》，规定服务内容、标准等，明确前期物业管理应提供的卫生、绿化、治安管理等各项服务内容，市国土房管局有关人士还特别提醒，买房时看清《前期物业服务协议》，关注物业管理从买房开始。

　　旧规定ＶＳ新规定

　　变化1

　　旧：物业专项维修资金按房屋售价的2％缴纳。

　　新：首期专项维修资金按建筑面积计算缴纳，住宅（含别墅）建筑40元／平方米，非住宅建筑50元／平方米。

　　变化2

　　旧：业主、建设单位均要缴纳物业专项维修资金。

　　新：以下时段建设单位不需缴纳专项维修资金：核发商品房预售许可证在1998年9月30日前或者购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月1日后的，由购房者交纳首期专项维修资金，不足购房款2％部分，由购房者按今后业主大会决定的方案交纳。

　　以下时段建设单位还需要缴纳专项维修资金：核发商品房预售许可证在1998年10月1日后，购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年8月31日前的，且建设单位与购房者未在预售合同里约定由购房者交纳的，由建设单位按现行标准交纳首期专项维修资金。不足物业总投资2％部分，则由建设单位按业主大会决定方案交纳。

　　变化3

　　旧：业主在购房时要一次性缴纳所有的专?钗拮式稹?

　　新：首期专项维修资金要少于此前一次性缴纳所有的专项维修资金。对于后续专项维修资金的缴交，由业主大会根据需要决定方案并监督实施。

　　缴纳方式

　　建设单位建设单位在办理商品房交易过户（合同鉴证）手续前，按规定将专项维修资金存入市国土房管局指定代管银行的指定账户。

　　业　主购房者按买卖双方签订的《商品房买卖合同》约定，在办理以下任一项手续前自行或委托他人缴付专项维修资金：1、收楼；2、交易鉴证；3、领取房产证。

　　备　注建设单位、业主未按上述要求缴纳专项维修资金的，业主委员会督促限期缴纳，逾期仍不缴纳的，予以公布，依法向法院起诉。

　　本版采写：本报记者　李艳　通讯员　陈梅英　罗小勇　实习生　谢若闲