收费高成双方争执焦点

　　如今，在全国各地，住宅小区业主维权失败的案例比比皆是，胜诉的案件却凤毛麟角。

　　8月中旬，在北京市购房业主状告物业管理者多收费、乱收费、服务不到位的几十起案件中，终于有一起业主胜诉的案件判决生效了。

　　北京中海物业管理有限公司承管的北京欧陆经典万兴苑小区一期工程的2栋高层住宅楼，是北京市有关部门评选出的优秀管理小区。这块金字招牌吸引了不少人前来购买该小区的二期工程住宅。从2000年开始，陆续有业主入住二期工程已竣工的高层住宅楼。到2002年已有数百户业主入住尚未最后完工的该小区二期高层住宅楼。

　　但业主在居住了一段时间后，普遍感到中海物业按建筑面积每平方米收取3.15元的综合物业管理费实在是太贵了。业主陈先生和邻居们多次议论探讨，并与小区物业管委会交涉。他们得到的答复是：收费标准是物价局特批的。事实果真如此吗？

　　陈先生在北京市物价局的网站上查到了对欧陆经典万兴苑小区增加收费项目及提高收费标准的批文。陈先生又从小区物业管委会要来收费明细表，逐一对照后发现几大问题：如绿化费、公用电视系统维护费、电梯费等都有多收的证据。而且，二期工程未被评为优秀物业管理小区，也按一期工程的优秀小区标准上浮了许多收费项目……业主们还在北京市国土资源房管局查到，2002年7月1日北京中海物业管理有限公司没有参加年审，被吊销了《北京市物业管理资质合格证书》，三个月后才重新通过年审。中海物业这三个月的收费权力也存在疑问。

　　耗费了半年的精力，业主们据理力争，中海物业始终不认错，201户业主只好到法院讨公道。

　　北京市朝阳区人民法院小关法庭经审理查明，被告中海物业采取搭车涨价、变相提高收费标准等手段，且未经物价部门批准，多收了原告部分费用，理应退还。最后，201名原告分别获赔260元至5000元。

　　但中海物业在9月8日晚，得知业主接受媒体采访后，突然作出撤离小区管理岗位的决定，现小区暂由开发商代管。

　　为胜诉业主费尽苦心

　　业主陈先生是位精明的成功人士，他在欧陆经典万兴苑小区二期工程中买了一套180平方米的大套住房，因此物业费交的多，也是起诉的骨干。他对记者说，业主一定要像侦察兵一样，把“敌情”摸清楚。他发现物业费价格过高后，首先想到的就是查政府批文。结果都查出来了，交给法院起了决定性的作用。

　　据业主马先生介绍：没打过官司的业主，开庭前一定要准备充分，不然到了法庭上张口结舌，就有可能坏事。当时，白天大家要上班，就在晚饭后和休息日到一户业主家演练法院开庭。一伙人扮被告，一伙人演原告。双方拿着法律规定和各项证据，互相挑对方的毛病。为了能在法庭上真正以理压倒对方，有的业主使出了“吃奶的劲头”。旁人听他们辩论像吵架似的，有时到夜里12点还收不了场。事实证明，准备充分是胜诉的前提条件。

　　李女士也是这次起诉的中坚力量，她认为：业主维权一定要团结起来，人少了不行，各方面都会小看你。既然大家的权益都受到侵害，就不能自顾自，就要有不怕“出头的椽子先烂”的精神，大家的经济利益必须依法“寸土必争”。现在，中海物业突然撤离，是谁理亏就很明白了。业主将继续依靠法律追讨退费问题。

　　完善法制化解经济矛盾

　　北京大学法学院副教授佟强在了解案件后，认为9月1日国务院颁布的《物业管理条例》，明确了物业管理中许多过去不明确的东西。

　　他说，物业管理是改革开放后的产物，是为了满足人们生活水平提高的新需求。物业管理行业产生了许多经济利益，而经济利益往往是社会矛盾的焦点。过去，这方面法制不健全。司法机关在判案时，认识也不统一，总认为法律法规不够详尽。面对物业管理之类的新型案件，法院审理经验也不够丰富。所以，许多矛盾难以及时解决。现在，有了《物业管理条例》，法院就有了“定海神针”，业主和物业双方的利益都能依法得到维护。这说明，法制化的社会只能依法化解经济矛盾。

　　这部法规规定，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行明确约定。这样一旦出现了纠纷，就可以根据合同解决。