房地产：没“泡沫”但有隐忧

http://www.sina.com.cn 2003年09月14日07:29 大众日报

　　“拜托你们新闻单位，千万别再热炒所谓‘房地产泡沫’的话题了！”刚见面，省建设厅住宅与房地产业处处长王晓瑜就给记者来了个“下马威”。而采访前，我们早就把题目想好了：房地产泡沫有多大。

　　这样想，绝非空穴来风，有数字为据：今年上半年，全省房地产开发投资306亿元，与去年同期相比增幅高达55％。而这个增幅，又是建立在此前5年年均递增29％的基础上。国

内一些省市的增势比山东还猛。如此高速增长，不免使人担忧，进而联想到上世纪90年代初海南、广西等地出现的房地产泡沫以及泡沫破裂后给经济带来的严重影响。须知，与房地产紧密关联的多达四五十个产业。难怪许多专家、学者发出“警惕房地产泡沫”的呼吁。

　　“闭着眼睛随口说‘泡沫’怎么行？！”前不久，青岛市建设局的一位负责人针对时下一些言论发牢骚说，“至少在我们青岛，卖不出去的房子很少，海边的更是抢手。有的甚至拿着钱排队都买不到。”

　　理性地分析，看房地产是否出现泡沫，要立足于“三个基本”：供需是否基本平衡，结构是否基本合理，房价是否基本平稳。现实情况是，上半年，全省商品房累计空置面积为357万平方米，比上年同期下降2％，比去年底减少34·3％，销售面积超过竣工面积71万平方米，进入景气空间；而在总体结构上，住宅占到66％，基本合理；全省房价缓升，上半年平均售价同比增长3·2％，但远未到超过实际价值1倍以上的泡沫程度。

　　在以企业为开发主体的今天，房地产的冷与热，取决于市场需求。权威人士分析，随着中国城市化进程的加快，以城市为主战场的房地产业尚有10到20年的较快发展空间。最新统计数字表明，房地产业对整个经济增长的贡献率，高达2个百分点。正因如此，非典过后，国家有关部门将其列为拉动经济增长的四大产业之一。

　　再来看市场潜力。目前，我省城镇人均居住面积为23平方米，虽有明显改善，但与发达国家尚有三分之二的差距。住房水平上不去，谈何全面建设小康社会？房地产景气指数的攀升正是需求攀升的反映。眼下，外商也看好山东房地产市场，上半年利用外资额达8·6亿元，是上年的3·1倍。

　　整个躯体没大问题，并不等于每个器官都健康。记者与某房地产公司老总的以下对话可窥一斑——

　　记者：请问你们公司投资高档商品房的比例有多大？

　　老总：大约20％。

　　记者：销售情况怎么样？

　　老总：不怎么好。

　　记者：为什么不建其他类型的商品房？比如经济适用房。

　　老总：一两句话说不清，也不好讲。

　　其实，房地产业老总们的难言之隐并不复杂：同样的土地成本，档次越高，附加值越大。难怪商家都紧盯高档房不放。据了解，20％的高档商品房投资比例，在全省房地产开发商中并不算高，有的甚至非此不建。在我省沿海某市，高档商品房已占房地产开发总量的50％左右，每平方米六七千元不足为奇。但居民的消费结构决定了，这类商品房的买家终究有限。一座城市，高收入者一般不超过20％，商家们大建高档房以谋高额回报，最终也只能是一厢情愿。

　　与高档住房比例居高不下相对应的是，普通商品房供不应求。比如经济适用房，它是中低收入阶层的首选。但这种基于房改和中低收入占多数的现状而推出的住宅类别，由于部门利益作祟，优惠政策难以到位，进展不尽如人意。去年全省计划建设经济适用房860万平方米，实际开工只有300万平方米。这在全国还是比较好的，南方一些地区近乎为零。即便如此，许多所谓经济适用房也只是徒有虚名，其面积之大、档次与价格之高，令普通消费者难以企及。

　　对商家来说，切不可因利小而不图。在市场经济条件下，行业盈小利、微利也是正常?模梢曰俪啥啵├豢赡艹ぴ丁?

　　国务院8月12日下发有关通知强调：要增加普通商品住房供应。在我省，控制地价、减免收费、贷款优先等鼓励普通商品房建设的优惠政策呼之欲出。

　　“‘安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜’。古代诗人的理想，在社会主义的今天还做不到吗？”在前不久的一次全省性的有关会议上，副省长赵克志激动地说。下半年，省有关部门将组织严格的房地产市场整顿，那些打着建设经济实用房幌子行高档房之实的企业将无隙可乘。

　　9月9日，省工商行与全省40家重点房地产开发大户的头头们坐到一起，共同研读国务院通知精神。与会人士一致认为：上有政策支持、引导，下有巨大的市场需求，房地产尤其是普通商品房建设的好时候来了！

　　但在欢欣鼓舞的同时，业内人士还应当保持清醒头脑。在资金来源以银行贷款为主的现实下，一旦出现过热，造成商品房大量积压，不但开发商难以承受，还会直接殃及金融等行业。诚如国内房地产巨头、深圳万科集团董事长王石所言：“目前全国地产业平均负债率高达85％，一旦市场出现波动，企业的资金链就会断裂。”

　　正是基于以上考虑，从今年7月开始，我省在全国较早推出“鲁房景气指数”月报制度，及时将开发状况与市场行情向社会公布。有关部门期望借此提醒开发商理智分析，冷静决策，规避风险。