产经新闻观察:“央产房”上市：推动二手房市场升温

http://www.sina.com.cn 2003年09月14日07:43 工人日报天讯在线

　　人们企盼已久的80余万套“央产房”上市不日将成为现实，随着《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》10月1日起开始施行，占北京市二手房源总量近二分之一的公房终于可以上市流通，这意味着北京市场上可交易二手房的数量将可能达到一倍的增长。作为“前奏”，来自9月10日落下帷幕的“北京四季房展2003年秋季房地产展示交易会”的信息也表明，首次进入四季房展之秋展的二手房交易公司意向成交了133套住房。显然，在国务院决定加大力度放开对中央在京单位已购公房上市限制的政策出台后，二手房市场正在升温。

　　从长远来看，业内人士认为开放公房二级市场益处颇多。开放二级市场等于激活了住房市场中最大的“固定资产”，居民将旧房变现后，加上积蓄，就可以买更好的二手房或新房，以小换大、以旧换新、激活存量、搞活增量，使廉租房到高档别墅间不同住房消费层次的链条相接，使房地产步入阶梯状的良性循环。同时，腾出的旧房或租、售给低收入者及刚步入社会的年轻人，促进了存量资源的合理配置，满足了不同层次的住房要求。

　　在“央产房”可上市交易带来的众多期待中，买房人最关注的莫过于公房上市能否平抑京城一直居高不下的房价问题。不少业内人士认为：“过去北京的近二分之一的存量房释放出来，加剧了市场竞争，对开发商是一个考验。”“央产房”的上市可以大大缓解供需压力，从而带动一、二级市场价格平稳走低。随着‘央产房’源的逐步出现，二级市场的供给量和价格都将趋向合理，同时这也将对住宅一级市场的完善和规范造成重要影响。”住宅二级市场进一步搞活，使居民可以寻求通过旧房交易的有效渠道解决住房问题，商品房“皇帝女儿不愁嫁”的劲头大减，价格的下降让人期待。

　　这是买房人的理想预期，供销售的低价房增加，价格随之下浮，但市场买卖不是单方行为，卖出房子的居民不能不同时另觅居所，继而产生再买房子的需求，事实上也是相当一大部分人为了购买更好的住房而出售原有旧房，以获得购买需要的大额资金。如此一来，在短期内，公房的出售不会削弱新房市场，反而将其激活，地产商认识到了这一点：新房的价格不会因为旧房上市而出现下降的情况。在他们看来，所谓公房上市平抑房价，也是因为市场上增加了旧房这一低价“板块”。从这个意义上说，房价的降低不是公房上市的绝对结果，也不是短期内可以达到的。从3年前北京市公房上市的情况来看，商品房的销售降低，速度减慢，但价格反而上调，楼市呈明显的低开高走态势，万科城市花园和现代城的两位老总甚至联合向媒体发布信息，将联手把自己的楼盘再各自提价2％，除此，北京市场上只要不是一个月卖不出去二、三套房子的楼盘，其价格大部分都在不断上调，有个别项目甚至一次上调幅度接近10％。

　　公房上市的最直接作用是极大缓解二手房市场的房源短缺，给北京买房人带来更多的选择机会，但公房买卖市场本身也存在许多需要改善的方面，与之配套的法规和操作细则还亟待细化和完善。诸如买方和卖方都比较关注的房屋所在地的土地使用期限的问题，当土地使用权期限届满后，其对房屋所有权造成的影响或限制到底有多大，房屋所有权人究竟该怎么办，什么部门来行使权力等等，现行法律法规还没有这方面的明确规定。

　　根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地出让的规定，居住用地的最高年限是70年。而对于房屋而言，无论是新建商品房还是二手房，或是其他具有完全产权的房屋，所有权的行使期限与房屋的存在时间相同，即在房屋存在期间，所有权是没有时间限制的。因此就出现了土地使用权有期限和房屋所有权无期限的冲突问题。消费者目前的担忧是，我花了钱买了房，可是如果土地使用期限到了，我还能不能继续使用我购买的房子。

　　二手公房既然存在土地使用年限的限制，那么就存在一个“折?陕省钡奈侍狻Ｒ话惴课莸氖倜?70年，但通常框架结构的房子寿命可达80年，而混合结构的房子寿命则只有60年，砖木结构的房子寿命只有50年。现在房改中的房屋使用年限就是以70年为计，减去已实际使用了的时间，得出楼宇还有多少年的使用年限，但是消费者在购买时到底要不要计算这个“折旧率”呢？关于这个问题也存在不少争议。过去我们总是盯着新房子，而较少关注旧房子，旧房交易活跃了，旧房的改善必然成为一大课题。

　　（来源：程莉莉何晓曼）