美国居民一生中平均换房五次，这主要得益于其完善的法律体系、住房金融支持和便捷的房产交易方式

　　美国住房政策给深圳的启示

　　作者简介魏捍平

　　女，毕业于同济大学，现供职于深圳市城建开发集团公司。2002年3月起，作为深圳市委组织部第六批选派出国培训的干部，赴美国加州大学洛杉矶分校系统学习美国房地产经营与管理的研究生课程，并在洛杉矶市政厅的规划部、住房部和当地的房地产公司实习调研，完成了8万字的论文《住在美国》，本文是其中的部分摘选。

　　住宅是一座城市的肌肤，它折射出整个社会的精神风貌。在美国，无论是流连在比华利山庄美轮美奂的别墅、圣莫尼卡海滩的豪宅，还是走近洛杉矶DOWNTOWN井然有序的政府公屋和廉租房，我一直在思索着这样一个问题：在崇尚自由又贫富不均的美国，什么是繁荣有序的住宅市场体系的精髓？深圳要向国际化城市目标迈进，美国的住宅政策、金融税收政策、开发管理模式以及居住文化，能给我们什么启发？

　　人均居住66平方米

　　美国的建筑规模、居住条件堪称世界第一。在历经初期动荡后的今天，美国的房地产市场、尤其是住宅市场已经相当成熟而理性，成为美国国民经济的支柱产业之一，也是目前美国不景气经济状况下的市场热点。据2000年美国联邦统计局资料，美国人口28142万，住房11590.5万套，平均每套面积1843平方呎，平均每套房有5.7个房间、2.8个卧室，按中国的计量单位折算，2000年美国人均居住面积就超过了66平方米！美国可以说是世界上住房条件最好的国家之一，而且按美国住房与城市发展部（HUD）规定的住房标准：家庭成员人数／房间数的比大于1（夫妻以2人计）、结婚以后与父母同住、住房开支超过家庭收入30％的家庭，均属于住房不足，可以享受政府的住房补贴。

　　美国的住宅按其房屋式样，分为别墅（villa）、独立屋（house）和公寓（apartment）。美国住房76.5％在城市，其中市郊高达45％、市中心区为31.5％，在非城市区只有23.5％，而且住房以单家独户型为主，美国经济发展水平和居民收入水平都比较高，但居民住宅从外表看，大都朴实无华；室内装修大都采用环保节能材料，要求自然采光、通风，追求个性，自然感很强。一般来说，住宅前后都配有花园，用白色的木栅栏或树木、植物围成天然的绿篱，院落内树木葱郁、芳草如织、繁花似锦，居民追求的是宽松的生活和与大自然的贴近。美国居民的法律意识、公德意识很强，从各家各户门牌的设计、立面的材料颜色，到宅内的翻修、改造，甚至连大门口国旗的插放位置，都能自觉遵守政府规定，以保持社区景观的一致性，维持社区的整体风格和人文价值。

　　给低收入者提供政府公屋

　　美国经济发达，但两极分化仍比较突出，家庭总收入低于当地中等收入水平60％的属于低收入家庭，约占总人口的12.4％，因此美国的住房政策从20世纪70年代开始，由原来倾向中产阶级转向中低收入家庭。为了帮助低收入家庭解决住房问题，美国政府主要采取以下措施：

　　公共房屋：由政府房屋署拨款建设和管理，这种房屋主要用于出租，租金标准根据家庭收入而定，一般为家庭总收入的三分之一。

　　津贴房屋：政府给予一定的优惠政策，由私人非赢利机构实施并管理，主要出租给62岁以上老年人家庭，各州、郡、市根据当地退休金平均水平调整供房数和津贴标准。

　　租金津贴：政府鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者，低收入者承租私人房屋时，将自己收入的三分之一付给房主，其余不足市价部分由政府补足给房主。这样，既解决了低收入居民的住房问题，也不损害房东的利益。

　　廉价公屋：提供给低收入偏上的家庭使用，他们所付出的租金要超过家庭收入的三分之一，但房子比较舒服，建筑材料和设计要好一些，地段也要好一些。

　　在美国，政府公屋的分配是非常透明和规范的，入住条件也限制严格。这种公房的需求大大超过供给，所以从申请到入住，一般也要等二至三年。由于美国具有完整的个人信用系统，政府部门能准确地掌握每个家庭和个人的实际收入和纳税记录，住户无法钻政策的空子。在美国，居所同样是个人价值的体现，依靠政府补贴租住公屋，在崇尚个人奋斗和享受生活的美国，并不是件值得张扬的事，所以稍有条件的家庭一般不愿再住下去。

　　美国的公共住宅政策作为一项国民普惠政策，直接与每个家庭的真实收入挂钩，因而能较好地体现社会福利性、普遍性和公平性。深圳，乃至全国目前对居民的全部真实收入还没有科学的统计和认定办法，原先福利房的供应对象主要是政府公务员和国有企业员工，而把真正无固定职业的低收入家庭、缺乏社会保障、低学历的弱势群体排除在外。现在微利房或经济适用房的标准在向高、向大发展，完善的功能设施条件甚至为商品房建设所仿效，使这类住房既脱离了安居保障的实质，还造成了与商品住宅市场竞争的局面。

　　二手楼市场交易活跃2000年联邦统计局资料显示，美国共有住宅115,904,641套，空置房（指待租售现房）仅3,818,970套，空置率不到3.3％！即使在洛杉矶这样的大都市，也鲜见尘土飞扬的建筑工地、铺天盖地的售楼广告和待价而沽的空置楼盘。

　　城市发展成熟度越高，住宅存量市场（或称“二手楼市场”）发展就越充分，在住宅市场中所占的份额也越大。美国每年面市的新建住宅量实际上是很有限的，加上有步骤的旧房拆除计划，实际住房增量被控制在很小范围内，甚至为负增长。美国联邦住宅管理局从20世纪30年代就开始利用货款和补助金资助地方政府营建公共住宅，但此类公共住房至今只有227万套，如整个洛杉矶的公共住房已从二战后的17000多套缩减到现在的不足9000套，远不及深圳市福利房和微利房的数目。虽然美国住宅的年增量不大，但二级市场交易却极其活跃，而且主要发生在住宅存量市场，交易量大约是住宅增量市场的4倍。

　　美国居民一生中平均换房5次、房屋易主5次，这主要得益于美国完善的法律体系、住房金融的支持和便捷的房产交易方式。在美国，如果你购买的是完全具有绝对继承权的房地产，则没有使用期的限制。美国政府还充分利用税费杠杆，减轻房屋租售的税费负担，降低居民入市门槛，拓展住房有效需求，刺激住房消费。

　　深圳的人均收入水平、生活水准位于全国之首，随着深圳国际化城市的进程和居民对未来预期收入自信心的增强，居民对改善住房条件的愿望日益迫切，住房以小换大、以旧换新的梯度消费渐成热点，但目前我市的住宅市场，特别是存量住宅的二级市场尚未完全开放，房屋流通不顺畅，产权交割、登记手续繁琐缓慢，限制了存量住宅的梯度消费。政府应大力支持个人住房信贷，鼓励和引导商业银行扩大住房抵押贷款规模，调低贷款利率，延长还贷年限，并且像美国政府一样，主动承担起为住房抵押贷款担保的角色，再逐步促成住房抵押贷款担保公司和为存量房交易贷款担保的置业公司的市场化，让更多的住宅金融品种，如住房抵押贷款证券化、转按揭、抵押逆贷款、转担保业务率先在深圳实现。

　　作者:魏捍平